'강북 최대어' 성산시영, 조합 설립했는데 집값 3억↓
팔고 나가기 어려워져 정비사업 차질 우려
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서울 마포구 성산시영 재건축 조합설립추진위원회는 지난 2일 조합 창립총회를 열고 조합장(김아영 추진위원장), 조합임원 선출 및 설계사(ANU컨소시엄)를 선정했다. /황준익 기자 |
[더팩트ㅣ김정산 기자] 일교차가 커진 환절기가 한창인 만큼 건강에 유의해야 할 시기입니다. 매일 아침 날씨를 보고 옷장을 뒤적거리면서 고민하는 모습이 마치 10·15 부동산 대책 이후 혼란스러운 시민들과 닮았습니다. 대표적인 사례로 꼽히는 마포 성산시영아파트에서는 조합 설립을 앞두고 급매물이 속출했습니다.
IT 업계에서는 엔비디아의 차세대 GPU '블랙웰'이 국내에 대량 공급되면서 인공지능(AI) 인프라 경쟁에 불이 붙었습니다. 네이버와 SK그룹이 각각 대규모 물량을 배정받았지만, 네이버는 서비스 중심의 '생활형 AI', SK는 인프라 중심의 '기술형 AI' 전략을 내세우며 상반된 행보를 나타내고 있습니다.
◆ 성산시영, 조합원 지위 양도 제한에 급매 쏟아져
-10·15 부동산 대책 이후 급매가 많이 나온 곳이 대표적으로 어디인가요?
-네. 서울 강북권 재건축 최대어로 꼽히는 마포구 성산시영아파트입니다. 1986년 준공된 성산시영(유원·선경·대우)은 14층, 33개동, 3710가구 규모의 대단지입니다.
-재건축은 어떻게 진행되고 있나요?
-네. 성산시영 재건축 조합설립추진위원회는 지난 2일 조합 창립총회를 열고 조합장(김아영 추진위원장), 조합임원 선출 및 설계사(ANU컨소시엄)를 선정했습니다. 지난 3월 재건축 추진위원회 설립 이후 8개월 만인데요. 조합설립 동의율은 93%에 달했습니다. 재건축을 통해 최고 40층, 30개 동, 4823가구로 재탄생하게 됩니다. 5000가구에 육박하는 매머드급 단지로 마포구에서 가장 큰 '마포래미안푸르지오(3885가구)'보다도 1000가구가 많습니다.
성산시영은 6호선 월드컵경기장역과 마포구청역이 가깝고 도보권인 불광천과 한강 조망이 가능해 높은 사업성을 가진 것으로 평가받습니다. 이에 대형 건설사에서도 시공권 수주에 열을 올리고 있죠. 조합이 설립되자 삼성물산, 현대건설, 대우건설, GS건설, HDC현대산업개발, 롯데건설 등이 앞다퉈 현수막을 내걸었습니다. 조합 인가 후 내년 상반기에 시공사 선정에 나설 것으로 전망됩니다.
-그런데 지난달 15일 이후 급매가 쏟아졌다고요?
-네 그렇습니다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 성산시영은 지난달 15일부터 19일까지 총 20건이 거래됐는데요. 이 기간 서울 아파트 거래량 1위를 기록했습니다.
-이유가 무엇인가요?
-서울 전역이 규제 지역으로 지정되면서 조합설립인가 된 재건축 구역과 관리처분계획이 인가를 받은 재개발 구역에서는 조합원 지위를 양도받을 수 없는 점이 단지에 거래가 몰린 배경으로 꼽힙니다. '10년 보유·5년 실거주'를 충족하지 않으면 지위 양도가 등기 이전 때까지 제한되죠.
결국 조합설립은 호재지만 부동산 대책 이후 급매가 나오면서 아파트 가격도 내려갔습니다. 성산시영(대우) 전용 50㎡의 경우 지난달 13일 13억원에 거래됐지만 15일 10억원에 팔렸습니다.
성산시영 인근의 한 공인중개사는 "11월에 조합이 설립되는 만큼 지난달 15일부터 급매가 많이 나왔고 당일에 거래도 이뤄졌다"며 "조합원 양도 조건을 갖춘 집주인들은 집값 상승을 이유로 물건을 내놓지 않고 있다"고 전했습니다.
-부동산업계에서는 10·15 대책이 정비사업에 부정적 영향을 미칠 것이란 전망이 나온다구요?
-네. 정비사업이 활발한 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합원 지위 양도가 제한돼 팔고 나가기가 어려워지면서입니다. 사업 속도를 늦추거나 반대하는 조합원들의 목소리가 커지면 올해 역대급 정비사업 수주를 보이던 대형 건설사들도 타격을 받을 전망입니다.
투기과열지구 내 재건축 단지는 조합원 지위 양도 제한뿐만 아니라 5년 재당첨 제한 규제도 적용됩니다. 분양 대상자로 선정된 조합원 또는 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구 정비사업의 조합원 분양 신청이 불가능하죠. 조합원 지위 양도가 어려워지고 집도 마음대로 팔지 못하면서 매물 잠김이 심화할 것이라는 우려가 나오는 이유입니다.
서울의 한 재건축 조합원은 "현재 사는 곳이 조합이 설립됐는데 이를 팔고 신축으로 이사하려던 계획에 차질이 생겼다"고 토로할 정도죠. 조건을 충족하지 못한 조합원들은 팔지도 못하기 때문에 대출규제로 자금을 마련할 길이 없는 조합원들은 사업추진에 반대할 수밖에 없습니다.
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정부의 10·15 부동산 안정화 대책이 정비사업에 부정적 영향을 미칠 것이란 전망이 나온다. /박헌우 기자 |
◆ 팔고 나가기 어려워져 사업 차질 우려…"건설사도 타격 불가피"
-또 다른 걸림돌은 없나요?
-네. 민간택지 분양가상한제 지역은 현행대로 서울 강남 3구와 용산구로 유지됐지만 추가 지정될 수 있다는 점 또한 우려 요소입니다. 분상제 지역은 투기과열지구와 공공택지 등에 적용되는데, 규제 지역 확대로 서울 핵심 정비사업장으로 꼽히는 여의도, 목동, 성수동 등에 분상제가 적용되면 조합원들의 분담금이 대폭 증가할 수밖에 없죠.
시장에서는 규제 지역 확대가 정비사업을 지연시키는 요인으로 작용할 것으로 보고 있습니다. 오세훈 서울시장도 10·15 부동산 대책에 대해 "재개발·재건축 정비사업에 부정적인 영향을 미치는 요소들이 군데군데 들어가 있다"고 우려했습니다.
-이렇게 되면 건설사들도 타격을 받을 것 같습니다.
-네 그렇습니다. 건설사로선 정비사업 지연과 수주 감소가 우려되는데요. 올해 3분기까지 10대 건설사의 정비사업 수주액은 38조7155억원으로 지난해 연간 수주액(27조8702억원)보다 38.9% 증가했습니다. 연말까지 사업 규모가 큰 시공사 선정이 예정돼 있어 수주 규모가 더 늘어날 것으로 보입니다. 특히 올해 정비사업 수주액은 역대 최대 실적인 2022년(42조936억원)을 넘어설 것이란 관측이 나옵니다.
하지만 정비사업의 사업성 저하는 건설사들의 정비사업 수주와 착공을 감소시킬 수 있죠. 또 최근 산업재해 리스크로 비용 증가가 예상되는 가운데 정비사업의 수주 및 착공 감소 리스크는 주택 매출에도 부정적이란 분석이 나옵니다.
☞<하>편에서 계속
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