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집사고 싶은데…모기지vs은행대출 어떤 게 좋지?

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조세일보

모기지 대출, 낮은 금리 매력적…대출범위·조건 까다로워
은행 대출, 오피스텔·소형 주택에 적합…대출범위 확대 등 변수


오는 10월 정부가 출시할 1.5%대 주택담보대출(수익 공유형 모기지)에 대한 관심이 뜨겁다.

일반 주택담보대출의 절반보다 낮은 이자에 자금을 빌릴 수 있는데다 최대 한도가 2억원까지 늘어났기 때문이다.

그러나 무턱대고 대출을 받는 것은 금물이다. 자신의 소득이나 여유 자금에 따라 정부 대출보다 시중은행의 주택담보대출이 더 유리할 수 있다.

시중은행들이 판매하는 주택담보대출도 연 2%대 금리가 가능하며 향후 정부는 금리 인하를 추가로 검토할 계획이다.

무엇보다 정부 대출과 비교할 때 한도가 더 유리할 가능성이 커, 자신에게 어떤 대출이 더 맞는지 꼼꼼하게 확인하고 자금을 마련해야 한다.

□ "정부 대출금리 '1%대', 매각 차익은 정부와 나눠" = 정부의 '수익 공유형 모기지' 대출은 국민주택기금 재원으로 자금을 조달한다. 즉, 세금으로 운영되는 만큼 한시적으로 시범 시행된다.

생애 최초 주택 구입자에 한하며 부부 합산 소득이 연 7000만원 이하인 경우 집값의 최대 70%까지(2억원 한도), 1.5% 금리로 대출을 받을 수 있다.

20년 원리금 분할상환이나 1년, 3년 거치 후 원리금 분할상환을 해야 한다.

하지만 정부 기금으로 낮은 금리에 자금을 융통할 수 있는 만큼 조건이 까다롭다.

주택을 매각하거나 대출이 만기되면 매각 차익 및 평가 차익 중 일부를 정부와 나눠야 한다.

물론 차익이 발생하지 않으면 수익을 나눌 필요가 없다. 중간에 임대를 하거나 대출 만기 후 임대를 해도 상관이 없다.

국토교통부 관계자는 "장기적으로 볼 때 20년 후에도 집값이 오르지 않는 것은 어려운 일이고 투자가 아닌 거주 목적으로 정부가 지원하는 것이기 때문에 매매 직후 임대하는 것은 문제가 되지 않을까 생각한다"고 말했다.

수익 공유형 모기지는 우리은행에서만 신청할 수 있다.

□ "오피스텔, 소형 주택은 은행 대출로" = 수익 공유형 모기지의 가장 큰 단점은 대출 대상 범위가 한정돼 있다는 것이다.

수도권이나 지방 광역시의 3000개 아파트를 대상으로 운영하고 정부는 성과를 평가한 뒤 추후 확대를 결정할 방침이다.

따라서 여유 자금이 있거나 맞벌이 부부이면 수익 공유형 모기지가 유리할 수 있다.

그러나 여유 자금이 없거나 소형 주택을 구매하려는 사회 초년생들은 대출 자금이 부족하거나 대출 자격이 안되는 문제에 부딪친다.

예컨대 대출 자금에 비해 아파트 가격이 여전히 높을 수 있고, 은행 대출보다 한도가 적게 책정될 수 있다. 최대 한도는 2억원이지만, 감정평가 결과에 따라서 대출 한도는 달라질 수 있기 때문.

시중은행 관계자는 "일반적으로 정부 대출은 은행 대출과 비교해 한도가 적게 책정된다"고 말했다.

이 경우 국민주택기금의 서민·근로자 주택 구입 자금이나 은행권의 주택담보대출을 신청할 수 있다.

국민주택기금은 현행 부부 합산 소득 연 4500만원 이하, 3억원 이하의 주택 구매 시 1억원 한도로 4% 금리를 적용하고 있으나 앞으로 소득 요건은 6000만원 이하, 주택 가액은 6억원 이하, 대출 한도는 2억원으로 확대된다.

금리는 수익 공유형 모기지보다 높지만 2.8~3.6% 수준이며, 소득과 대출 기간에 따라 차등화된다.

이 대출의 가장 큰 장점은 도시형 생활 주택, 주거용 오피스텔도 같은 LTV(loan to value ratio)가 적용된다.

도시형 생활 주택은 1인 가구 증가에 따라 새로 만들어진 소형 주택을 말하며, 크기나 관리 비용 측면에서 원룸과 오피스텔의 중간 형태로 볼 수 있다.

국토부 관계자는 "사회 초년생, 신혼부부들이 소형 주택을 선호하면서 주거용 오피스텔도 대출 대상에 포함했다"고 밝혔다.

단, 일반 원룸은 제외되며 건축 용도상 주택으로 분류돼 있어야 한다.

은행권의 생애 최초 주택담보대출 금리도 현행 2.6~3.4%에서 향후 완화가 검토될 계획이라고 정부 측은 밝혔다.

대출은 신한·KB국민·우리·하나·기업·NH농협은행에서만 신청할 수 있다.

한편, 기존의 주택담보대출을 받은 차주는 금리가 더 낮은 은행 대출로 전환을 신청할 수 있지만, 국민주택기금 대출로 전환은 불가능하다.

조세일보 / 김노향 기자 flower@joseilbo.com