[일문일답] 시가 15억짜리 주택살 때 대출한도 1.2억 감소

투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 규제가 강화된다. 9억원 초과 주택의 경우 9억원 초과분에 대해서는 LTV가 20%로 적용된다. 시가 15억원짜리 주택의 경우 기존 LTV 규제에서는 6억원까지 대출이 가능했는데, 앞으로는 4억8000만원만 대출을 받을 수 있다. 금융위원회는 주택 가격에 따라 최대 LTV가 8%P 낮아질 것이라고 예상했다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화된다. DSR은 모든 가계대출의 1년간 원리금 상환액을 대출자의 연간 소득으로 나누어 계산하는 것으로 소득이 적거나 빚이 많은 사람은 대출받기 어렵게 하는 제도다. 금융당국은 그동안 DSR 규제를 금융회사별로 평균 40%를 넘지 않도록 관리하게 했는데, 앞으로는 시가 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 차주에 대해서는 개인의 DSR이 40%(은행권)가 넘지 않도록 하기로 했다. 이렇게 되면 신용대출 등 기타 대출이 많은 경우에 주택담보대출 한도가 크게 줄어들게 된다.

정부가 16일 발표한 주택시장 안정화 방안 중 대출 규제와 관련된 내용을 정부 발표 자료 등을 바탕으로 일문일답으로 정리했다.

-대출 규제 언제부터 시행되나.

"시가 15억원 초과 아파트 주택구입용 주택담보대출 금지는 17일부터 시행된다. 17일 이후 주택매매 계약분, 신규대출 신청분부터 적용된다. 시가 9억원 초과 주택담보대출 LTV 규제 강화와 DSR 관리 강화, 주택담보대출 실수요 요건 강화 등은 23일부터 시행된다. 전세대출 보증 관련 규제 강화는 내규 개정 후 시행 시기를 정할 예정이다."

-시가 9억원 초과 주택담보대출 LTV 규제 강화로 인한 대출한도 변화는 어떻게 되나.

"대출한도는 주택 소재 지역과 주택 평가가격 등에 따라 달라진다. 시가 15억원의 투기과열지구 소재 주택을 구입하는 경우 대출한도를 단순 계산하면, 기존 LTV 규제로는 6억원(15억원 x 40%)까지 대출이 가능하다. 강화된 LTV 규제에서는 4억8000만원(9억원 x 40% + 6억원 x 20%)까지 대출이 가능하다. LTV 규제 비율이 주택가격에 따라 최대 8%P까지 낮아지는 효과가 있다."

-시가 15억원 초과 아파트를 가지고 있으면 주택담보대출이 완전히 금지되는 건가.

"이번 대책의 규제 대상은 주택구입목적 주택담보대출이다. 신규로 주택을 구입하는 것이 아니라 생활안전자금이 필요한 초고가주택 보유자는 원칙적으로 연간 1억원 한도 이내에서 대출받을 수 있다. 사업자의 경우 주택구입 목적이 아닌 사업 운영자금 마련 목적인 경우 LTV 규제 범위 내에서 대출이 가능하다."

-시가 15억원 초과 아파트에 대한 규제가 재개발이나 재건축에도 적용되나.

"동일하게 적용될 예정이다. 다만 일정 조건을 충족하는 재개발·재건축 조합원에 대해서는 예외를 허용한다. 재개발·재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 있을 경우 예외 허용된다."

-DSR 관리강화 시 대출 감소 효과는 어느 정도인가.

"DSR은 DTI와 달리 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 기타부채의 원금상환액도 고려하게 된다. 대출자가 주담대 외에 신용대출 등을 과다하게 받아서 주택을 구입하지 못하도록 하는 효과가 있다. 연소득 1억원이고 신용대출이 1억5000만원이 있다면 현행 DTI 40%를 적용할 경우 주담대로 5억6000만원을 추가 대출받을 수 있다. 총 대출액은 7억1000만원이 된다. 이를 DSR 40%로 바꾸면 주담대가 3억2000만원으로 줄어든다. 총 대출액도 4억7000만원으로 감소한다. 총 대출가능액이 지금보다 약 33% 감소하게 되는 것이다."

-주택임대업·매매업이 아닌 업종에 대해 투기과열지구에서 주택구입목적 주담대를 금지하는 이유는.

"기존 투기지역내 사업자에 대한 주택구입목적 주담대 금지를 투기과열지구까지 확대하는 것이다. 투기과열지구 등에서 부동산시장 자금쏠림이 지속되고 있는 것으로 점검됐다. 이번 조치는 금융회사의 건전성 관리 차원뿐 아니라 부동산 부문으로의 과도한 자금흐름을 개선하기 위한 조치다."

-전세대출 후 신규주택 매입 제한 조치 적용범위는.

"규제 시행일 이후 취급되는 신규 전세대출부터 적용된다. 규제 시행은 은행권, 보증기관과의 협의를 거쳐 2020년 1월 중 시행될 예정이다."

-전세 대출 후 실수요 목적으로 주택을 구매하는 사람까지 피해 보는 것 아닌가.

"시가 9억원 이하 주택 보유 1주택자에 대해서는 종전과 다름없이 보증이 제공된다. 세부적인 실수요 인정기준 등은 주금공과 HUG의 내규 등 개정 과정에서 구체화하겠다."

이종현 기자(iu@chosunbiz.com)

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