'층수 높여주고, 현금·주택 돌려받고'…용적률 인센티브제, 효과있나

드디어 베일 벗는 주택공급대책

용적률상향, 35층 층수제한 풀릴 듯

[이데일리 하지나 기자] 정부가 4일 부동산 공급대책을 발표할 예정인 가운데 최대 관심사는 재건축·재개발 주택사업에 대한 규제 완화다. ‘35층 룰’(3종 일반 주거지역 내 아파트 최고층수 35층 이하로 제한)을 고수해왔던 서울시마저 최근 전향적 입장으로 돌아서면서 ‘8·4 주택공급대책’에 포함될 것으로 보인다. 다만 용적률 상향 등 규제완화 부분에 대해서는 공공임대 건설 등으로 이익을 환수하겠다는 게 정부 입장이어서 재건축 조합 등 민간사업자들을 유인할 수 있을지가 관건이다.

재건축 용적률·층수제한 풀릴까

서울시는 2030 서울플랜에 포함된 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’과 ‘한강변 관리기본계획’에서 한강변을 포함한 제3종 일반주거지역 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한하고 있다. 반포주공 1단지 1·2·4주구 등은 40층 이상을 추진하다가 결국 서울시 방침에 따라 35층 재건축으로 돌아섰다. 은마아파트, 압구정현대 등도 이 규제에 걸려 재건축 사업이 답보상태다. 정부는 서울 내 공급확대를 위해 이 규제를 완화할 가능성이 높다.

(그래픽=이동훈 기자)

동시에 용적률도 손질할 것으로 보인다. 서울시 조례상 3종 일반주거지역 용적률은 최대 250%(국토계획법상 300%)다. 하지만 재건축의 경우 210%를 기준으로, 임대아파트 등 기부채납 수준에 따라 용적률은 300%까지 늘어난다. 은마아파트의 경우 이미 용적률이 204%에 달해 준주거지역으로 종상향 또는 용적률 상향이 이뤄지지 않는 한 사업성이 떨어진다.

정부는 용적 상향 및 층수 제한을 완화하는 조건으로 기부채납 등 개발이익 환원을 강화할 방침이다. 다만 늘어나는 용적률의 50% 이상을 임대아파트로 지어야 하는 기존 방식과 달리 이번엔 일부를 현금으로 내도록 하는 방안을 포함할 것으로 보인다. 임대주택에 대한 조합원들의 반발을 의식한 결과다.

하지만 조합원들의 호응도가 어느 정도일지는 가늠하기 어렵다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “결국 재건축·재개발 사업으로 수익을 얻으면 주택이든 현금이든 환원하라고 할 텐데, 강남지역 재건축단지는 이를 수용하려하지 않을 것”이라며 “시범사업은 몇 개 착수할 지도 모르겠지만, 큰 기대를 하긴 어려워보인다”고 지적했다.

정부는 용적률 상향으로 늘어나는 주택의 상당부분은 공공임대뿐 아니라 공공분양으로 돌릴 예정이다. 이를 통해 신혼부부나 생애최초주택구입자 등 20~30대 젊은층의 내집 마련을 돕겠다는 취지다.

다만 ‘로또 아파트’가 된다는 비난여론을 의식해 공공분양시 지분형적립방식을 도입할 계획이다. 이는 초기 40% 지분만 매입한 뒤 20~30년동안 나머지 지분을 확대 매입해 나가는 방식이다. 주택 마련의 진입장벽을 낮추는 한편 단기 차익실현의 기대감을 낮추겠다는 것이다.

도심내 노후 공공아파트의 재건축이나 리모델링을 통한 공공분양 확대 방안도 거론된다. 이미 국토부는 ‘2020 주거종합계획’에서 노후 영구임대주택 재생을 목표로 오는 11월 선도지역과 시범모델을 선정하겠다고 밝힌 바 있다.

현재 서울에는 △강남(7634가구) △강서(1만5275가구) △구로(1226가구) △노원(1만3165가구) △도봉(4181가구) △동작(925가구) △마포(1807가구) △중랑구(2811가구)등 8개 자치구에 약 4만7000가구의 영구임대아파트가 있다.

영구임대단지의 경우 소유권이 공공에 있기 때문에 민간 아파트 재건축보다 사업 진행 속도가 빠르다는 장점이 있다. LH 관계자는 “현재 LH 소유 영구임대 모든 단지를 대상로 현황 파악 및 사업분석을 하고 있다”면서 “아직 확정된 게 없는 상황이며, 11월에 발표할 수 있도록 준비 중”이라고 말했다.

도심고밀도개발…용산정비창 용적률 상향

도심 역세권 등지에 입지 규제 완화를 통한 고밀도 개발 방안도 공급대책에 포함될 전망이다. 지난 5월 서울시는 준주거지역과 상업지역의 기준용적률을 각각 300%, 500~600%로 올렸는데 이번에 추가 상향 가능성도 제기된다. 서울시 조례상 용적률 상한선은 준주거지역이 400%, 상업지역이 600~1000%다.

당초 정부는 용산 철도정비창 51만㎡ 부지에 8000가구를 공급할 예정이었지만, 용적률을 높여 1만 가구 이상 공급할 가능성도 제기된다. 2013년 무산된 용산 국제업무지구를 보면 조례 상한선을 적용해 평균 608%로 나타났다. 당시에도 역세권 개발법을 적용하면 912%까지 올라갈 수 있다는 주장이 제기됐다. 역세권 개발법에 따르면 지정권자는 건폐율 및 용적률을 150%내에서 완화할 수 있다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 24일 용산 철도정비창과 관련해 “곧 공급대책을 발표하게 되겠지만 도시 전체 용적률을 높이는 것에 대해 지방자치단체와 합의된다면 더 많은 아파트를 공급할 수 있을 것”이라고 말했다.

문재인 대통령이 언급한 서울 노원구 태릉골프장 역시 이번 공급대책에 포함될 전망이다. 국방부가 소유하고 있는 태릉골프장 부지 면적은 83만㎡(25만평)으로, 1만 가구가 넘는 신혼희망타운 등 공공주택과 공공임대주택이 들어설 것으로 예상된다. 다만 사업 추진 전부터 반발이 거세다. 서울 노원갑의 고용진 더불어민주당 의원은 “직접 살펴본 태릉CC는 분명 보존 가치가 있는 땅이었다”면서 “이곳을 콘크리트로 채우기보다 녹지공원으로 개조해 더 많은 시민이 애용하도록 만드는 것이 바람직하다는 판단을 하고 왔다”고 강조했다.