[아파트 돋보기]절반의 진실, 지상에 차 없는 아파트

부천 옥길지구 내 한 아파트 단지 주차장 입구(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.

요즘 분양하는 아파트는 지하에 주차장을 건설한 ‘지상주차장 없는 아파트’가 대세를 이루고 있는 것 같습니다.

이는 과거보다 공동주택의 용적률(건축물의 바닥면적 합계를 대지면적으로 나눈 비율)이 증가하기 때문입니다, 용적률이 증가한다는 것은 상대적으로 각 세대의 전용면적기준 대지면적도 줄어들어 지상주차장에 자동차를 수용하는 데 한계가 있을 수밖에 없습니다.

이 때문에 아예 지하로 주차장을 전부 옮기고 그 결과 남은 지상면적을 조경이나 어린이 놀이시설, 수경시설 등으로 활용하여 도시미관과 아파트 경관을 개선하여 쾌적한 주거공간을 마련하는 것입니다.

특히, 도서실이나 운동시설 등의 복리시설 즉, 생활편의시설이 공동주택의 1층에 자리를 잡게 되면서 주민의 동선도 상대적으로 1층에 집중되어 노약자 등에 대한 생활안전을 보장을 위해서도 주차장의 지하화는 이제 대세가 되고 있는 듯합니다.

이러한 변화에도 새로 분양된 아파트 단지의 한쪽 모퉁이에는 아직도 작은 이삿짐 차 등 화물차가 주차해 있는 것을 볼 수가 있습니다. 지하주차장이 있음에도 지상에 차를 주차했다고 관리사무소에 민원을 제기하시는 분들도 계십니다.

하지만, 해당 화물차의 차주 분의 말씀을 들어보면 자신도 정당한 해당 아파트의 입주민으로 관리비 등을 지급함에도 지하에 주차를 못 해 부득이 지상에 차량을 주차함에도 주차질서를 어긴다는 오해를 받고 있다고 하소연을 하십니다.

그런데 대한주택관리사 협회에 따르면 이러한 사례는 우리나라 아파트의 구조적인 문제에 따른 불가피합니다. 바로 지하주차장의 층높이가 높지 않기 때문입니다.

공동주택과 같이 여러 층으로 건설하는 건물은 층의 높이를 결정하는데 다양한 요소가 고려됩니다. 생활하는 사람 입장에서는 무조건 높으면 시원해서 좋을 것이라고 생각 할 수 있지만 이는 난방이나 냉방의 효율성, 조명을 위한 전기에너지의 사용량과 직결되기 때문에 주거비 상승의 원인이 될 수 있습니다.

또한 높아진 높이만큼 철근이나 콘크리트의 사용량이 증가하고 전기설비 등의 배선의 길이도 증가하기 때문에 건축비가 증가하는 원인으로 작용하기 때문에 분양가 상승을 초래 할 수도 있습니다.

건축법 등에 따라 행위제한이 가해지는 건축물의 경우에는 용도별로 해당 지역에서 건설할 수 있는 높이의 제한도 있어 무턱대고 높게 짓는 것이 바람직하지만은 않다는 설명입니다.

따라서, 아파트 층고를 결정할 때는 우리가 실제 생활에 필요한 높이(이를 ‘반자높이’라고 합니다)에 조명이나 환기 등에 필요한 배관을 설치하기 위한 공간과 바닥(이를 ‘슬라브’라고 합니다.)두께가 더해서 높이를 결정하는데 대략 2.8m 정도가 한 층의 높이가 됩니다.

여기에 소방설비인 스프링크러가 설치되거나, 층간소음 축소를 위하여 바닥재를 좀 더 두껍게 하거나 생활편의시설이 공급되는 1층의 시야를 좀 더 높게 키우는 경우들에는 층고가 다소 높아지게 된다고 합니다.

하지만 지하층의 경우에는 조금 고려해야 할 점들이 있다고 합니다.

지하층에 차를 주차해보신 분들은 다들 아시겠지만 차량이 이동하는 차로에는 운전자에게 방향 등의 정보를 제공해줄 안내표지 등의 설치 공간과 폐쇄된 지하주차장의 공기를 일정하게 정화해줄 환기시설의 설치를 위하여 층높이가 지상의 층보다 다소 높습니다. 여기에 우리 눈에는 보이지 않지만, 1층 조경시설의 식재를 위한 토양의 높이가 추가되면 높이는 더 높아지기도 합니다.

지하주차장에 계단실을 이용하여 다녀보신 분들이라면 지상 1층에서 지하 1층으로 이동하는 계단실의 단수가 다른 층보다 더 많다는 사실을 경험해보셨을 것입니다.

다만 이러한 층고와 관계없이 실제 주차를 위한 지하주차장의 높이는 차로의 바닥에서 상부까지를 기준으로 2.3미터 이상으로 하도록 규정되어 있습니다. 따라서 대부분의 아파트의 지하주차장 차로의 높이는 2.3미터로 제공되고 있다는 설명입니다.

따라서,냉동탑 차나 이사짐 차를 운전하시는 가구주는 지하주차장에 차를 주차하기가 불가능합니다. 이런 민원들이 제기되자 국토부는 지하주차장 차로 높이와 관련해 지난 1월 ‘주택건설기준 등에 관한 규칙’을 개정해 앞으로는 지하주차장 차로의 높이가 2.7미터 이상으로 짓도록 했습니다.

이미 건설된 아파트야 어쩔 수 없는 일이겠지만 앞으로 건설될 아파트에는 넉넉한 지하주차장 높이로 지하주차장에 주차할 수 있는 차가 더 많아질 수 있을 것으로 보입니다.