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한국감정원 "하반기 보유세 부담 가시화 집값 하향 안정"

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"12.16대책 효과 실수요자 아닌 투자수요 시장 주도 어려울 것"

[이코노믹리뷰=신진영 기자] 올해 주택 매매시장은 대출규제와 보유세 강화 등으로 매수심리가 위축되면서 전국 주택매매가격 0.9% 하락한다는 전망이 나왔다.

21일 한국감정원 부동산연구원 김성식 연구원장은 서울 강남지사 사옥에서 이같은 내용을 담은 2019년도 부동산시장 동향과 2020년 전망에 대해 브리핑을 열어 올해 부동산 시장 전망에 대한 분석과 전망을 발표했다.

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이날 한국감정원은 "2019년 전국 주택 매매가격(주택 -0.36%, 아파트 -1.42%)은 2018년(주택 1.10%, 아파트 0.09%) 대비 하락세로 전환된 상태이며 전국 주택 전세가격(주택 -1.26%, 아파트 -1.78%)은 2018년(주택 -1.80%, 아파트 -2.87%) 대비 하락폭이 축소됐다"고 발표했다.

연구원에 따르면, 2019년 11월말 기준 주택 매매거래량은 68.7만 건으로 나타났다. 이는 거래량 통계가 작성된 2006년 이후 두 번째로 낮은 수치다. 전월세거래량은 178.8만 건으로 신규주택 공급에 전세 거래량도 증가했다. 전월세 거래량의 전세 비중은 59.9%로 2018년에 비해 소폭(0.4%p) 증가했다.

김성식 연구원장은 "2019년 주택 매매시장은 금리 인하에 따른 풍부한 유동성이 일부 지역의 주택시장으로 유입돼 국지적인 상승이 발생했다"며 "지방의 주택시장은 누적된 신규주택 공급 물량과 인구의 순유출에 따라 하락세가 이어지는 등 지역적으로 차별된 움직임이 지속됐다"고 분석했다. 때문에 "주택 전세시장은 기존의 전세시장을 중심으로 하락폭이 둔화되는 등 안정적인 하락세로 전환되고 있는 상황이다"고 평가했다.

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연구원은 2020년 주택 매매시장에 대해 "12ㆍ16대책 발표로 고가 주택가격의 움직임 둔화가 예상된다"고 밝혔다. 2019년 저금리로 주택시장 전반적인 가격상승에서 대출규제와 보유세 강화 등의 영향으로 올해는 하향 안정화가 이어질 것이라고 설명했다. 이어 대출규제와 보유세 강화 등으로 매수심리가 위축됨에 따라 2020년 전국 주택매매가격은 0.9% 하락한다는 전망을 내놨다.

이준용 시장분석연구부 부장은 "12ㆍ16대책으로 재건축이나 신규주택에 대한 과도한 투자심리와 자금유입을 막아 시장 안정화에 기여할 것으로 예상된다"고 말했다. 또한 3기 신도시 조기공급은 시장에 긍정적 신호로 작용해 서울과 인접 수도권 지역은 안정화되고, 지방은 기존 공급물량으로 하향세를 유지할 것이라고 덧붙였다.

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올 하반기부터 향후 3년간 고가주택의 보유세 수준이 현 시세의 3~4% 수준으로 순자산 감소영향이 가시화되는 이유로, 전반적인 주택시장의 가격 조정이 이뤄질 것이라고 전망했다.

연구원 자체 시뮬레이션 결과, 다주택자 기준으로 공시가격 6억원 초과 종부세 대상자의 보유세가 12.16대책으로 공정시장가액비율이 100%로 높아지는 2022년에는 과표구간에 따라 2022년에는 서울 지역의 1주택당 보유세가 연 37만원에서 2300만원까지 늘어날 것으로 분석했다.

연구원은 자체 보유세 산정 시뮬레이션으로 보유세 강화에 따른 세부담 증가와 그 영향을 분석했다. 이 방법은 주택임대차시스템(RHMS) 정보로 개인 보유 주택에 대한 세액을 추정한 것으로, 12ㆍ16대책 이전 세법을 적용한 세액과 12ㆍ16대책상 규제세법을 적용한 세액의 차이를 측정했다.

이 부장은 "더 이상은 투자 목적으로 보유를 하지 않을까 생각된다"며 “보유세 강화 조치뿐만 아니라 대출규제도 있기 때문에 고가주택에 대한 가격조정이 그 가격 밑에 있는 주택에도 전이가 될 것으로 보여진다”고 덧붙였다.

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전세시장에 대해 김 연구원장은 "금리 인하 등으로 신축 아파트에 대한 전세가격 상승이 발생할 우려가 있지만, 3기 신도시 조기추진 등 지속적인 공급신호로 임대시장은 전국적으로 안정세를 유지할 것"으로 전망했다. 뿐만 아니라 "수도권 외곽과 지방도 지역은 기존 누적된 신규 주택공급물량으로 인해 전세 물량도 쉽게 해소되지 못해 하락세가 지속될 것"이라고 덧붙였다.

이날 브리핑에 따르면, 전세시장은 최근 1~2년 사이 일부 지역의 주택 재고수 감소로 전세가격이 증가했다. 연구원은 올해 입주물량은 예년과 유사하며 기존 공급물량과 3기 신도시 조기추진 등의 꾸준한 신규주택 공급 기대로 2020년 전국 주택전세가격은 0.4% 하락할 것이라고 발표했다.

올해 주택 매매거래량은 2019년 대비 0.7% 감소한 수준(80만 건)으로 전망됐다. 정부의 지속적인 부동산 규제정책으로 고가 주택시장의 매수심리가 크게 위축되면서 주택매수를 보류하거나 취소하는 등의 행태를 예상되는 이유에서다.

한편 이준용 시장분석연구부 부장은 “너무 많은 자산이 부동산에 잠겨 있는 건 자원 배분의 효율성의 문제다”며 “이 때문에 정부에서도 지나치다고 할 정도로 시장에 개입하는 것이다”고 말했다. 이번 12ㆍ16 대책의 효과에 대해 “실수요자가 아닌 투자수요가 시장을 주도하기 어려울 것이다”고 강조했다.

신진영 기자

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