후분양제, 비강남으로 확산은 `글쎄`

'강남권 재건축의 메카'로 통하는 서초 반포·잠원 일대에서 후분양제가 수면 위에 등장하면서 시장에서는 후분양제 확산 가능성과 이에 따른 장단점 논의가 한창이다. 강남권에서 최근 정부 규제에 대항해 제값 받기 전략으로 추진되는 자발적 후분양제는 경제정의실천시민연합(경실련) 등이 분양원가 공개·소비자 선택권 확대 등을 이유로 주장하는 후분양제와는 구분된다. 작년 말 정동영 국민의당 국회의원은 주택 완공 후 분양제를 주요 내용으로 하는 주택법 개정안을 발의한 바 있다.

강남권 재건축은 집값 상승에 대한 조합의 기대감 속에 분양가를 더 올려 수익을 내겠다는 의도가 담겼다. 아파트 골조공사를 3분의 2 이상 진행한 후 분양하면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않아도 된다. 선분양에 대해서는 HUG가 서울 강남4구와 경기 과천 등을 고분양가관리지역으로 지정해 주변 분양가보다 10% 이상 높은 분양가를 책정하지 못하도록 규제한다. 이르면 10월부터 분양가상한제도 전국에 시행된다.

수요·공급 측면에서 후분양제는 강남 시장의 진입 장벽을 키우는 요인이 될 것으로 전망된다.

전문가들은 강북 재개발이나 지방 정비사업장(재건축·재개발 등)과 수도권 택지지구 등에 후분양제가 확산될 가능성은 높지 않다고 본다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "중도금과 잔금을 장기에 분할 납부하는 선분양제와 달리 후분양제에서는 더 높아진 분양가를 단기에 내야 한다는 점에서 일반 수요자 접근이 더 어려워진다"고 말했다.

공급 측면에서도 후분양제 특유의 리스크가 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "회사 신용도가 낮거나 유동 자금이 적은 건설사는 초기 공사 비용을 부담하기 어려워 후분양제가 시공 진입 장벽으로 작용할 것"이라며 "분양 시점에서 경기가 좋지 않으면 미분양 우려도 따른다"고 말했다.

후분양제 도입은 '강남 불패신화'에 기댄 전략이다. 한 중견사 관계자는 "정부가 집값 안정화에 나선 만큼 시세 상승 여력이 낮은 지방·수도권 등지에서는 공급자인 건설사가 자발적으로 후분양제를 선택할 유인이 크지 않다"고 말했다. 강남 재건축 집값 전망에 대해 박 위원은 "후분양제 자체가 직접적 변수라기보다 시장 여건에 따라 달라질 것"이라고 밝혔다. 반포자이의 경우 입주 이후 2009년 3월 11억5000만원 선에 거래되다가 꾸준히 시세가 올라 현재 16억원 선까지 뛰었다.

[김인오 기자]

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