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[일문일답] 시가 33억원 2주택자 종부세, 2650만원→6850만원

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이번 7·10 대책으로 조정대상지역 다주택자의 경우 세 부담이 두 배 이상 늘어나는 것으로 분석됐다. 예컨대, 시가가 총 43억원인 3주택을 보유한 조정대상지역 다주택자가 내야 하는 종합부동산세는 현재 4200만원에서 1억800만원으로 6600만원 늘어나는 것으로 분석됐다. 시가가 총 33억인 2주택을 보유한 다주택자의 경우 종부세가 2650만원에서 6850만원으로 4200만원이 늘어난다.

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3일 평당 1억이 넘는 서울 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 아파트. 앞쪽이 은마아파트 왼쪽에 타워팰리스가 보인다. /조기원 기자

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1주택자는 장기보유자이거나 고령자인 경우 오름폭이 상대적으로 적지만, 단기 보유자의 경우 세 부담이 증가한다. 공시가격 31억원인 서울 주택 1채를 3년간 보유할 경우 종부세는 1892만원이지만 내년에는 2940만원으로 1048만원 오른다. 이에 비해 같은 주택을 10년간 65세 이상 고령자가 보유한다면 같은 기간 756만원에서 882만원으로 126만원 오른다.

또 5억원의 양도차익이 발생한 주택의 경우 1주택자가 1년 미만으로 보유했다면 양도소득세가 1억9900만원에서 3억4800만원으로 1억5000만원 늘어난다.

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정부는 이번 대책이 조정지역 다주택자와 단기 투기거래자를 겨냥한 것으로 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자의 세 부담에는 큰 영향이 없다고 설명했다. 종부세 납부 대상 중 다주택자의 세 부담이 늘어나는 것은 사실이지만 전 국민의 0.4%에 불과해 ‘세금폭탄’이라고 볼 수 없다는 것이다. 다음은 7·10 대책 발표 후 제기된 문제점에 대한 기획재정부와 국토교통부의 답변.

-이번 종부세 인상이 조정대상지역 다주택자에겐 어떤 영향을 미치나.

"올해 기준 공시가격이 15억원인 서울 A아파트, 13억원인 대구 B아파트, 8억7000만원인 부산 C아파트를 가진 3주택자를 가정하면, 3곳 주택의 올해 공시가격 합계는 36억7000만원으로 현재 종부세 4179만원을 낸다. 그런데 조정대상지역 2주택 혹은 3주택이상인 경우 내년에 세율 인상에 따라 종부세가 1억754만원으로 6575만원 오른다.

서울에 공시가격 15억원과 13억원짜리 집 두 채를 가진 2주택자의 종부세는 2650만원에서 6856만원으로 4206만원 늘어난다. 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 증가하지만, 이러한 다주택자는 2019년 기준 전 국민의 0.4%에 불과하다"

-1주택자에게 어떤 영향을 미치나.

"오랜 기간 1주택을 보유했거나 고령자인 경우 이번 종부세 인상에 따른 효과가 크지 않다. 현재 공시가격 31억원인 서울 주택 1채를 3년간 보유한 A씨(58)의 경우 올해 종부세는 1892만원이지만 내년에는 2940만원으로 1048만원 오른다. 세율 인상과 공시가격 상승 등을 반영한 결과다.

이에 비해 현재 공시가격 31억원인 서울 주택을 10년간 보유한 1세대 1주택자 B씨(65세)가 내야 할 종부세는 같은 기간 756만원에서 882만원으로 126만원 오른다. B씨가 고령자이고 장기보유자이기 때문에 오름폭이 상대적으로 작다.

공시가격 30억원 이상 주택은 지난해 기준 전체 주택의 0.01% 수준이다. 1주택 종부세 과세 대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%다.

-보유세 부담을 높이는 상황에서 거래세도 강화해 '퇴로'를 차단하는 문제가 있다는 지적이 나온다.

"이번 조치는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기 수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한 불가피한 조치다. 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상했다는 점에서다.

다만 양도소득세율 인상은 내년 6월 1일 이후(2021년 종부세 과세 기준일) 양도하는 주택부터 적용되며, 그 전에 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대된다."

-이번 단기보유 주택 양도세율 인상, 12·16 대책을 통한 1주택자 장기보유특별공제 거주요건 추가로 1주택자의 세 부담도 증가했다.

"정부는 '투기수요 근절·실수요자 보호' 원칙에 따라 실수요 1주택자의 세 부담은 영향이 없게 제도를 설계했다. 이번 대책은 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래에 대한 세 부담을 인상해 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세 부담에는 영향이 없다.

예컨대 취득가액 15억원, 양도가액 20억원으로 5억원의 양도차익이 발생한 주택의 경우 1주택자가 1년 미만으로 보유했다면 양도세가 1억9900만원에서 3억4825만원으로 1억4925만원 늘어나고, 1년 이상∼2년 미만으로 보유한 경우 현행 제도에서 1억7360만원이던 양도세가 2억9850만원으로 1억2490만원 증가한다. 그러나 3년 보유한 경우 양도세는 5907만원으로 세 부담 변동이 없다.

'12·16 대책'에서 발표된 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가한 것 역시 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세 부담에는 영향이 없다. 다만 거주기간이 짧을수록 세 부담 증가가 커진다. 예컨대 10억원에 취득하고 양도가액이 20억원인 경우 10년 보유·거주한 A씨는 양도세가 2273만원으로 세 부담 변동이 없지만, 10년 보유·2년 거주(8년은 임대)한 B씨는 2273만원에서 8833만원으로 세 부담이 6560만원 늘어난다."

-다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택할 거란 우려가 나온다.

"7·10 부동산 대책에 따라 양도세 최고세율은 72%까지 높아졌지만, 증여세는 주택가격 전체에 부과되기 때문에 일반적으로 증여세 부담이 더 크다. 시가 20억원에 양도차익이 8억원인 주택을 증여할 때 증여세는 6억4000만원이나 양도세는 3억원(일반지역)∼5억5000만원(조정대상지역 3주택 이상)이다. 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려가 크지 않다."

-종부세 인상으로 전셋값이 폭등할 수 있다는 우려가 많다.

"종부세 인상 효과는 규제지역 중 고가주택을 소유한 일부 계층에서만 발생한다. 세 부담이 늘어나더라도 전체적인 전셋값 상승으로 연결될 가능성은 작으며, 전세 시장은 안정세를 유지할 전망이다. 올해 하반기 수도권 아파트 입주 물량은 약 11만세대로 예년 대비 17% 많다.

향후 임대차 3법이 추진되면 임차인은 계약갱신청구권을 보장받게 되어 집주인의 직접 거주 필요성이 인정되는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 거주 기간을 연장할 수 있다. 임대료도 법으로 정하는 일정 수준이상으로는 올릴 수 없게 되므로 세부담 전가로 인한 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상된다.

세 부담 전가 등 주거약자인 임차인들이 피해를 보지 않도록, 기존 계약에도 새로 도입되는 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하는 등 임대료 급등으로 인한 임차인 주거권 침해를 예방하기 위한 최선의 노력을 다할 것이다"

-향후 주택 공급 계획은.

"서울 시내 주택공급을 늘리기 위해 운영해온 '국토부·서울시 간 주택공급 협의체'를 실무기획단 내 협의체로 연결해 이번 주부터 본격적으로 논의한다. 도심 고밀 개발을 하고 유휴부지를 확보하는 등 성과를 도출하고 진행 상황을 신속히 알리겠다."

세종=최효정 기자(saudade@chosunbiz.com)

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