'세금·세금·세금'···이번 부동산 대책은 집값 잡고 신뢰받을까

세제대책 단기매매 양도세율 인상·임대사업자혜택 폐지 유력

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어떤 내용 담기나

당정이 준비하는 부동산 대책에는 다주택자에 대한 종합부동산세 최고세율을 최대 6% 수준으로 끌어올리는 방안이 포함될 것으로 전망된다. 내부적으로 최고세율을 적용받는 대상이 많지 않은 만큼 실효성이 높지 않다는 지적도 많았지만, 시장에 상징적인 메시지를 보내겠다는 강한 의지로 풀이된다. 전체적으로 2주택자부터 취득, 보유, 매각 단계의 모든 세금을 강화하겠다는 기조에서 정책을 설계 중인 가운데 종부세 합산 과세 배제, 양도세 감면 등 등록 임대 사업자에 대한 세제 혜택을 폐지하는 내용도 담길 것으로 보인다.

관계부처와 더불어민주당에 따르면, 당정은 기존에 3.2%이던 최고세율을 최대 6%까지 인상하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 당정 협의 과정에서 4.5%, 5%, 6% 등 다양한 옵션이 거론됐지만, 당 지도부의 강한 입김에 현재로서는 6% 안에 무게가 실리고 있다. 다만, 기재부에서는 인상 폭이 지나치게 크다는 점을 우려하고 있어 5%대 인상 수준으로 타협할 가능성도 있다는 관측이 제기된다. 지난 12·16 대책에서 예고한 4%를 기준으로 봐도 파격적인 수준의 상승 폭이다. 민주당 관계자는 “적어도 4.5%보다는 높이는 방안이 될 것”이라며 “부담스러워하는 기류도 있지만, 당 내부적으로 최고세율은 최대한 올려야 한다는 목소리가 더 높다”고 분위기를 전했다. 실제로 국회 기재위 소속 박홍근 의원은 종부세율을 최고 8.2%까지 높이고 1세대 2주택자가 추가로 주택을 매입할 경우 기존 취득세 4%에 더해 ‘중과세율(20% 추가과세)’을 매기도록 하는 법안을 발의할 예정이다.

이와 함께 당정은 주택 단기(1∼2년) 매매에 대한 양도소득세 부담을 강화하는 데 공감대를 형성했다. 앞서 12·16 대책 발표 때 정부는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 40%에서 50%로 인상하고 1년 이상∼2년 미만 보유 주택은 현행 기본세율(6~42%) 대신 40%의 양도세율을 적용하는 등 실수요자가 아닌 경우 양도세를 강화하겠다고 밝힌 바 있는데 세율을 이보다 더 상향하는 방안을 검토 중이다.

임대사업자에 대한 세제 혜택은 폐지하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 예를 들면 등록임대주택의 경우 그간 종부세 합산과세를 면제해줬는데 앞으로는 합산과세 대상에 포함하겠다는 것이다. 논란이 된 기존 임대사업자에 대한 소급 문제의 경우, 임대사업자들의 강한 반발에 내부적으로도 이견이 있어 막판 의견 조율 중인 것으로 알려졌다.

한편 당정은 이처럼 다주택자의 실질적인 세금 부담은 대폭 키우면서도 1가구 1주택 실소유자에 대해서는 세제·금융·공급 혜택을 동시에 제공한다는 방침이다. 구체적으로는 종부세 실거주자 공제를 신설해 2년 이상 거주자부터 혜택을 주는 방안 등이 거론된다. 꼭 신혼 부부가 아니어도 생애 최초 주택을 마련하는 무주택자에 취득세를 감면해주는 방안도 포함될 것으로 보인다. 취득세 감면 대상에 청년을 추가하고 가격 기준을 넓히는 방식이다.

최종안을 담은 부동산 대책은 이르면 10일 발표될 전망이다. 국회 기획재정위 여당 간사인 고용진 의원 대표 발의로 내주 초까지는 관련 법을 국회에 제출하고, 곧바로 국회 심사해 7월 국회에서 통과시킨다는 방침이다.

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서울 주택공급 대책 맹탕 우려

정부가 주택공급 대책과 관련해 경기도 지역에서 ‘중규모’급의 택지개발까지 검토하는 것으로 알려졌다. 또 신혼부부와 청년층 등 현행 가점제 위주의 민영주택 청약제에서 당첨 가능성이 낮은 계층을 위한 특별공급 확대 방안도 담을 것으로 예상된다. 하지만 서울 내 대규모 공급이 가능한 개발제한구역(그린벨트) 해제에 대해서는 서울시와 정부의 의견 차가 커 아직 갈피를 잡지 못한 상황이다. 아울러 재건축 등 정비사업 규제 완화 방안도 빠질 것으로 보인다. 대신 도심역세권, 노후화된 상업·공업지역 등에 공공이 참여하는 방식의 재개발 등 기존 방안에서 달라지지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 벌써부터 시장의 수요를 만족시키지 못하는 ‘맹탕’ 공급대책이 될 것으로 보고 있다.

현재 정부는 수도권 주요택지 개발 등을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 과거 신도시 후보지로 거론됐으나 탈락했던 곳 위주로 들여다보고 있다. 하지만 집값 안정화의 핵심인 서울 공급방안에 대해서는 아직 구체적인 윤곽을 잡지 못했다. 지난 5월 발표한 용산 정비창(8,000가구) 수준의 공급을 위해 그린벨트 해제 관련 논의도 물밑에서 진행되고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 서울시가 강력히 반대하고 있어 그린벨트 해제보다는 유휴부지를 최대한 확보해 공급물량을 채우는 방안이 나올 가능성이 제기된다. 이 경우 수백 가구 정도의 공급이 가능한 자투리땅을 끌어모아 총량을 최대한 늘리는 수준이 될 것으로 전망된다.

서울시는 이미 주택공급을 위해 수차례 도심 유휴부지 개발방안을 내놓은 만큼 도심 곳곳을 샅샅이 찾아도 총량 자체가 많지 않을 것이라는 게 대체적인 분석이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “서울에 유휴부지는 이제 찾아보기 힘들다”며 “정비사업 규제를 풀어 공급량을 늘리는 게 최선책인데 재개발·재건축 완화가 동반되지 않으면 ‘맹탕 공급’이 될 가능성이 높다”고 지적했다.

주택공급 대책과 함께 청년·신혼부부 등을 대상으로 한 청약제도 개선안도 나올 것으로 예상된다. 현행 가점제에서 20·30대는 청약에 당첨되기가 쉽지 않은 상황이다. 정부는 문재인 대통령의 주문에 따라 민영주택에 생애최초 주택구입자를 위한 특공 물량을 신규 배정하고 신혼부부 등을 위한 물량도 기존보다 늘릴 것으로 예상된다. 하지만 이 같은 방안에 대해 40대 등 기성세대가 ‘역차별’을 주장하고 있는 상태다.

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대책도 엄포도 안통한 집값

# 지난 4일 서울 강남구 자곡동 ‘래미안강남힐즈’ 전용 101㎡는 16억8,000만원에 손바뀜되며 매매 신고가를 경신했다. 동작구 상도동 ‘래미안상도3차’ 전용 164㎡ 또한 이달 3일 14억원에 거래되며 전 고가를 뛰어넘었다. 신고가 기록은 강남권에 한정되지 않았다. 도봉구 방학동 ‘신동아타워’ 전용 60㎡ 또한 3일 2억6,200만원에 실거래가가 신고돼 최고가를 기록했다.

정부가 집값 안정을 위해 ‘6·17부동산대책’을 내놓고 문재인 대통령까지 전면에 나서 추가 대책을 주문했는데도 이번주 서울 집값이 지난주보다 더 큰 폭으로 올랐다. 곧 나올 대책 역시 과거 수요억제 위주의 판박이가 될 것으로 시장에서는 인식하고 있는 것이다. 결국 불안감 속에 실수요자들이 대거 구매에 나선 영향으로 풀이된다.

한국감정원에 따르면 7월 첫째 주(6일 기준) 서울의 주간 아파트값이 0.11% 상승해 지난주(0.06%)보다 오름폭이 커졌다. 이번주 상승률은 지난해 12·16대책 발표 이후 7개월여 만에 가장 높은 수치다. 전국도 0.15%로 다시 상승폭을 넓혔고 경기도는 0.24%로 전주와 같은 오름폭을 보였다. 지방에서는 세종시가 2.06% 오르며 급등세를 보였다.

지역별로 보면 이번주 서울에서는 강남권 아파트값 상승이 두드러졌다. 토지거래허가구역으로 묶인 잠실동이 있는 송파구(0.18%)는 이번주 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 삼성·대치·청담동이 있는 강남구도 0.12% 올라 규제 이후 오히려 아파트값이 크게 오르는 현상이 나타났다. 한국감정원의 한 관계자는 “토지거래허가구역 지정 이후 규제지역 인접 지역으로 매수세가 몰리며 가격이 상승하고 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다. 실제로 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 84.9㎡는 지난달 6일 23억1,000만원(11층)에 매매된 뒤 규제 이후인 지난달 26일 23억5,000만원에 거래됐고 이달 3일 26억5,500만원에 매매가 이뤄져 한 달여 만에 3억원 넘게 뛰었다. 잠실동과 인접한 신천동에 있는 파크리오 전용 84.9㎡는 지난주 말 20억5,000만원에 거래됐다. 최근에는 21억원짜리 매물이 회수된 것으로 전해졌다.

강남 3구에 이어 고가 아파트가 많은 마포구(0.07%→0.14%), 용산구(0.05%→0.10%), 성동구(0.05%→0.07%) 등 일명 ‘마용성’ 지역도 전주보다 오름폭이 커졌다. 9억원 미만의 중저가·중소형 아파트가 몰려 있는 노원구(0.08%→0.13%), 도봉구(0.08%→0.14%), 강북구(0.10%→0.13%) 등 ‘노도강’ 지역과 구로와 관악·금천구 역시 상승세가 지속되고 있다. 경기 지역 또한 5호선 개통(8월) 및 신도시 교통대책에 따른 기대감을 안은 하남시가 0.65%, 풍선효과 영향을 받은 김포시가 0.58% 오르는 등 상승세를 보였다. 한편 전셋값도 계속 불안한 모습이다. 서울의 아파트 전셋값은 이번주에 지난주와 같은 0.10% 상승하며 54주 연속으로 올랐다. 경기도는 지난주 0.20%에서 이번주 0.24%로 상승폭이 커졌다. /세종=하정연기자 강동효·권혁준기자 ellenaha@sedaily.com

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