서울 아파트 전체에 '실거주 의무' 초강수…강남 밖 풍선효과 차단 전략

서울 집값 들썩이자 초강수 대책 마련
풍선효과 차단하려 규제 범위 넓혀
대출 한도 대폭 줄고 실거주 의무 부여
부동산R114 "총 230만 호 영향 받아"
전세대출 보유 차주, 3억 넘는 집 못 사

구윤철(왼쪽에서 세 번째) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책을 발표하고 있다. 뉴시스

서울 전역과 과천·분당 등 경기 12곳, 37개 자치구가 16일부터 주택 거래 규제지역으로 묶인다. 토지거래허가구역도 동일한 지역 내 아파트 전체와 동일 단지에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택으로 확대된다. 대출 한도를 광범위한 지역에서 축소, 가수요와 풍선효과를 동시에 억제하는 초강수로 풀이된다.

정부는 15일 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열어 규제지역 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 ‘주택시장 안정화 대책’을 확정했다. 이재명 정부 들어 지난달까지 두 차례나 부동산 대책을 발표했는데도 서울 강남권과 한강벨트(한강 주변) 중심으로 집값 상승세가 가팔라지자 시장 예상을 뛰어넘는 규제책을 내놓은 것이다. 서울 주간 아파트 시세 상승률은 6월 넷째 주 0.43%에서 8월 넷째 주 0.08로 떨어졌으나 지난달 마지막 주에는 0.27%를 기록했다. 최근에는 과천시 등 강남권에 인접한 경기 지역까지 집값이 꿈틀거린다.

이에 따라 16일부터 규제지역이 수도권 요지로 대폭 확대된다. 조정대상지역과 투기과열지구는 이미 지정된 강남·서초·송파·용산구를 포함해 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역으로 확대한다. 경기 규제지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다.

아울러 서울 강남권 중심으로 지정한 토지거래허가구역 역시 규제지역과 동일한 지역에 소재한 '아파트'와 '동일 단지 내 아파트가 1동 이상 포함된 연립·다세대주택'으로 확대한다. 용산구 나인원한남 등 일부 초고가 단지의 경우 아파트와 4층 이하 연립주택이 포함돼 있어 연립주택이 토지거래허가 대상에서 제외되는 문제를 고려한 조치다. 정부는 전체 750호의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함된다고 설명했다.

토지거래허가구역 내 주택을 매입하면 2년간 실제로 해당 주택에 거주해야 한다(실거주 의무). 구입 후 임대를 놓거나 전세를 끼고 사는 것은 불가능하다. 이번 조치는 이달 20일부터 내년 12월 31일까지 효력을 발휘하는데 정부는 필요시 지정 기간을 연장한다는 입장이다. 정부는 주택 시세가 빠르게 변해 규제 대상을 산출하지 않았지만 부동산 정보업체 부동산R114는 아파트 기준 서울 156만8,000호, 경기 74만2,000호 등 총 230만 호가 규제지역 확대의 영향을 받을 것으로 추산했다.

수도권과 규제지역에서는 주택 구입용 주택담보대출 한도가 최저 2억 원까지 쪼그라든다. 정부는 6·27대책을 통해 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶었는데 이를 더 줄이기로 했다. 집값(시가)이 15억 원 이하면 현행 한도(6억 원)를 그대로 적용하지만 15억 원 초과 25억 원 이하면 4억 원, 25억 원 초과면 2억 원까지만 대출 가능하다.

애초에 현행 제도가 규제지역 지정 시 주택 구입용 대출 한도가 크게 줄도록 설계됐다. 구체적으로 ①당장 주택담보인정비율(LTV)이 규제지역 지정 전 70%에서 지정 후 40%로 줄어든다. 무주택자(처분 조건부 1주택자 포함)가 규제지역에 주택을 구입할 때도 마찬가지다. ②전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 집값 3억 원 초과 아파트 취득 자체가 금지된다. ③투기과열지구에서는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득한 자의 전세대출까지 제한한다. ④대출액이 1억 원을 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. ⑤규제지역 내 1주택자가 해당 주택 정비사업이 진행돼 중도금·이주비 대출을 받을 때 추가 주택 매입이 불허된다. ⑥주택 매매·임대사업자 외 사업자의 규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출(사업자대출)이 제한된다. 토지거래허가구역에서는 상가와 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

이번 대책으로 수도권과 규제지역 대출 규제도 전반적으로 강화된다. △총부채원리금상환비율(DSR) 스트레스 금리 하한(1.5%→3%) 상향 △은행권 주택담보대출 위험 가중치 하한 상향(15%→20%) 조치 등이다. 다만 정부는 이번 대책 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대해서는 기존 차주가 피해를 보지 않도록 보완 규정을 마련할 계획이다.

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 "정부는 국민 주거 안정을 최우선 목표로 수요 공급량 측면을 균형 있게 고려해 부동산 시장을 안정적으로 관리한다는 원칙하에 토지거래허가구역과 규제지역을 확대해 가수요를 차단하겠다"고 밝혔다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com