[8·4 공급대책]집값 안정 효과는… ‘서민 주거안정’vs‘실효성 낮아’

용적률 500%·층수 50층까지 완화…용적률 70%까지 기부채납

중장기적으로 서민 주거안정에 도움 vs 임대주택으론 역부족

"민간 조합의 참여 저조할 것"…고밀도 재개발 부작용도 우려

정부는 주택시장 안정화를 목표로 수도권에 총 13만2000가구를 추가 공급할 계획이다. 사진은 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 4일 정부서울청사에서 합동 브리핑을 하고 있는 모습. 연합뉴스

[세계비즈=박정환 기자] 정부가 주택시장 안정화를 목표로 수도권에 총 13만2000가구를 추가 공급한다. 재건축 단지 기부채납을 통해 용적률을 높이고, 건물을 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다. 신규택지와 유휴부지를 발굴 및 개발하는 한편, 3기 신도시에서도 용적률을 높여 주택 공급을 늘린다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 4일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘8·4 공급대책’을 발표했다.

◆태릉골프장 등 활용해 3만3000가구 추가공급

정부는 도심 내 군부지, 유휴부지, 공공기관 미매각부지 등을 활용해 신규택지 3만3000가구를 추가 공급한다. 도심 내 군부지인 태릉골프장과 용산 캠프킴 부지를 통해 1만3100가구를 공급할 계획이다. 또 과천청사 일대(4000가구), 서울지방조달청(1000가구), 국립외교원 유휴부지(600가구), 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부(200가구) 등을 통해 총 6200가구를 확보한다. 이들 부지는 청년과 신혼부부에게 우선 공급된다. 이밖에 대치동 서울무역전시장(SETEC) 부지는 잠실 마이스(MICE) 개발과 연계해 용도 전환을 추후 검토하기로 했다.

LH와 SH 등 공공기관 미매각 부지에는 4500가구를 짓는다. 상암DMC 미매각 부지(2000가구)와 SH 마곡 미매각 부지(1200가구), 천왕 미매각 부지(400가구) LH 여의도 부지(300가구) 등이다.

노후 우체국이나 공공청사 등을 주택과 복합 개발하는 방식으로도 6500가구를 확보한다. 서울 서부면허시험장(3500가구), 면목 행정타운(1000가구), 구로 시립도서관(300가구), 퇴계로 우체국 복합개발(1000가구) 등이 대상이다.

수도권 3기 신도시 등 공공택지와 서울 강남구 서울의료원, 용산정비창부지는 용적률을 높여 당초 계획보다 2만4000가구 더 짓는다. 공공택지에서 늘어나는 물량이 2만가구, 서울의료원과 용산정비창에서 각각 2000가구다.

신규 공공택지 개발 대상인 서울 서초구 서울지방조달청 부지. 뉴시스

◆공공참여형 고밀 재건축 도입, 5만가구 확보

재건축 단지엔 공공참여형 고밀 재건축을 도입해 5년간 총 5만가구를 공급한다. LH와 SH 등 공기업이 사업에 참여하면 용적률을 현재 300%에서 500%까지 올려준다. 35층으로 묶인 층수제한도 50층까지 허용한다.

증가하는 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다. 기부채납은 사업시행자가 지자체 등에 주택이나 부지 등을 넘기는 방식이다. 예컨대 용적률 250%를 상향해 총 500가구를 더 짓는다면 이 가운데 절반인 250가구는 조합의 수익으로 가져가고, 나머지 절반인 250가구는 기부채납을 받아 공공임대와 분양으로 분양한다. 기부채납 받은 주택의 50% 이상은 장기공공임대나 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용하게 된다.

이와 함께 공공분양엔 주택구입자는 초기 40% 지분을 먼저 매입하고, 최종적으로 100%까지 매입하는 지분적립형 분양제도가 도입된다. 이 제도는 수분양자가 주택지분을 분할취득하는 것으로 분양대금의 일정지분을 납부한 뒤 장기간 거주하면서 지분을 확보한다.

◆3기신도시 등 사전청약 9000가구→6만가구

정부는 또 노후 공공임대단지에서 재건축 등 재정비를 실시해 연내 3000가구를 추가 공급할 계획이다. 이에 더해 도심 공실 오피스나 상가를 주거 용도로 전환하는 방식으로 2000가구를 확보한다. 공공성 확보와 교통혼잡 방지를 위해 의무 임대기간이나 차량 소유자 입주 제한 등을 적용할 방침이다.

역세권 준주거·상업지역은 고밀 개발이 가능하도록 용적률을 완화한다. 복합용도개발 지구단위계획을 역세권 주거지역까지 확대하고 용적률은 최대 700%를 적용한다.

3기 신도시 등 수도권 30만가구 공급계획의 사전청약 물량은 종전 9000가구에서 6만가구로 대폭 늘린다. 사전청약은 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 한해 진행된다. 내년 3만가구, 2022년 3만가구가 청약 대상이다.

◆‘서민 주거안정’vs‘실효성 낮고 난개발 우려’

이번 공급 대책을 두고 시장의 평가는 엇갈린다. 전문가들은 이번 공급 대책이 서민층의 중장기적인 집값 안정 효과를 가져올 것으로 전망하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산시장의 공급은 비탄력적 성격으로 실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 시점에 효과가 가시화될 가능성이 높다”며 “단기로도 무주택 실수요자를 분양시장에 대기시키는 효과가 생기면서 주택시장이 숨 고르기에 들어갈 수 있을 것”이라고 내다봤다.

반대로 실효성이 떨어질 것이라는 의견도 있다. 확대되는 물량의 상당 부분이 공공분양과 임대로 빠져 민간 조합의 참여가 저조할 것이라는 이유에서다.

도심 고밀도 재개발로 인한 부작용도 우려되는 부분이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 “원론적으로는 수요가 충분한 도심 내의 공급을 늘리는 게 맞지만 기존 도심을 고밀도로 재개발·재건축하면 양적인 증가가 질적 악화로 이어질 가능성이 있다”며 “고층빌딩 난립에 따른 일조권 및 조망권 침해, 극심한 교통체증 등이 동반돼 장기적으로 정주환경 및 도시경쟁력의 악화를 초래할 것”이라고 말했다.

난개발을 막기 위해 용적률과 층수 제한 외에 건폐율도 함께 완화하고, 기부채납을 통해 공원용지나 도로용지를 확보하는 등 제도적 장치를 마련해야 한다는 주장도 제기되고 있다.

pjh1218@segye.com

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