경기도 화성·평택·용인서 토지 '쪼개기 판매' 기승..투자시 유의

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 토지지분 매매 기획부동산이 올해 경기도 화성, 평택, 용인, 안산, 하남, 포천 등의 토지를 대거 쪼개 판 것으로 조사됐다. 개발호재가 있는 지역 주변에 있는 산이나 논, 목장용지가 대다수를 차지했다.

'기획부동산'이란 그린벨트(개발제한구역)나 맹지(盲地)처럼 개발이 사실상 불가능한 토지 지분을 쪼개서 불특정 다수에게 개발 호재를 미끼로 비싸게 되파는 사기 수법을 말한다.

16일 부동산업계에 따르면 올해 기획부동산은 경기도 화성, 평택, 용인, 안산, 하남 등에 있는 개발제한구역, 보전녹지, 농림지역 토지를 쪼개 판매한 것으로 확인됐다.

기획부동산은 전국 단위로 움직이며 땅을 무더기로 확보한 뒤 지역 호재를 미끼로 토지를 실제 값보다 비싸게 쪼개 판다. 이들은 서민에게 "해당 지역 토지가 개발되면 국가나 건설업자들에게 팔아 목돈을 벌 수 있다"고 설명한다.

하지만 이들이 판매하는 토지에는 개발제한구역, 보전녹지, 농림지역이 많다. 이러한 토지는 정부가 개발을 엄격하게 규제하고 있어서 가격 상승이 어렵고 설사 오른다 해도 되팔기가 쉽지 않다.

또한 기획부동산은 토지 투자를 소액으로 할 수 있다면서 공유지분을 통한 투자를 유도한다. 하지만 땅을 공유지분으로 취득할 경우 각 소유자들의 재산권 행사가 사실상 불가능하다. 매각을 할 때도 소유자들이 모두 동의해야 하기 때문에 현실적으로 매각이 굉장히 어렵다. 투자자 입장에서는 장기간 돈이 묶일 위험이 있는 셈이다.

올해 기획부동산이 판매한 경기도 땅 중 하나인 남양주시 금곡동 산2-5에 있는 임야는 공유자가 669명이다. 면적은 16만2751㎡며 용도지역은 개발제한구역이다. 금곡동 일대는 국토교통부의 '도시재생뉴딜 공모사업'에 최종 선정된 지역이다. 금곡동은 시청 소재지임에도 문화재보호구역으로 개발이 제한됐고 주변 택지개발로 인구 유출을 겪었다. 또한 노인 인구가 증가해 지역이 지속적으로 침체돼왔다.

이에 따라 남양주시는 5년간 국비 180억원, 한국토지주택공사(LH) 자체조달 및 기금을 비롯한 205억을 지원받아 이 지역 도시재생사업을 추진하고 있다. 하지만 해당 토지는 개발제한구역인 만큼 용도지역이 변경되지 않는다면 도시재생사업이 진행되도 개발이 어려울 것으로 예상된다.

개발제한구역은 도시의 무절제한 팽창을 막고 주변 녹지 환경을 보전하기 위해 개발을 법적으로 제한하고 자연을 보존하게 하는 구역을 말한다.

경기도 양주시 장흥면 석현리 산2-3에 있는 면적 17만5608㎡ 임야는 공유자가 420명이다. 용도지역은 농림지역이다. 장흥면 석현리 일원 39만㎡ 규모의 장흥관광지는 지난 1987년 관광지로 지정된 후 정부정책으로 획일적인 발전 계획이 수립돼 왔으며 규제로 인해 민간 투자가 점차 사라져 침체기를 겪어 왔다.

양주시는 이러한 문제점을 인식해 정부에 관련법 개정을 요구한 결과 지난 6월 '관광진흥법' 시행규칙 개정을 이끌어 냈다. 이번 개정으로 장흥관광지 내 투자 유치, 개발이 크게 탄력을 받을 것으로 기대되고 있다. 하지만 해당 토지는 농림지역으로 개발보다는 보전 성격이 강하다.

농림지역은 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역으로 용도지역의 한 종류다. 개발보다는 보전 성격이 강한 땅의 용도지역이다. 농림지역 내 건물은 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 지을 수 있다.

이밖에 기획부동산이 판매한 토지에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역 등이 있었다. 이 중 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역은 도시 관리지역 3가지 종류에 속한다. 관리지역은 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역 간 완충지역으로 보전뿐만 아니라 개발 목적도 갖는 지역에 지정되는 용도지역이다.

[자료=서울시]

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전을 위해 보전이 필요하지만 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역이다.

생산관리지역은 농업·임업·어업 생산을 위해 관리가 필요하지만 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역이다. 계획관리지역은 보전생산관리지역을 제외한 지역으로 도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준해서 체계적인 관리가 필요한 지역이다.

3가지 관리지역 중 보전관리지역과 생산관리지역은 토지 이용에 규제를 많이 받는 반면 계획관리지역은 개발할 수 있는 여지가 상대적으로 더 많다.

또한 자연녹지지역, 보전녹지지역은 도시녹지지역의 하위개념에 포함된다. 도시지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류되고 이 중 녹지지역은 다시 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역으로 분류된다.

자연녹지지역은 도시 녹지공간 확보, 도시 확산 방지, 장래 도시용지 공급을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역을 말한다. 반면 보전녹지지역은 도시 경관에 필요한 녹지와 자연환경, 산림을 보전하기 위해 지정된 지역이다. 주로 임야에 많이 지정되며 개발행위가 상당히 제한돼 있고 부동산 개발이나 투자가 쉽지 않다는 특징이 있다.

기획부동산이 판매한 보전녹지지역 토지로는 경기도 용인시 처인구 양지면 추계리 산88-1에 있는 8만6485㎡ 면적의 임야가 있었다. 해당 토지의 공유자는 228명이다. 용인시 처인구에는 'SK하이닉스의 반도체 특화 클러스터 조성', '용인시 2035년 도시기본계획', '제2경부고속도로'를 비롯한 호재가 있다. 기획부동산은 이러한 호재를 내세워 투자자를 모집한 것으로 추정된다.

전문가들은 기획부동산이 판매한 경기도 땅이 실제로는 더 많지만 정확한 통계자료를 구하기 어렵다고 지적했다.

토지·건물 실거래가 플랫폼 밸류맵의 김범진 대표는 "기획부동산 자체가 (법적 용어라기 보다는) 하나의 개념이기 때문에 기획부동산이 판매한 토지의 통계자료를 구하는 데 어려움이 있다"며 "자료조사에 한계가 있는 만큼 투자자들의 정확한 피해 규모를 파악하기 어렵다"고 말했다.

국회에서는 기획부동산 업체가 토지를 판매할 수 없도록 법적 규제를 마련해야 한다고 강조했다.

국회 국토교통위원회 소속 민주당 박홍근 의원은 "토지개발 없이 지분방식으로 분양만 하는 현행 기획부동산 업체의 판매방식을 규제해야 한다"며 "이를 위해 공인중개사법이나 부동산개발업에 토지분양업체의 등록 근거를 만들어 특정 자격을 갖춘 경우에만 매도가 가능하게 해야 한다"고 주장했다.

sungsoo@newspim.com

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