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코로나19發 혼돈의 주택시장…내 집 마련 어떻게?

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코로나19 장기화→실물경기 침체→주택시장 불확실성 '가중'

서울·수도권 고분양가 부담되면 3기 신도시 사전 청약 '도전'

청약가점·지역·특별공급 등 각종 규제 사전에 꼼꼼히 따져야

뉴시스

[서울=뉴시스]김선웅 기자 = 개포 프레지던스 자이 견본주택. 2019.12.27. mangusta@newsis.com

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[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "이사 다니는 것도 힘들고 3년 후 초등학교에 입학할 아이를 생각하면 내 집 마련을 해야 하는데, 주택시장이 워낙 불투명해서 어떻게 해야 할지 잘 모르겠어요."

서울 마포구에 사는 결혼 7년 차 30대 직장인 김모(39)씨는 내 집 마련을 놓고 고민에 빠졌다. 김씨는 전세 만기가 돌아오는 오는 7월 전까지 전세 계약 연장 여부를 결정해야 하지만 선뜻 결정을 못 내리고 있다.

김씨는 "집값은 생각만큼 떨어지지도 않았고, 인기 신규 아파트 단지 청약에는 많은 청약자가 몰리며 수백 대 일의 청약경쟁률 기록하는 걸 보면서 청약에 나서야 할지도 막막하다"며 "향후 부동산시장이 어떻게 될지 알 수 없어 조바심이 나는 게 사실"이라고 말했다.

예기치 못한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 주택시장이 한 치 앞도 알 수 없는 '시계 제로' 상태에 놓여 있다. 보유세 인상과 대출 규제 등 정부의 잇단 규제 대책과 코로나19 장기화로 주택시장의 불확실성이 날로 커지면서 향후 시장의 향배를 가늠하기 어려워졌다. 이에 따라 내 집 마련 수요자들의 고민도 깊어지고 있다. 내 집 마련 시기를 두고 실수요자들이 설왕설래하는 이유이기도 하다.

특히 코로나19 장기화에 따른 실물 경기 위축이 주택시장의 불확실성과 위험부담으로 이어지는 양상이다. 주택시장의 불확실성으로 인한 매도·매수자 모두 관망세가 짙어지고 있다. 관망세는 수치에 그대로 반영되고 있다. 지난달 서울 아파트 거래량은 전달 대비 30% 이상 떨어졌다.

국토교통부에 따르면 지난 4월 전국의 주택 매매거래량이 73531건으로, 전달(10만8677건) 대비 32.3%가 감소했다. 지난해 같은 달 5만7025건에 비해 28.9%가 증가했으나 5년 평균치인 8만2189건에 비해선 10.5% 감소한 수치다. 지역별로 수도권 거래량은 3만6852건으로, 전달보다 43.3% 감소했고, 지방은 15.9% 감소했다.

정부는 주택시장의 불확실성을 걷어내기 위한 안간힘을 쏟고 있다. 큰 틀에서 투기 수요억제 대책을 유지하되 공급 대책을 잇달아 내놓고 있다. 국토부는 지난 6일 3기 신도시를 비롯해 수도권 30만 가구 공급 계획을 앞당기는 대책을 발표했다. 또 신규 공급의 일부 물량을 사전 청약제를 통해 분양한다는 방침이다.

이와 함께 용산 철도정비창 부지에 8000가구를 공급하는 '미니 신도시' 개발 계획 등 서울 7만가구 주택공급 방안도 함께 내놓았다. 이를 통해 2023년 이후 수도권에 연평균 25만 가구 이상의 주택을 공급한다는 복안이다. 내 집 마련 실수요자들의 불안 심리를 잠재우기 위한 일종의 포석이자, 주택시장의 불확실성을 해소하겠다는 정부의 의지가 반영됐다는 분석이다.

이에 따라 청약가점이 높다면 내 집 마련에 서두를 필요가 없다. 분양가 상한제 시행 이후 주변 시세보다 저렴한 신규 분양 아파트 단지 청약에 나서는 것이 현명하다. 또 청약가점이 낮다면 분양가격이 다소 높더라도 분양가 상한제 시행 이전에 당첨 가능성이 높은 단지에 청약에 나서는 게 유리하다. 투기과열지구와 대규모 택지지구에서는 청약 1순위 의무 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어나는 등 실수요자 중심으로 강화된 청약제도를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

서울과 일부 수도권 지역의 높은 분양가 부담스럽다면 3기 신도시 사전 청약도 눈여겨볼 만하다. 사전 청약은 본 청약 1∼2년 전에 일부 물량에 대해 앞당겨 청약을 진행하는 방식으로, 사전 청약 당첨자는 본청약까지 자격을 유지하면 100% 당첨된다. 정부가 밝힌 내년 사전 청약 물량은 9000여 가구다. 구체적인 입지와 사업추친 현황 등을 고려하면 내년 상반기 중 확정될 가능성이 높다.

다만, 3기 신도시 사전 청약은 입주까지 최소 3~5년 정도 걸린다. 또 공공분양의 경우 최장 5년간의 거주의무기가 있고, 일반 분양주택의 경우 3~8년의 전매제한이 적용된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "무주택 기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자라면 상한제 적용 지역에서 청약에 당첨되기가 쉽지 않다"며 "청약 가점이 낮을 경우 상한제 미적용 지역이나 신혼부부 특별공급, 수도권 3기 신도시 아파트 청약에 나서는 것이 유리하다"고 말했다.

함 랩장은 "코로나19로 인한 주택시장의 불확실성이 가중되는 상황에서 실수요가 목적이라고 해도 무턱대고 청약에 나서는 것보다 청약가점이나 지역, 특별공급 등을 꼼꼼히 따져서 자신에게 유리한 청약 전략을 짜야 한다"며 "분양가 상한제 적용 단지에 청약에 나설 경우 전매제한 기간과 같은 강화된 규제도 사전에 확인하는 것이 중요하다"고 덧붙였다.

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

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