10·15대책 한 달 지났는데…한강벨트 '또 뜨끈'

[집값톡톡]서초·용산·성동 상승폭 재확대
'풍선효과' 약해진 구리, 강해진 용인
"갈아타기 수요 여전, 전셋값 상승도 꾸준"

규제지역을 확대하고 고가 주택의 대출한도를 기존보다 더 낮추는 10·15대책 발표 이후 한 달여가 지났어요. 이 기간 경기도 구리시와 같은 비규제지역의 아파트 매매가 변동률이 급등하는 풍선효과가 나타났는데요. 주택 수요가 몰린 '한강벨트'의 분위기도 심상치 않아요.

특히 한강벨트 일부 지역은 상승세가 약해졌다가 다시 강해졌어요. 새롭게 규제지역으로 지정된 서울 성동구와 고가주택이 밀집한 기존 규제지역인 용산구와 서초구, 송파구가 대표적이에요.

10·15 주택시장 안정화 대책 한 달, 서울 상승폭 재확대 주요 지역./그래픽=비즈워치

거래 적고 대출도 어려운데 …왜?

한국부동산원이 발표한 11월 둘째 주(10일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 전주 대비 0.17% 올랐어요. 직전 주 상승률(0.19%)보다는 오름세가 약해지며 3주 연속 둔화했어요.

서울 전체의 상승폭은 축소했으나 일부 지역은 상승폭을 다시 확대했어요. 서울 25개 자치구 중 직전주 대비 상승률이 오른 곳은 5개 구인데요. 성동(0.27%→0.37%)과 용산(0.23%→0.31%), 서초(0.16%→0.20%), 송파(0.43%→0.47%), 도봉(0.02%→0.03%) 등 5곳이에요.

고가주택이 밀집한 한강 주변, 이른바 '한강벨트'가 서울의 상승폭 축소를 어느 정도 방어한 건데요. 부동산원 관계자는 "전반적으로 시장 관망세가 이어지며 매수 문의가 줄고 거래가 한산한 분위기"라며 "그러나 일부 선호단지 및 재건축 추진 단지에서 상승 거래가 이뤄져 서울 전체의 가격은 올랐다"고 설명했어요.

특히 서초구에서 신고가 거래가 잇따랐어요. 지난 5일 잠원동에 있는 '브라운스톤 잠원' 전용면적 84㎡(13층) 물건은 33억원에 팔리며 신고가를 썼어요. 지난 1월 동일면적(14층)이 23억원에 팔렸는데 10개월 만에 10억원이 더 비싼 가격에 나간 거예요.

지난 4일에는 서초동 현대슈퍼빌 전용 147㎡(21층) 물건이 28억원에 새 주인을 찾으며 신고가를 기록했어요. 기존 최고가 거래는 2022년 7월에 동일면적(17층)이 27억원에 팔린 것이었어요.

성동구에서는 래미안 옥수 리버젠 전용 134㎡(14층)가 지난 5일 35억8000만원에 팔렸어요. 앞서 1월에 동일면적(19층) 물건이 31억8000만원에 팔린 게 최고가 거래였으나 10개월 만에 4억원 더 비싸게 매매됐어요.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "정부 규제가 가장 강력한 서울 강남3구의 신고가 움직임이 계속되고 있다"면서 "규제지역 지정 등이 거래량 감소에는 분명 효과가 있지만, 가격 안정 효과가 정말 있는지에 대해서는 의문"이라고 말했어요.

11월 둘째 주 주간 아파트 매매가 변동률./그래픽=비즈워치

한 김 식은 구리, 용인은 더 뜨겁게

11월 둘째 주 전국 아파트 가격은 지난주 대비 0.06%가 올랐어요. 상승률은 0.01%포인트 낮아졌지만요. 수도권 아파트 가격은 0.11% 올랐어요. 전주 상승률과 비교하면 0.02%포인트 낮은 숫자예요.

그동안 비규제지역 '풍선효과'를 누렸던 구리의 상승폭 축소가 눈에 띄어요. 구리는 직전 조사에서는 0.52%의 상승률을 나타냈으나 이번엔 0.33%가 오르며 한 김 식은 모습이에요. 다만 구리의 올해 주간 누적 상승률이 1.24%인 것을 고려하면 여전히 평균치보다 훨씬 높은 숫자예요.

구리와 마찬가지로 비규제지역으로 지정된 화성도 오름세가 살짝 약해졌어요. 지난주 상승률은 0.26%였으나 이번 조사에서는 이보다 0.01%포인트 낮은 0.25%를 기록했어요.

그런데 용인은 일주일 새 0.24%가 오르며 3주 연속 오름폭을 키웠어요. 특히 비규제지역인 처인구(0.06%→0.10%)와 기흥구(0.21%→0.30%) 외에 규제지역에 포함된 수지구(0.22%→0.24%)도 오름세가 강해졌어요.

반면 시흥과 평택의 매매가 변동률은 각각 -0.07%, -0.22%로 집계됐어요.

인천은 오름폭이 작아졌어요. 일주일 새 0.04%가 올랐으나 전주 상승률보다는 0.01%포인트 낮아졌어요. 청라국제신도시가 있는 서구가 0.08% 올랐어요.

지방은 전주 대비 0.01%가 오르면서 직전 조사와 동일한 상승률로 나타났어요. 울산과 부산이 직전 조사와 마찬가지로 각각 0.11%, 0.03% 올랐고 세종은 0.02%가 오르며 보합에서 상승 전환했어요. 반면 강원(-0.01%→-0.04%)과 충남(-0.02%→-0.04%)은 하락폭이 커졌어요.

11월 둘째 주 주간 아파트 전세가 변동률./그래픽=비즈워치

전세 매물은 부족한데 수요는 여전

아파트 전셋값도 꾸준히 오르고 있어요. 서울의 전셋값은 일주일간 0.15%가 올랐어요. 지난주와 동일한 상승률이에요.

서울에서 전셋값 오름세가 강했던 곳은 송파(0.32%)와 양천(0.29%), 영등포(0.27%) 등이에요. 정주여건이 양호한 역세권 및 학군지 등 선호단지 위주의 전세 수요가 계속 있어 상승 계약이 이뤄졌고 일부 지역은 매물이 부족하다는 게 부동산원의 설명이에요.

전국 단위 전셋값도 지난 조사와 마찬가지로 0.08%의 상승률을 나타냈어요. 수도권에서 인천(0.06%→0.08%)과 경기(0.09%→0.1%)의 전셋값 오름세는 모두 강해졌어요.

지방에서는 세종의 전셋값이 크게 뛰었어요. 세종의 전셋값 상승률은 0.49%로, 직전 조사보다 0.13%포인트 높아졌어요.

윤수민 NH농협은행부동산 전문위원은 "마성광(마포·성동·광진)의 집값이 많이 오르면서 해당 지역 내 주택을 보유한 이들이 갈아타기에 나서고 있는 상황으로 보인다"며 "강남권 초고가 단지보다는 지역 내에 상대적으로 가격이 낮은 단지나 외곽에서 주로 거래가 이뤄지고 있다"고 짚었어요.

이어 "강한 대출 규제로 수요자가 전세금을 내기 어려운데 집주인은 전세 매물이 없는 상황에서 굳이 가격을 낮출 생각을 하지 않는다"면서 "결국에는 '반전세' 형태의 계약이 특히 강남에서 빈번한 걸로 보이는데 이런 시장에서는 월세 부담도 커질 수밖에 없을 것"이라고 덧붙였어요.

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