연봉 8000만원이면 대출한도 최대 7000만원 준다 [10·15 부동산대책]

금융위, 대출수요 관리 강화 방안 발표
25억 초과 주택 대출한도는 2억까지 낮춰
스트레스 금리 1.5 → 3% 높여 한도 제한
연소득 8000만원, 한도 3000만~7000만원 줄어
1주택자 전세대출도 DSR 규제 적용키로
주담대 위험가중치 상향 내년 1월 조기 시행

금융당국이 고가주택 구입 수요를 억제하기 위해 수도권·규제지역 내 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 최대 여신한도를 낮추기로 했다. 오는 16일부터 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원의 한도를 적용받는다. 사진은 서울 남산에서 바라본 용산과 강남 아파트의 모습. [헤럴드DB]

[헤럴드경제=김은희·김벼리 기자] 금융당국이 15일 발표한 대출수요 관리 강화 방안의 핵심은 주택가격에 따른 대출한도 차등화를 통해 고가주택을 구입하려는 수요를 억제하는 데 있다. 최근의 집값 상승이 고가주택을 중심으로 이뤄지고 있는 만큼 고가주택을 타깃으로 여신한도를 과감하게 줄여 부동산 시장 과열 양상이 확산하는 것을 차단하겠다는 취지다.

개인의 소득·집값과 상관없이 대출한도를 6억원으로 제한한 6·27 대책을 강화하되 그 대상을 고가주택으로 한정해 실수요자의 자금 융통성을 막는다는 비판을 피하려는 의도로 풀이된다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’ 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이러한 내용을 골자로 하는 대출수요 관리 방안을 발표했다.

일단 오는 16일부터는 수도권·규제지역에서 15억원 초과 25억원 이하 주택을 구입할 때 주택담보대출을 4억원 넘게 받을 수 없게 된다. 25억원 초과 주택의 주담대 여신한도는 2억원까지 대폭 낮아진다. 비싼 집일수록 대출을 덜 받을 수 있도록 한 것이다.

[헤럴드DB]

신진창 금융위 금융정책국장은 이날 브리핑에서 “주택가격을 견인하는 여러 요소가 있겠지만 주택금융 담보대출도 일정 부분 역할을 한다”면서 “적어도 수요 측면에서 대출이 주택가격을 과하게 끌고가는 상황을 막아야 겠다는 것”이라고 말했다.

그는 “최근 고가주택 중심으로 가격이 상승하고 있는 만큼 고가주택을 타깃으로 대출한도를 규정하는 것이 적절하다고 판단했다”면서 “여기에는 서민, 중산층의 주택금융을 이용한 구입에 있어서는 불편함을 주지 않겠다는 기본정신이 깔려 있다”고 덧붙였다.

이번 조치는 서울 전역과 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구 등 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶는 조치와 맞물려 주택 매수세를 누르는 역할을 할 것으로 보인다.

조정대상지역·투기과열지구로 지정되면 주담대 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 또한 전세대출을 보유한 차주는 3억원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없고 3억원 초과 아파트를 취득한 사람 역시 전세대출을 받을 수 없게 된다.

금융당국이 대출한도 차등화 기준을 15억원, 25억원으로 삼은 이유도 규제지역 확대 지정과 연결돼 있다. 신 국장은 “규제지역이 되면 15억원 주택의 LTV상 대출한도가 6억원이라 현행 규정상 규제 장치를 고려하지 않을 수 없다”면서 “서울의 주택가격 분포, 지역별 상승 속도, 주택가격과 연계된 대출 활용 정도 등을 감안했다”고 설명했다.

또한 “일부 지역의 경우 25억원 초과 아파트에 대출이 이용되는 상황이 있었다”면서 “그로부터 시작해 주택가격이 올라가고 낮은 주택가격도 올라가는 흐름이 형성되고 있어 한도를 더 촘촘히 해야겠다고 판단했다”고 덧붙였다.

구윤철(가운데) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책을 발표하고 있다. 왼쪽부터 임광현 국세청장, 윤창렬 국무조정실장, 구 부총리, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장. 임세준 기자

금융당국은 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도도 강화한다. 수도권·규제지역 내 주담대에 한해서는 차주별 대출금리에 3%를 더해 DSR을 산정하기로 했다.

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 반영해 대출한도를 계산하는 제도로 가상의 스트레스 금리를 더한 금리 수준으로도 갚을 수 있을 만큼만 대출을 허용하는 것이다. 스트레스 금리 상향은 금리 인하기에 차주의 대출한도 확대를 제어하는 일종의 자동 제어장치가 될 것으로 보인다.

이번 스트레스 DSR 제도 강화로 차주별 대출한도는 연봉 8000만원 차주를 기준으로 3000만~7000만원 수준 줄어들 것으로 예측된다.

한 시중은행 시뮬레이션에 따르면 연 소득이 8000만원인 차주가 4%의 금리로 30년 만기 원리금 균등상환 주담대를 받을 경우 최대 대출 가능금액은 주기형 대출이 5억2000만원에서 4억8500만원으로 3500만원 줄어든다. 스트레스 금리를 100% 반영하는 변동형 상품의 경우 대출 가능금액 변화가 더욱 커서 최대 4억6900만원에서 4억원으로 6900만원 감소한다.

DSR 적용 범위를 전세대출로 확대했다는 점도 눈에 띄는 대목이다. 다만 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안해 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우에만 우선 적용하기로 했다. 이때 DSR 적용되는 것은 원금을 제외한 이자상환분으로 오는 29일부터 본격적으로 시행된다.

금융위는 향후 전세대출 DSR 적용 시행 경과 등을 보고 단계적인 확대 방안을 검토할 계획이다.

정부가 15일 최근 서울과 수도권 일부 지역의 집값이 급등에 대처하기 위해 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 이날 발표된 안정화 대책은 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가 지정하고, 수도권 규제지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하는 등 부동산 관련 규제를 대폭 강화하는 것을 골자로 하고 있다. 이날 오전 서울 여의도 시내의 한 은행을 찾은 고객들이 업무를 보고 있다. 임세준 기자

아울러 은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점은 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당기기로 했다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 막겠다는 의지로 읽힌다.

은행들이 통상 연말에는 연간 총량 목표 관리를 위해 대출을 조이지만 연초에는 새로 설정된 대출 총량 관리 목표를 바탕으로 대출 빗장을 풀어주는 경향이 있다. 내년 1월부터 위험가중치가 높아지면 대출여력이 있더라도 공급이 적정하게 이뤄질 수 있을 것으로 기대된다.

금융위는 향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하며 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에, 과감하게 시행해 나갈 계획이라고 밝혔다.

특히 주담대 위험가중치와 관련해선 해외 사례를 고려해 하한을 25%까지 높이는 방안이나 높은 위험가중치가 적용되는 고위험 주담대의 적용 대상을 확대하는 방안 등이 거론된다.