전세대출 받아 새 집 사면 대출 회수...갭투자 원천 차단

15억원 이상 주택, 주택구입용 대출 금지
생활자금 등 다른 목적 대출은 일부 허용키로

내일(17일)부터 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억원 초과 고가 아파트를 구입할 때 주택담보대출이 금지된다. 신규로 주택을 구입하기 위한 모든 대출이 규제대상이다. 다만 생활자금이나 사업운영자금 등 다른 목적의 대출은 담보인정비율(LTV) 한도 내에서 연 1억원 이하 대출을 받을 수 있다.

9억원 이상 주택을 매입하면 기존에 받은 전세대출에 대해서도 즉각 회수한다. 지금까지는 전세대출이 만기가 될 때 주택 보유수를 확인해서 2주택 이상을 갖고 있는 게 확인되면 보증기관이 보증만기를 연장해주지 않는 방식으로 전세대출을 회수했는데 앞으로는 대출 만기 이전에도 즉각 보증을 취소한다. 전세대출 갭투자를 원천 봉쇄하겠다는 정부의 초강도 대출규제다.

서울 송파구의 한 아파트 단지. / 연합뉴스

정부는 16일 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안을 발표하고 이 같이 밝혔다.

현재는 1주택세대 및 무주택세대는 LTV를 40%까지 인정받을 수 있지만, 앞으로는 모든 차주가 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트를 담보로는 주택구입용 주택담보대출을 받을 수 없다. 이는 17일부터 전 금융권의 가계 대출에 적용되며, 주택임대업·매매업 개인사업자와 법인 등이 적용 대상이다.

단, 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합 설립 인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때만 예외를 허용한다.

주택 구입 용도 이외의 주담대에 대해서는 대출이 일부 허용된다. 정부 관계자는 "이번 대책의 규제 대상은 주택구입목적 주택담보대출"이라며 "신규로 주택을 구입하는 것이 아니라 생활안전자금이 필요한 초고가주택 보유자는 원칙적으로 연간 1억원 한도 이내에서 대출받을 수 있다"고 했다. 사업자의 경우도 주택구입 목적이 아닌 사업 운영자금 마련 목적인 경우 LTV 규제 범위 내에서 대출이 가능하다.

대출 규제의 우회로 역할을 했던 전세자금대출 심사도 깐깐해진다. 정부는 전세자금대출을 받은 세입자가 시가 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유할 경우 전세자금대출을 회수하기로 했다. 지금까지는 2주택 이상 보유 시 만기연장을 제한하는 수준이었는데, 대출금을 회수하는 방안으로 강화됐다.

정부가 강도높은 대출규제를 시행하는 것은 갭 투자를 활용한 투기 수요를 원천 차단하기 위한 정책으로 분석된다. 정부에 따르면 올해 서울 지역 주택가격은 강남권을 중심으로 상승세가 계속되고 있다. 강남구(6월 2째주), 송파구(6월 3째주)를 시작으로 서울 대부분의 지역이 7월부터 24주 연속 주택가격이 올라가고 있다. 서울의 주택가격은 지난 7월보다 평균 0.17%올랐다.

정부가 지난달 6일 민간택지에 대한 분양가 상한제를 지정한 이후 동작, 양천, 과천 등 미지정 지역을 중심으로는 최대 0.8%까지 올라간 곳도 있다. 한국은행이 발표한 서울 주택가격전망(CSI)은 11월 125를 기록했다. 100이 넘으면 앞으로 집값이 상승할 것으로 보는 사람이 많다는 의미다.

정부는 "집값 상승 기대로 매수세가 확대되며 갭 투자 등 투기수요가 유입되고 있다"고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 "정부의 강도높은 대책 발표로 서울과 수도권 주택시장은 일단 숨고르기에 들어갈 것으로 예상된다"고 했다.

세종=정해용 기자(jhy@chosunbiz.com)

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