강남發 후분양제 6년 만에 부활하나

신반포15차 아파트 재건축 수주에 성공한 대우건설의 예상 투시도. [사진 제공 = 대우건설]

최근 '재건축 메카'로 떠오른 서울 반포와 잠원에서 후분양제가 확산될 조짐이 나타나고 있다. 분양가 상한제로 선분양 때 조합이 원하는 수준의 분양가를 받지 못할 가능성이 커지자 여건이 좀 더 좋아진 이후로 분양 시점을 미루려는 움직임이 나타나는 것이다.

10일 업계에 따르면 대우건설은 지난 9일 열린 신반포 15차 재건축 사업 시공자 선정 총회에서 총 180표 중 103표를 획득해 롯데건설을 제치고 시공사로 최종 선정됐다. 서울 서초구 반포동 12에 있는 신반포 15차 재건축 사업은 대지 면적 3만1983㎡에 지하 4층~지상 34층 6개동 673가구 규모를 시공한다. 공사비는 2370억원 규모다.

대우건설은 이주·철거 8개월, 공사기간 착공일 기준 39개월, 2022년 1월 입주라는 기본 계획 아래 최고급 아파트 브랜드 '써밋' 사용과 그에 걸맞은 특화설계를 내세웠다. 특히 조합 이익을 극대화하는 '골든타임 후분양제'를 제안해 높은 관심을 받았다.

대우건설 관계자는 "특화 설계도 타사와 차별됐지만 후분양 제안이 시공사 선정 과정에서 가장 크게 어필한 것으로 분석된다"고 말했다. 대우건설이 시공사로 선정되면서 내년 말로 예상됐던 신반포 15차 재건축 분양은 2021년께로 3년가량 늦춰질 가능성이 높아졌다. 후분양제는 건설사가 집을 어느 정도 지은 후 입주자를 모집해 착공 전 계약하는 선분양제와 분양 시점이 2년가량 차이 난다.

다만 후분양제 시행 여부는 아직 논의 여지가 남아 있는 것으로 알려졌다. 공동사업 시행방식을 채택한 사업장들에서 후분양제 도입 논의가 나오고 있다. 그러나 반포주공1단지 등 일부 재건축단지와 달리 신반포 15차는 단순 도급제여서 후분양제 실시 여부가 전적으로 조합 의사에 달려 있다.

조합이 신중한 입장인 이유는 공사가 어느 정도 진행된 뒤 하는 후분양제도 리스크가 있기 때문이다.

주택 경기가 바닥을 치던 2008년 6월 GS건설이 '반포자이'(반포주공3단지 재건축) 일반분양분 500여 가구를, 북아현뉴타운 공급이 일시에 몰리던 2015년 4월 대우건설이 '아현역푸르지오'(북아현 1-2구역) 일반분양분 300여 가구를 공급한 것이 후분양 대표 사례다.

업계 관계자는 "후분양은 계약 뒤 입주까지 기간이 1년도 안돼 집값을 마련해야 하는 기간이 짧다"며 "금융위기 당시 주택거래가 얼어붙으면서 기존 집이 팔리지 않거나 대출이 안돼 자금을 조달하지 못하는 사례가 생기면서 계약 포기자들이 속출했다"고 지적했다.

김종일 신반포15차 재건축조합장은 "후분양 실시 여부는 계약 단계에서 최종 의견 조율 과정을 거쳐 결정할 문제"라며 "다만 초과이익환수제를 피하는 것이 급선무라 후분양 안건 하나 때문에 별도 총회를 열지는 않을 것"이라고 말했다.

재건축 최대어로 꼽히는 반포주공1단지 시공사 입찰에서도 GS건설과 현대건설이 나란히 후분양제 실시가 가능하다고 적시한 것도 주목된다. GS건설은 지난 6일 기자간담회에서 "재건축 조합이 후분양을 선택하면 받아들이겠다는 내용을 입찰서에 넣었다"고 밝혔다. 현대건설도 조합이 원한다면 후분양제를 실시할 용의가 있다고 제안했다.

강남 재건축에서 후분양제 도입 가능성이 수주를 위한 필수 조건으로 자리 잡는 분위기다. 분양가 상한제로 재건축 분양의 과실을 '로또 청약' 당첨자들이 가져가게 되자 그럴 바에는 분양을 미루는 것이 낫다는 공감대가 형성되고 있기 때문이다. 정부 규제에 따른 가격 왜곡이 발생하자 시장에서 다른 방법을 모색하게 된 형국이다. 후분양을 하면 건설사가 공사에 필요한 자금을 직접 조달해야 하는 부담이 있지만 강남처럼 사업성이 높은 지역은 (시장 상황이 좋다는 전제하에) 공동시행을 통해 이익을 공유할 수 있다고 판단한 것이다.

신반포 15차와 같은 날 시공사 선정 총회를 연 잠원동 신반포 13·14차 재건축 사업 시공사는 롯데건설로 최종 확정됐다. 346가구 규모 신반포 13차는 효성건설, 297가구 규모 14차는 동부그룹과 경쟁했다. 롯데건설은 이 단지들에 새로운 고급 주택 브랜드를 처음 적용할 계획이다.

[용환진 기자 / 김인오 기자]

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