꼬마빌딩 리모델링하니 비용 뚝↓ 수익률 쑥↑

[땅집GO]

40년 된 지상 2층·3층 건물 3층·5층으로 증축형 리모델링

건물 현대식으로 탈바꿈하며 3600만원 임대료가 2억원으로

비용은 신축보다 30% 덜 들어

서울시 마포구 대흥역 사거리에서 경의선공원 쪽으로 걷다 보면, 낡은 주택과 상가가 밀집한 골목에 노출 콘크리트로 마감한 5층 건물이 눈에 들어온다. 지난달 준공한 이 건물은 지상 1~5층 모든 층에 달린 시원한 유리창이 주변을 바라본다. 건물 뒷면에 외부로 노출된 계단도 매력적이다. 주변 낡은 벽돌 건물들과 비교하면 세련된 느낌이 물씬 난다.

원래 이곳에는 그저 그런 낡은 건물이 있었다. 지상 2층과 지상 3층 건물이 맞닿아 있었다. 두 건물 모두 지은 지 40년쯤 됐었다. 건축주는 리모델링 전문가인 김종석 AT쿠움파트너스 대표(땅집고 리모델링 건축지원센터장)를 만나 증축형 리모델링을 의뢰했다. 2층짜리 건물은 한 층을 더 올려 3층 건물로, 3층짜리 건물은 두 층을 더 올려 5층짜리 건물로 증축했다.

Before… After - 서울 마포구 대흥동에 있는 꼬마빌딩의 리모델링 공사 전·후 모습. 2개 필지의 건물로 앞쪽에 있는 건물은 3층에서 5층으로, 뒤쪽에 있는 건물은 2층에서 3층으로 증축형 리모델링했다. /박기홍 땅집고 기자

김 센터장은 "주변 상권 등을 분석해 수익률이 가장 높고 임차인들이 가장 선호할 만한 건물로 기획했다"며 "기본적으로 리모델링이지만 기존 건물 흔적이 거의 남아 있지 않다"고 말했다. 최근 꽃집과 미용실이 입점했고, 실내 디자인과 부동산 법인 등이 추가로 들어올 예정이다. 40년 된 낡은 건물이 몰라보게 변신하자, 인근 건물주 사이에 준공 전부터 화제가 됐다.

◇일조권 규제 등 리모델링이 더 유리

건축주가 기존 건물을 허물지 않고, 리모델링하기로 결정한 가장 큰 이유는 '수익률'이다. 리모델링을 하면 현행 건축법 대신 기존 건물을 지을 당시의 건축법을 적용받는다. 주차장 면적 확보 등에서 유리하다.

이 건물의 경우 2개 동을 증축하면서 연면적이 204평으로 늘었다. 신축했다면 주차장을 5대(18.9평)까지 확보해야 한다. 하지만 리모델링을 하면서 주차 의무 대수가 2대로 확 줄었다. 김 센터장은 "서울 도심에 꼬마 빌딩을 지을 때 주차 대수 5대를 넣으면 임대 공간이 그만큼 줄어 수익률이 크게 줄어든다"며 "대흥동 건물은 기존 건물을 살려놓고 리모델링한 덕분에 주차 대수 3대 면적만큼 수익률이 높아졌다"고 말했다.

일조권 규제에서도 리모델링이 유리하다. 건축물 높이 9m 이하 신축 건물은 북쪽으로 인접 대지 경계선으로부터 1.5m 이상 떨어져야 한다는 이격 거리 규정이 있다. 주변 건물이 일조권을 확보할 수 있도록 만든 규정이다. 하지만 리모델링은 이격 거리 규정을 적용받지 않는다. 대흥동 빌딩도 이 규정을 최대한 활용해 건축 면적을 확보했다.

◇신축보다 공사비 30% 이상 줄어

리모델링 이후 건물 임대료 수입도 크게 늘었다. 기존 건물 임대 수입은 2개 동 합쳐 전세 보증금 1억5000만원과 1층 임대료(약국·미용실) 월 300만원이 전부였다. 2·3층 임대료는 1층의 절반 수준으로 책정했지만, 공실 상태였다. 2·3층까지 임대해도 월 임대료 수입은 600만원이었다. 하지만 리모델링·증축 공사를 마친 현재 월 임대료 수입은 1800만원에 이를 것으로 추정된다. 공실률 10%를 고려한 것이다. 이전보다 6배쯤 늘었다.

신축 대신 리모델링형 증축을 하면서 공사비도 줄었다. 건물 2개 동 공사비는 11억원. 3.3㎡(1평)당 건축비가 540만원 정도다. 김 센터장은 "대지 면적이 작을수록 신축 공사비가 많이 드는데, 이 정도 규모면 평당 최소 700만~800만원이고, 지하까지 파면 공사비가 크게 늘어난다"며 "대흥동 건물은 증축형 리모델링으로 건축비를 30% 이상 줄일 수 있었다"고 말했다.

◇리모델링 전 수익률 잘 따져봐야

준공 30년 넘은 건물들은 설계도면조차 없는 경우가 많아, 리모델링·증축 공사 과정에서 예상치 못한 변수가 나오는 경우가 많다. 이렇게 되면 공사비가 추가 발생할 수 있다. 대흥동 빌딩 역시 기존 건물 설계도 없이 공사했다. 하지만 준공할 때까지 추가 비용은 없었다. 김 센터장은 "기존 건물 상태를 점검할 때부터 철근·콘크리트 부식이 심각하다는 점을 미리 파악하고 기획·설계했기 때문에 공사비 증액 없이 끝낼 수 있었다"고 말했다. 지난 10년간 100채 이상 리모델링·증축하면서 쌓은 그의 노하우가 최대한 활용된 사례다. 김 센터장은 "모든 건축물에 대해 리모델링이 정답이라고 할 수는 없지만, 도심의 노후 건물을 보유한 건축주에게는 리모델링이 제법 괜찮은 대안이 될 수 있다"며 "다만, 시공 전에 건물 용도와 수익률을 냉정하게 따져 공사하는 것이 중요하다"고 말했다.

[리모델링센터로사업 신청하세요]

조선일보 땅집고가 '땅집고 리모델링 건축지원센터'를 개소하고 사업 신청자를 모집한다. 서울에서만 100여 채의 리모델링 공사를 해 국내 리모델링 건축 업계의 실력자로 꼽히는 김종석 AT쿠움파트너스 대표가 땅집고 리모델링 건축지원센터장을 맡아 사업을 지원한다. 땅집고 리모델링센터에서 건축 기획·입지분석·설계와 시공까지 '원 스톱'으로 사업을 지원한다. 수도권 도심에 단독주택, 다가구·다세대주택, 일반 중소형 빌딩, 나대지 가설 건축물 등 낡은 건물을 보유하고 있는 건축주가 사업 대상이다. 땅집고건축 사이트나 전화로 신청하면 된다.





[박기홍 땅집고 기자]

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