[뉴스외전 경제 '쏙'] "집값, 금리 앞에 장사없다‥전세도 마찬가지"

한국경제연구원 "아파트값, 서울 38%·경기 58% 과대 평가"

"부동산, 거래절벽과 가격하락이 동시에 진행되는 국면"

"이미 집값 하락기 접어들어‥정부 대책이 방향성 틀기에 역부족"

"부동산 시장은 금리 앞에 장사 없다"

"금리 글로벌 동조화‥집값 침체국면 더 길어질 수밖에 없어"

"일부 단지 '신고가' 거래, 시장흐름 상 큰 의미 없어"

"중소형 아파트가 하락 선도‥중대형으로 옮겨갈 것"

"금리 진정될 때까지 집 구매 기다리는 게 좋아"

"가격이 많이 빠진 곳이 내 집 마련하기에 좀 더 유리"

◀ 앵커 ▶

박원갑 KB수석 전문위원과 함께 부동산 문제 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

부동산 하면 요새 아무래도 집값 하락 굉장히 관심이 많은데 특히 어제 오늘 관심을 끈 게 정경련 산하 연구소에서 집값 상황에 대한 판단이겠죠, 이거는? 향후 판단보다는 그 부분이 눈길을 끄는데요. 일단 설명해주시죠, 어떤 내용인가.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 한국경제연구원에서 발표를했는데요. 그러니까 우리나라에 200개 아파트 단지의 적정 가격하고 그다음에 실제 가격을 비교해 보니까 약간 거품이 낀 곳들이 많더라. 그래서 서울은 한 38%, 경기도는 이보다 심하게 한 58% 그리고 서초구는 한 50% 정도 적정 가격에 비해서 부풀려져 있더라 이렇게 분석을 한 겁니다.

◀ 앵커 ▶

이 정도라면 충격적인데요. 전경련 산하연구소라는 데서 또 눈길이 가고요. 그런데 연구소의 결론은 그렇다면 이 정도 거품이 끼어있다는 말은 이 정도 빠질 수 있다, 이렇게 해석해도 되는건가요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아니요, 그렇지는 않다고 보고요. 보고서에도 이런 이야기가 나와요. 그러니까 우리나라가 아무래도 국토에 비해서 인구 밀도가 높기 때문에 이런 특수성을 감안해봤을 때 주택 시장 가격이라는 게 한 평균 10에서 15% 정도 거품이 존재한다.

◀ 앵커 ▶

원래 거품이 존재할 수밖에 없는구조다.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

존재한다. 그런데 이번에 여러 가지 유동성이라든지 저금리를 내서 너무 부풀려졌다, 이렇게 결론을 내고 있다고 보시면 되겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 다시 부동산 전망인데요. 지금 거래 절벽, 신저가, 이런 이야기가 많이 나오는데 어떤 상황인가요, 위원님 보시기에?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

한마디로 거래 절벽과 가격 하락이 동시에 진행이 되고 있는 국면이라고 보시면 될 것 같고요. 제가 수차례 말씀드렸다시피 이미 집값은 하락기로 접어들었다, 이렇게 보면 되고 정부가 일부 규제 완화책을 내놓든 아니면 어떤 대책을 내놓든 방향성을 틀기에는 조금 역부족이다. 부동산 시장은 제가 보면 항공모함하고 좀 비슷한 것 같아요. 한 번 방향을 잡으면 쉽게 방향을 틀기는 어려운데 이번에 조정 대상 지역 같은 이런 규제 일부 완화됐지만 지방은 거의 완화됐는데 일부 연착륙에는 도움이 되겠지만, 바로 집값이 반등하거나 그렇게 하기에는 쉽지가 않다. 여전히 지금 금리가 오를 것으로 보이기 때문에 전반적으로 부동산 시장은 금리 앞에 장사 없다, 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

금리가 가장 큰 변수겠죠? 뭐니 뭐니 해도?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 지금 약간은 제가 봤을 때 금리에 과민반응하는 그런 측면이 있고요. 금리 공포 국면이라고 봐도 될 것같습니다. 그러니까 문제는 연말까지 우리나라 한국은행에서 기준금리를 얼마를 올릴지는 모르겠지만 금통위가 2번 정도 예정되어 있잖아요. 지금 우리나라의 기준금리가 2.5%인데 연말에 3% 정도 가지는 않겠느냐, 이런 이야기가 많고 내년에도 좀 일부 올릴 수 있다. 그래서 일부 연구소에서는 내년에 우리나라 기준금리가 3.25%까지 갈 수가 있다. 이런 이야기를 하고요. 그러면 금리가 언제 낮춰질 거냐. 이에 대해서도 미국의 약간 요새 견해들이 더 보수적으로 바뀌었더라고요. 원래 내년 하반기나 아니면 내년 4분기에 금리를 낮출 것이다, 이런 이야기가 그동안에 많았었잖아요. 이게 더 연기가 되어서 2024년 가서야 금리가 낮아질 거다. 그러면 금리라는 것은 글로벌 동조화할 수밖에 없는 구조잖아요. 그렇다면 우리나라 금리도 쉽게 낮출 수 없다, 이렇게 본다면 집값의 침체 국면이 더 길어질 수밖에 없다. 이렇게 예상을 하는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

문제는 지금 내년까지, 그러니까 집값만이 아니고요. 경제 자체가 내년까지 고통스러울 거라는 이야기가 여기저기 나오는데 집값은 지금 금리에 가장 민감한 영향을 보인다고 그러셨고요.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

맞습니다.

◀ 앵커 ▶

미국 금리 지금 거침없이 올라가고 있고 우리나라도 금리 쫓아가고 있고요. 어느 정도를, 그러니까 보는 분마다 정확할 수는 없겠지만요. 어느 정도의 하락을 예상하십니까?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그거는 가격으로 볼 거냐, 가격 지수로 볼 거냐 차이가 있긴 해요. 그런데 가격으로 보면 이미 보도를 통해서 많이 아셨다시피 30%, 심지어 지금 50%,빠진 곳도 있고요. 그런데 이번에 집값 하락세는 제가 봤을 때 수도권에서 시작이 됐다고 보면 됩니다. MZ세대들이 갭 투자나 이런 방식으로 몰려갔잖아요. 이른바 탈서울 내 집 마련 수요가 폭발한 거죠. 그리고 강북을 거쳐서 지금 강남까지 옮겼다 이렇게 보시면 될 것 같고 그래서 이런 추세라고 하면 가격으로 보면 훨씬 더 우리가 느끼는 통계 지표보다 훨씬 더 많이 빠질 수밖에 없는데 통계 지표도 저는 그거를 확실히 말씀을 드리기는 좀 어렵겠지만 금리가 어느 정도 인상 랠리가 마무리되었다는 신호 혹은 집값이 떨어질 만큼 떨어졌다는 신호가 나타나기 전까지는 좀 더 약세가 갈 수밖에 없지 않냐 이렇게 보는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 궁금한 것은 아무리 다른 룰에 의해서 움직인다고 해도요. 어떤 가장 중심지는 신고가가 나오는 건 어떻게 해석해야 하나요? 이런 때? 물론 극히 일부의 경우고 그 경우 자체를 전체 시장을 논할 때 논해야 하나 이런 의구심도 있긴 한데요. 그런데 하여튼 어쨌든 이렇게 금리가 오르는데 거기 신고가는 어떤 의미를 갖고 있는다고 봐야 하나요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일부 한강변의 재건축, 그리고 대단지에서 이런현상이 나타나더라고요. 여의도라든지 일부 반포 같은 데서 나타나는데 시장 흐름으로 봤을 때 큰 의미는 없습니다. 극단층이나 아니면 이례적인 현상이라고 보면 되는데 다만 지금 아파트 시장 흐름을 보면요. 과거에 우리가 2008년, 2009년 이럴 때는 중대형 아파트 가격이 많이 빠졌잖아요. 그런데 이번에는 주로 역세권 중소형, 중저가 아파트가 더 많이 빠지는 경향이 있습니다.

◀ 앵커 ▶

현재까지는요.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

왜냐하면 주로 MZ세대들이 이번에 영끌 빚투를 했기 때문이고요. 원래 중고가들은 워낙 가격이 비싸다보니까 이런 투기적 지역은 유입이 안 됐다. 이렇게 보면 되는데 어쨌든 지금 흐름으로 보면요. 과거하고 다른 패턴은 초고가 주택, 그다음에 대형 아파트 가격은 중소형보다는 좀 덜 떨어졌다, 이거는 맞지만 전체 흐름으로 보면 하락세라고 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 지금 중소형이 더 떨어졌다고 말씀을 하셨는데 그게 어차피 앞으로 1년 그 이상 하락기가 연장된다면 옮겨붙는 거 아닌가요, 그 하락세가 당연히?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

중대형으로 말씀이죠? 그렇게 될 수밖에 없다고 말씀을 드리는데 아까 말씀드린 것처럼 금리 앞에 장사는 없습니다. 어떻게 보면 지금 금융 시장 펀드멘털이 지금 흔들흔들 하는 와중이기 때문에 나 홀로 이렇게 올라간다, 이런 거는 있을 수 없지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

그렇다면 지금 나오는 신고가 예외도 점점 더 줄어들 수밖에 없는 상황이다, 그렇게.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

점점 줄어들거나 일부 지역은 아마 하락하는 단지들이 나오지 않을까 생각이 듭니다.

◀ 앵커 ▶

그렇군요. 이른바 가장 최상위 노른자란 곳도 하락 가능성을 배제할 수 없다 이렇게 보시는군요.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 집 사려는 분들한테 어떤조언 하시겠습니까, 지금? 실수요자들한테.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

제가 돈 빌려드릴테니까 집을 사시겠습니까? 그러니까 저는 지금은 그냥 아무 사람한테 이야기를 들어보더라도 다 기다려라, 이런 관망하라 이런 이야기를 하지 않습니까. 그래서 아무리 성급하더라도 적어도 금리가 어느 정도 좀 진정이 된다, 이럴 때까지 좀 기다려 보시는 것도 저는 좋지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

금리가 꺾인다는 확실한 전망이 나올 때까지는 기다려야 한다.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

혹시 지금 상황에서는 여쭤보는 게 이상할지도 모르겠는데 실수요자, 중산층 실수요자는 지역으로 어디를 눈여겨봐야 한다고 보세요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

제가 아까 타이밍은 한 적어도 금리 어떻게 보면 인상이 어느 정도 진정됐을 때 보시라고 말씀드렸는데 그다음에 보셔야 할 게 프라이스라고 해서 가격이거든요. 그래서 사실상 가격이 많이 빠진 곳이 아마 내 집 마련하기가 좀 더 유리할 겁니다. 그래서 지역은 어떻게 보면 약간 불확실할 수 있습니다. 그래서 요새 실거래가 보면 가격 많이 빠진 곳을 금방 알 수 있습니다. 그래서 주로 작년 4분기의 평균 거래 가격이 있습니다. 하나만 하면 약간 착시현상이 나타날 수 있으니까요. 평균 거래 가격 대비해서 많이 있는 곳 중심으로 선별적으로 접근하시면 된다. 다만 지금은.

◀ 앵커 ▶

지금은 아니다.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금은 아니다, 좀 더 기다리시라 이런 말씀드립니다.

◀ 앵커 ▶

지금은 절대 집을 살 생각을 하지 말아야 할 때고 그 진지하게 고민을 해 봐야 할 때는 금리를 자세히 지켜봐라.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 금리가 사실상 부동산 시장의 최대 변수니까요. 일단 금리를 보고 어쨌든 판단하는 게 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 전셋값은 덜 떨어진다 이런 이야기가 있던데 이거는 왜 그렇습니까?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇지 않습니다. 오히려 전세 가격이 더 떨어졌습니다. 실제로 한국부동산원 조사를 보니까요. 올 들어 수도권 아파트 매매 가격이 1.4% 하락했고요. 전세는 오히려 1.49% 하락했습니다. 사실상 동조화하는 건데요. 과거에는 보면 이런 게 있잖아요. 지방 사는 사람들이 많아지면 전세 사는 사람이 많아질 거고 그러면 전세 가격이 오를 수가 있잖아요. 그런데 지금 그렇지 않습니다. 그러니까 금리가 매매든 전세든 지배하는 그런 구조거든요. 그리고 지금은 전세 구하는 분들도 대출을 내잖아요. 그러다 보니까 금리가 오르면 아무래도 전세 수요도 조금 둔화될 수밖에 없다 보니까 지금 전세 가격이 오히려 매매 가격보다 더 빠지고 있다. 이렇게 본다면 앞으로 역전세난이 더 심화될 수 있다고도 볼 수 있는 거고요. 앞으로 깡통 전세뿐만 아니라 깡통 주택, 이것까지도 같이 나타날 수 있는 이런 위험성이 커지고 있다, 이렇게도 보실 수 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

전세 들어갈 계획 있는 분들 뭘 조심해야 하나요, 가장?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 전셋값 비율이 일단은요, 매매가 대비 전셋가 비율이잖아요. 80% 넘는 것은 깡통 전세가능성이 있기 때문에 무조건 피하셔야 하고요. 아니면 또 보증보험을 들어야 하니까 비용도 만만치 않으니까 오히려 요새는 월세가 낫습니다.

◀ 앵커 ▶

이자율 생각하면요.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그래서 차라리 월세로 들어가 보시는 게 훨씬 더 낫다. 그래서 그거는 계산을 해보셔야하잖아요. 그래서 전세로 들어갈 건지 월세로 들어갈 건지는 요즘 젊은 분들 계산을 잘하시니까, 그리고 나중에 월세 같은 경우는 세액공제 있잖아요. 그래서 연말에 공제받는 것도있습니다. 그래서 과거에는 무조건 전세 들어가려고 했지만 지금은 월세를 선택적으로 받아들여라, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

집값을 고민하는 분들도 마찬가지이지만 조그마한 상가 이런 걸 고민하는 분들도 다 마찬가지 상황인가요, 지금?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금은 다 모든 자산들이 다 동조화하고 있다고 보면 됩니다. 특히 지금 연세 드신 분들은 작은 상가라도 사서 월세 받아볼까 이런 생각을 하시는데 지금 저축은행 금리가 4%입니다. 그런데 지금 상가들 보면요. 상가 제가 보면 4% 잘 안 나옵니다. 오히려 역마진이 생긴다는 이야기를 하거든요. 지금은 아까 말씀드렸다시피 금리가 진정되고 나서 그때 가서 부동산 투자를 생각해 보시는 게 낫지 않을까 이렇게 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그럼 자영업자들도 재계약할 때 월세나 이런 게 떨어지는 추세가 통계적으로 잡히는 게 있나요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

월세 전환율은 약간 올라가고 있어요. 왜냐하면 전세에서 월세로 올릴 때, 왜냐하면 이거는 월세 전환율은 금리하고 연동이 돼 있습니다. 대출 금리가 오르니까 당연히 금리가 오르니까 당연히 전환율은 올라가는데 전체적인 임대료로 보면요. 약간 낮아지는 추세라고 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

좀 늦게 따라오나 보죠, 그런 임대 그거는?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 그런 추세로 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

앞으로 그럼 이 시장 변화에서 금리랑 다른 어떤 제2의 요인으로 지켜볼 만한 건 뭐가 있을까요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 정부 정책이 어떻게 될 것이냐도 하나의 변수라고 보면 되는데요. 그런데 그렇게 과감한 이런 시장 규제화나 드라이브를 걸기는 어려울 것 같고요.

◀ 앵커 ▶

최근에 정부가 워낙 고생을 해서,집값 때문에.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

또 추경호 부총리께서 말씀하시기를 행간을 읽어보면요. 부동산 시장이라는 게 급등도 급락도 바람직하지 않고 하향 안정화가 정책의 방향이다. 이런 이야기를 하셨거든요. 그 이야기는 일단 인위적으로 집값을 끌어올리지 않겠다. 그래서 어떻게 보면 지금이면 좀 서울같은 데 조정 대상 지역을 풀어야 하는 게 아닙니까라고 했는데 좀 더 지켜보겠다 이런 스탠스라서요. 제 생각에는 아마도 집값이 진짜 완전히 얼어붙었다 이렇게 하기 전까지는 좀 시장에서 기대하는 그런 파격 지역인 규제 완화는 없을 것 같다. 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

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