재건축, 분상제 연장에도 '분양가' '조합갈등' 첩첩산중

HUG 분양가 협상 지지부진
조합 내부 갈등, 또 다시 커질 수도

철거 이전의 둔촌주공아파트 전경.

[파이낸셜뉴스]최근 정부가 코로나 사태로 인해 민간택지 분양가상한제 유예기간을 7월 28일까지 3개월 연장하기로 결정했지만 여전히 재건축 조합들은 풀어야할 난관이 많다.

주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상이 쉽지 않고, 분상제가 임박하면서 간신히 봉합했던 조합 간의 분열이 자칫 사업 장기화로 또 다시 불거질 수 있기 때문이다.

23일 정비업계에 따르면 서울 재건축, 재개발 단지 중 분상제를 피할 가능성이 있는 단지는 10여곳이다. 강남의 경우 강남구 개포동 개포주공1단지, 서초구 반포동 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트)와 잠원동 신반포13차, 15차, 동작구 흑석동 흑석3구역, 강동구 둔촌주공 등이다. 강북은 은평구 수색6, 7구역, 증산2구역 노원구 상계6구역 등이다. 분상제 유예로 인해 일정에 여유가 생기면서 은평구 수색 13구역이나 성북구 장위4구역, 양천구 신월4구역 등도 상한제 대상에서 제외될 가능성이 커졌다.

■분상제 연기에 이젠 분양가 협상이 관건
코로나19 사태가 지속되고 국내외 변수, 주택공급 원활화 등으로 인해 향후 추가로 분상제 유예가 늘어날 수도 있어 사업을 진행 중인 조합 입장에서는 한숨 돌리게 됐다.

하지만 일부 단지의 경우 분상제 연기가 달갑지만은 않은 상황이다. 특히 둔촌주공재건축 조합의 경우 HUG와의 분양가 협상이 지지부진하면서 어려움을 겪고 있다. 사업이 길어지면서 이주비 이자가 눈덩이처럼 불어나 사업비가 크게 증가하고 있어 부담이 더 크다.

분양 업계 관계자는 “둔촌주공은 석면 철거 이슈로 수개월간 사업이 지연되면서 이주비 이자가 늘어 일반 분양가를 높게 받아야하는 상황”이라며 “하지만 정부가 분양가 규제를 강하게 하면서 분양가를 높일 수도 없고 사업은 더 지연되고 있어 조합도 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 말했다.

둔촌 주공 재건축 조합은 관리처분변경 총회에서 결정된 3.3㎡당 3550만원을 주장한 반면, HUG는 3.3㎡당 2950만원대를 고수하고 있는 상황이다. 이에 조합은 지난 17일 긴급 대의원 회의와 조합원 관리처분변경인가 총회 등을 열어 분양가를 낮출지, 후분양 또는 임대후 분양을 할지 결정할 계획이었으나 코로나19 사태로 취소됐다. 이외에도 ‘올림픽파크’를 네이밍에 포함하기로 결정했지만 ‘에비뉴포레 올림픽파크’로 할지, ‘올림픽파크 에비뉴포레’로 할지, ‘올림픽파크 포레’로 할지도 조합 내부 의견이 분분하다.

조합 관계자는 “분양가 협의를 통해 끝내 우리가 원하는 분양가가 책정되지 않을 경우, 후분양 등 모든 가능성을 열어두고 있다”면서 “원만한 타협을 이뤄낼 수 있도록 다시 교섭을 벌일 것”이라고 전했다.

신반포3차·경남아파트 역시 정부의 강도 높은 분양가 통제로 사업 진행에 어려움을 겪고 있다. HUG의 고분양가 관리 기준에 따른 최대 분양가가 3.3㎡당 4800만원으로 시세 차이가 큰 상황이다. 이에 일반 분양 물량을 당초 계획보다 121가구 줄인 총 225가구로 결정하는 등 자구책을 마련 중이다.

■조합 내부 갈등 불씨 여전
분양가 협상 뿐 아니라 사업 지연으로 인한 조합 내부 갈등이 커지는 점도 풀어야할 숙제다. 그동안 조합 내부의 갈등이 큰 상황에서도 분상제 유예 기간을 맞추기 위해 임시적으로 갈등을 봉합했지만 사업이 길어지면 또 다시 갈등이 수면 위로 떠오를 가능성도 나온다.

개포 주공1단지는 30일 개포중학교 운동장에서 관리처분계획 변경 인가를 위한 조합원 임시총회를 예정대로 진행할 계획이다. 이 단지는 지난달 상가위원회 측이 재건축 합의의 조건으로 총 1300억원의 보상을 요구하면서 갈등이 커졌다. 서울시까지 나서면서 조합의 발목을 잡던 상가와의 분쟁을 가까스로 마무리 지은 바 있지만 분상제가 유예되면서 조합원들의 생각이 바뀔 수도 있다.

송파구 미성·크로바아파트 역시 조합 내부 갈등이 심하다. 조합 집행부가 서울시 특별건축구역 지정을 받아들여 용적률을 276%에서 300%로 상향조정하는 대신 스카이브리지 등 각종 특화설계를 포기했기 때문이다. 이에 조합원들은 지난 7일 총회를 열고 조합장과 감사, 이사 등 집행부 9명에 대한 해임안건을 의결했다.

이처럼 기존 사업장에서 사업이 지지부진해지면서 갈등이 심해지면 집행부 교체 등이 진행되고 사업이 더 길어지거나 어려워질 수 있다. 또 사업 지연으로 서울 전셋값도 상승할 우려가 크다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이번 조치로 분양이 특정 시기에 몰리면서 이주 수요가 갑자기 증가하면 서울 등 수도권의 전세 가격이 오를 수도 있다”고 말했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자

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