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[일문일답] 홍남기 "고밀재건축 기대수익 90% 이상 환수"

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"용적률 500% 고밀도 개발, 조합원 동의 있어야 가능"
"재건축으로 부동산 교란 시, 토지거래허가제로 대응"

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 4일 "고밀 재건축은 강력한 공공성 확보를 전제한다"며 "고밀개발로 증가한 용적률의 50~70%를 기부채납하도록 해 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하도록 하겠다"고 밝혔다.

이날 정부는 ‘서울권역 등 수도권 주택 공급 방안’을 발표하고 향후 5년 간 수도권 내 신규 주택을 13만2000호 공급하겠다고 밝혔다. 이를 위해 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여하는 재건축 아파트 용적률을 300~500%로 완화하고 층수를 50층까지 허용하는 등의 ‘고밀 재건축’을 도입해 향후 5만 호 이상의 주택 공급을 확보한다는 계획이다.

조선비즈

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)과 김현미 국토교통부 장관이 4일 정부서울청사에서 열린 주택공급확대TF회의결과 브리핑에서 대화를 나누고 있다./연합뉴스

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홍 부총리는 고밀 재건축에 민간 조합원 참여를 강제할 수 있는지 여부에 대해 "고밀도 재건축은 조합원 동의가 있어야 하고 동참하겠다는 단지에만 해당된다"며 "여기 해당되지 않는다면 적용되지 않고, (참여를) 강제할 수 있는 방안은 없다. 조합원 동의를 받아 참여할 단지가 현재 사업을 추진하고 있는 단지의 약 20%가량일 것으로 예상하고 있다"고 밝혔다.

그러면서 "시장교란행위에 대해서는 그 어느 때보다 단호하게 발본색원 노력을 기울여 나갈 것"이라면서 "특히, 재건축으로 인한 인근 주택의 가격상승 방지를 위하여 토지거래 허가구역의 지정, 관계부처 합동 실가격 조사 등을 통해 시장불안 요인을 사전에 철저히 관리해나가도록 하겠다"고 밝혔다.

다음은 홍 부총리와 김현미 국토교통부 장관, 김흥진 국토교통부 주택토지실장과의 질의응답

-재건축 관련해서 민간 참여를 강제할 수 있는 수단이 있는가.

(홍) "공공참여형일 경우에만 고밀도로 재건축이 이루어진다. 즉 조합원들의 동의가 있는 재건축 단지에만 해당이 된다. 동의하지 않는다면 이 방식에 적용이 안 되고 일단은 기존제도가 적용된다고 보시면 될 것 같다. 약 20% 정도 참여할 것으로 예상한다."

-신규 발굴된 물량의 절반 이상이 공공재개발과 재건축에 몰려 있는데 실제 공급될 수 있는 것인가. 재건축은 주민 3분의 2 이상이 동의해야 가능한데 5만 가구 물량은 어떻게 추산해 나온 숫자인가.

(김) "5만 가구의 근거는 현재 서울에서 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 않은 단계에 놓인 사업장이 서울에 모두 93개 사업장이 있고 약 26만호가 있다. 지역에 따라 편차는 있지만 약 20% 정도를 공공재건축에 참여하는 것으로 보고 5만 호를 산정했다."

-사전청약을 확대하는 방향으로 정부 정책 방향이 추진되고 있다. 기존 후분양을 늘리는 방향은 폐기된 것인가.

(김) "후분양을 넓혀 나가겠다는 정부의 방침에는 변함이 없다. 시범사업을 정상적으로 추진 중에 있다. 공급에 대해서 걱정하시는 분들이 많기 때문에 사전청약을 늘려서 이런 수요를 사전에 분산시키기 위해 사전청약제도를 내년하고 내후년에 신도시를 중심으로 시행한다. 가능하면 태릉도 사전청약할 수 있으면 도입해 보려고 한다. 전체 물량을 사전청약하는 것은 아니다."

-조합원 2년 이상 실거주 요건이나 재무구조안전성 규제에 대한 추가 완화 조치는 없는가.

(김) "2년이상 거주해야 하는것은 지역에 거주했을때 우선 입주권을 주는 것이다. 재건축 취지에 맞는다. 생애 첫 주택 구입에 있어서는 지금도 LTV가 10% 높다."

(홍) "생애 최초 공급물량도 크게 늘렸고 LTV도 10% 더 해주고 있고, 전월세 자금에 대한 금리도 추가적으로 낮췄다. 청년과 신혼부부를 위해서는 상황에 따라 추가적으로 필요하다면 정부는 항상 대응노력을 기울이겠다."

-용산 정비창 개발한다고 했는데 서부이촌동 개발 계획이나 공원 이전 계획은 없나.

(김) "관련 개발 계획은 없고 용산정비창의 경우 코레일 소유 부지여서 공사를 위한 작업이 진행 중이다. 공사가 끝나면 전체 그림이 나오는데, 주택 용적률 상향 등을 통해 1만호가 공급될 계획이다."

-주택 소유보다 임대 위주로 간다는 의지가 강한데, 주택 소유에 대한 욕망은 은퇴 이후 불안감 등에 기인한다. 임대 위주로 이런 문제를 해결할 수 있는가.

(김) "임대 위주 정책은 아니다. 저소득층 주거 안정을 위해서는 공공임대주택 지속적으로 공급하는 것이 중요하다. 2022년이 되면 임대율이 OECD 평균(8%)를 넘어 9%에 도달하고, 2025년에는 10%를 목표로 하고 있다. 전체 임차가구 25%는 공공임대주택에 거주하는 토대를 만들기 위해 사업이 진행중이다. 청년, 신혼부부 등 생활 안정화에 기여할 것으로 본다."

-신규 유휴택지에서 공공임대와 공공분양 물량의 대략적인 비율은.

(김 실장) "절반 정도는 공공분양을 포함해서 분양주택이고, 절반 정도는 임대주택이다. 구체적인 사업계획을 수립하는 단계에서 조금씩 수정될 것이다. 신규주택 공공임대와 공공분양 물량은 지구별로 아마 차이가 날 것이다. 현재 공공주택지구의 경우에는 공공주택특별법에 의해서 전체 물량의 35% 이상을 임대주택으로 공급을 하도록 규정돼있다. 그리고 일부 국유지의 경우에는 전체를 저희가 임대주택으로 공급할 수도 있다."

-공공재건축에서 기부채납이 임대주택과 공공분양으로 돼 있는데 현금 기부채납은 고려 안 하는지.

(김 실장) "현금으로 기부채납 받는 방안은 포함돼 있지 않다. 공공재건축의 기부채납과 관련해서는 현재 늘어나는 용적률의 절반 이상을, 예를 들면 50~70%를 사업장별로 특성에 따라서 기부채납 비율이 달라질 텐데 그 중 절반은 임대주택, 절반은 분양주택으로 기부채납 받을 것이다."

-13.2만호 신규 주택 물량에서 공공과 민간, 분양과 임대 비중이 각각 어떻게 되는지.
(김 실장) "13.2만호의 공급분양, 임대물량은 명확히 얼마라고 말하기 어렵다. 태릉도 일부는 저희가 공공임대주택으로 공급할 것이고, 일부는 분양형태로 공급할 것이기 때문에 어느 정도인지 말하기 어렵다. 과천청사부지의 경우에도 마찬가지다. 일부는 임대를 하고 일부는 분양을 할 건데 세부적인 내용은 지구계획을 확정해야 결정된다."

-준주거지역의 주거비율을 90%에서 완화한다는 의미는 무엇인지.

(김 실장) "현재 준주거지역의 경우 주거시설의 비율이 90% 이하로 제한됐다. 그 제한을 없애서 준주거지역의 경우에도 주거시설만으로 전체를 다 지을 수 있도록 허용한다는 내용이다. 그 다음에 층수제한은 준주거지역으로 종상향이 될 경우 서울시는 50층까지 완화가 되는데 구체적인 층수허용 부분은 단계별로 차이가 있을 것으로 보고 있다."

-캠프킴은 반환이 마무리되지도 않았는데 3000가구 공급계획이 언제쯤 가능한 것인가.

(김 실장) "캠프킴은 지금 환경조사가 진행 중이다. 그리고 이미 이 부지는 미군이 이전을 한 상태이기 때문에 환경 문제에 대해서 양국 간의 협상만 마무리하게 되면 조기반환에는 별 장애가 없다. 이 부분에 대해서 국방부도 적극적으로 협상에 임할 계획이다"

-상암DMC 부지에 초고층 개발이 이뤄지는게 맞는지. 2000가구는 전부 주거용인가.

(김규철 국토부 공공주택추진단장) "상암DMC 내에 있는 택지개발 미매각 용지로서 랜드마크 부지로 활용하고자 했던 부지가 맞다. 주거용만으로 짓는 것은 아니고 복합비즈니스센터 등 용도와 주거 부분을 포함해 복합으로 지을 계획이다."

-공공재개발 활성화 같은 경우에는 5월부터 추진된 것으로 아는데 지금 공공재개발을 하겠다고 나선 지역이 구체적으로 있는지.

(김 실장) "5월에 발표했을 때는 정비해제구역은 포함돼 있지 않았다. 그런데 이번에 정비해제구역을 포함해서 9월 공모를 받게 된다고 하면 당초에 저희가 발표했던 2만 호보다는 훨씬 더 많은 물량이다. 총 4만호 정도의 공공재개발 물량이 가능할 것으로 보인다."

-노후영구임대주택 재건축 사업은 구체적으로 언제 진행이 되는지.

(김 실장) "노후영구임대주택 재건축사업은 저희가 금년도에 시범적으로 사업을 추진하려고 하고 있다. 금년 중에 시범사업 추진계획을 만들어서 시범사업을 추진하려는 계획을 잡고 있고, 구체적인 이주라든지 이런 것들은 시간은 조금 걸릴 것으로 본다."

-1~2년 내로 실질적으로 국민들이 살 수 있거나 2~3년 내로 공급이 가능한 단기공급물량이 어느 정도인가.

(김 실장) "입주기준으로는 조금 시간이 걸리겠지만 분양이라든지 청약의 개념으로 봤을 때에는 물량들이 조금 있다. 건물이 없는 유휴부지 같은 경우에는 일찍 착공을 한다든지 할 수 있고, 기존 공공청사 같은 것들이 있는 부지도 철거가 끝이나고 착공한다고 하면 분양 자체는 가능할 것으로 보고 있다. 다만 입주까지는 실제로 조금 시간이 걸리겠지만 착공은 생각보다 빠를 것으로 본다. 태릉CC 같은 경우에도 저희가 사전청약을 내년 말쯤에 진행하려고 한다."

세종=최효정 기자(saudade@chosunbiz.com);권유정 기자(yoo@chosunbiz.com)

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