정부, 12·16 부동산대책 전격 발표…세제·대출·청약 규제 망라

신규 분양 아파트 모델하우스 전경 [사진 연합뉴스]

정부가 세제·대출·청약 규제를 망라한 부동산대책을 발표했다. 앞선 9·13 대책과 강도는 비슷하지만 규제 지역 확대와 기습 발표라 시장에 영향이 클 것으로 예상된다.

다주택자를 대상으로 6개월간 양도세를 완화해 탈출구를 열어주는 한편 종부세는 강화해 주택 처분을 유도한다는 방침이다.

투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지되는 등 주담대 규제를 강화한다.

민간택지 분양가상한제 대상의 경우 서울은 대부분 지역으로 확대되고 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등지가 포함됐다.

시민단체에서 꾸준히 지적해왔던 공시가격 현실화율도 올린다. 시세 30억원이 넘는 아파트의 현실화율은 80%까지 올릴 예정이다.

◆종부세 높이고 다주택자 6개월간 양도세 완화

정부는 16일 이 같은 내용을 골자로 한 종합부동산 대책인 ‘12·16 대책’을 발표했다.

우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과되는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화된다.

1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율은 기존대비 0.1~0.3%포인트 인상되고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2~0.8%포인트 올라간다.

과세표준 6억~12억원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2%포인트 올리고, 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 상승한다.

조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

◆시세 30억원 넘는 아파트 공시가격 현실화율 80% 달성 목표

정부는 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고한다는 방침이다.

특히 공동주택 현실화율을 시세 9억~15억원은 70%, 15~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시했다.

그러나 정부는 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해 주기로 했다.

내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 파는 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해준다.

실수요자가 아닌 경우 양도세는 더욱 강화된다. 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다.

조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축된다.

투기지역과 투기과열지구에선 주담대 관리도 강화된다. 해당 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지된다.

시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용된다.

전세대출을 이용한 '갭투자'를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.

◆상한제 대상 서울 18개구에 과천·하남·광명 추가…洞 37→322개로

민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 대폭 확대했다. 동수로만 보면 기존 27개 동에서 322개동으로 늘어난다.

서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대된다.

청약제도는 평형 관계 없이 분양가상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다.

투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어난다.

주택을 구입할 때 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다. 자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 한다.

등록 임대주택에 대한 혜택은 계속 줄인다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한된다.

수도권 30만가구 주택 공급 계획을 차질 없이 추진하고, 서울시와 함께 관리처분인가 이후 단계에 있는 정비사업이 속도를 낼 수 있도록 지원하는 계획도 포함됐다.

인접 동과의 간격 규제를 완화하고 광역교통개선부담금도 줄여준다.

홍남기 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하고, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획"이라고 말했다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]