■ 진행 : 이광연 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난 16일 윤석열 정부가 첫 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 앞으로 5년 동안 전국에 270만 호를 공급하고 공공이 아니라 민간이 주도한다는 게 골자입니다. 8.16 부동산 대책의 실효성 그리고 당장 시장에 미칠 영향 진단해 보겠습니다.오늘은 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
새 정부 첫 부동산 대책입니다. 우리가 부동산 대책은 여러 번 겪었습니다마는 이번 대책이 다른 점은 어디에 있다고 보십니까?
[권대중]
우선은 지난 정부는 공공주도형 서민주택정책이었다면 이번에는 민간주도형 주택공급정책이라고 보여지고요. 그러면서도 공급을 하겠다는 확신을 메시지를 보낸 것 같고요. 그러면서 규제 완화를 통해서 또 공급을 늘리겠다는 것, 이 두 가지가 방점인 것 같습니다.
[앵커]
지금 민간이 주도한다, 그리고 공공이 지원한다, 이런 개념인데 민간이 주도한다는 개념을 정부가 내세운 이유는 뭘까요?
[권대중]
우선은 공공이 주도해서 주택을 공급하는 것은 한계가 있고요. 특히 도심지 같은 경우는 택지가 부족하기 때문에 민간이 조합을 구성하거나 또 민간 중심으로 주택 공급을 해야만 원활하게 공급할 수 있다고 보여집니다. 그래서 아마 정부가 이렇게 돌아선 것 같고요.
수도권이나 지방 같은 경우 공공 지원도 있지만 공공주도형도 있습니다. 예를 들면 신도시 같은 경우가 공공주도형이죠. 그래서 도심지에는 재개발, 재건축이나 또는 소규모 정비사업 또 도심복합개발을 통해서 민간이 주도하되 공공이 지원하는 걸로 이렇게 주택공급을 늘리는 쪽으로 방향을 잡은 거죠.
[앵커]
민간이 주도하고 공공이 지원하게 되는 이번 대책의 구체적인 내용을 살펴볼 텐데 일단 물량이 어느 정도 늘어날까. 5년 동안 270만 호거든요. 구체적으로 들여다 본다면 어떤 점이 눈에 띄십니까?
[권대중]
우선 발표하기 전에 그랬죠. 250만 호 플러스 알파라고 그랬잖아요. 그 알파가 바로 신도시의 13만 가구였어요. 원래 257만 가구였거든요. 이 270만 가구인데 정비사업을 통해서 지금 화면에 나오듯이 52만 호가 있고요. 공공택지가 88만 호가 있습니다.
그리고 기타사업이 130만 호인데 이걸 지역별로 나눠보면 전국에 270만 호 중에서 수도권이 158만 가구, 서울이 이 중에 50만 가구가 있습니다. 그리고 비수도권이 112만 가구, 그다음에 광역시나 자치시도가 52만 가구, 기타 도가 60만 가구인데요.
여기서 눈여겨볼 만한 것이 바로 전국에 늘어나는 게 13만 호인데 수도권은 오히려 29만 호가 늘었습니다. 그런데 비수도권은 16만 호가 줄었어요. 그리고 기타 8개 도에서도 80만 호가 20만 호가 줄어서 60만 호입니다. 이렇게 해서 270만 호입니다. 여기서 제가 드리고 싶은 말씀은 270만 호가 윤석열 정부 임기 내에 입주 물량은 아닙니다.
택지를 준비하거나 또 인허가나 이 정도 가지 않겠나 하는 생각이 들어요. 그중에 지금 진행되고 있는 내용, 주택공급들은 아마 차질없이 진행한다면 입주물량도 나오겠죠. 이번에 발표한 것은 주거안정을 위해서 정부가 공공주도형 플러스 민간주도형, 민간지원형으로 바꾸면서 주택공급을 늘리겠다는 시그널을 보내는 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.
[앵커]
말씀하신 대로 언제까지 입주계획, 어디에 짓겠다는 건 빠져 있는데 그러면 신규택지 입지, 규모, 공급 시기 대략 언제쯤 예상할 수 있을까요?
[권대중]
신규택지는 아마 10~11월 중에 발표할 것 같습니다. 지금 3기 신도시가 31만 가구 정도가 토지보상에 나가고 있거든요. 그리고 광명시흥지구가 8만 가구입니다. 이걸 지구지정도 못하고 수용도 못하고 있는데 아마 토지보상이 나가면 그걸 포함해서 새로운 택지 13만 가구는 아마도 한 번에 한 단지가 13만 가구 나가는 게 아니고 몇 군데 나눠서 공급이 되지 않겠나 하는 생각이 들어요. 원희룡 장관께서 10월달 중에는 발표하겠다고 했는데 늦어도 금년 내에는 입지선정을 해서 발표할 것 같습니다.
[앵커]
아까 공공택지 88만 호가 화면을 다시 한 번 띄워봐주실 수 있는지 모르겠습니다마는 공공택지에 공급한다는 88만 호. 이건 지난 정부에서 추진했던 3기 신도시 물량을 포함한 건가요?
[권대중]
그렇죠. 3기 신도시를 포함해서 추진하는 거죠. 270만 호 자체가 원래 250만 호 플러스 알파라고 했잖아요. 이게 김현미 장관 당시에 127만 가구 플러스 알파가 있었고요. 그다음에 변창흠 장관이 84만 6000호를 발표한 게 있습니다. 이 2개를 합쳐도 210만 호가 넘습니다. 거기에 추가로 한 40~50만 호 늘린 건데 결국에 270만 호가 되면서 한 50만 호 정도가 더 늘어난 겁니다.
[앵커]
앞서도 말씀하셨습니다마는 신도시 건설보다는 재건축, 재개발을 늘리는 방향입니다. 그렇다 보니 재건축 초과이익부담금은 줄여주고 안전진단기준은 낮추는 그런 카드를 꺼내들었거든요. 이 같은 방향 자체는 어떻게 평가하십니까?
[권대중]
우선은 공공택지는 도시 외곽에 만들 수 있지만 도심지에 택지를 만들 수 없기 때문에 그동안 답보 상태에 있거나 재건축을 못하는 단지들이 원활하게 갈 수 있도록 규제를 완화하겠다는 것이거든요. 그 대표적인 게 초기 단계인 안전진단을 완화하겠다는 겁니다.
지난 윤석열 정부가 탄생되기 전에 문재인 정부 때는 안전진단을 50%로 높0여서 강화시켰어요. 그러니까 초기에 문턱을 높여버린 거죠. 이걸 낮추겠다는 겁니다. 지금 30~40% 정도로 낮추겠다는 건데 아마도 30%까지 낮출 것 같아요.
그리고 사업이 진행되는 단계에서는 재건축 초과이익환수제가 걸림돌이 되고 있거든요. 이 재건축 초과이익환수제를 대폭 개선하겠다는 겁니다. 그래서 장기보유 1가구, 1주택자에 대해서는 부담금을 감면해 주고 그다음에 공공의 적정성 평가라는 게 있거든요.
이건 지방으로 이양해서 사업을 원활하게 하겠다, 그런 것 같습니다. 문제는 정비사업을 통해서 공급을 늘리겠다고 하는 세대 수가 50만 호가 넘잖아요. 이게 과연 임기 내에 다 되느냐. 그러지는 않을 것 같아요. 그 이유는 토지 등 소유주인 조합원이 합의를 해서 조합을 만들어서 진행되기 때문에 주민들 합의가 없으면 이건 계획이 차질이 빚어질 수밖에 없습니다. 그래서 규제 완화가 바로 공급 혁신이라는 방향을 잡은 것 같아요.
[앵커]
방금 말씀하신 재건축 초과이익환수제, 이 말 자체는 한 10년 전부터 들어온 것 같은데 계속 지금 시행이 미뤄지면서 참고로 이 제도 같은 경우 과도한 가격 상승을 막기 위한 부담금을 마련하려는 건데 어떻게 예상하십니까? 아직 국회 통과도 안 된 상황이라고 알고 있거든요.
[권대중]
재건축 초과이익 환수제는 개발이익환수에 관한 법률에 의해서 만들어진 겁니다. 그래서 2012년도부터 이제까지 부과된 사례는 없고요. 계속 미뤄왔습니다. 부동산 시장이 침체될 때마다 이걸 연기해 왔는데요. 지금 현재 초기에 예고 당시에 어느 정도 나올 걸 예고하거든요.
그리고 준공 이후에 산정해서 부과하는데 많은 단지들이 재건축이 끝났는데도 불구하고 일단 부과가 되지 않은 상태고요. 납부한 단지도 거의 없습니다. 예고 당시에 한 1억 정도 나왔다면 실제로 한 4~6억 정도 나오다 보니까 이 재건축 부담금이 뜨거운 감자로 떠오르고 있죠. 아마 여야 합의에 의해서 어느 정도는 낮춰질 것 같습니다. 지금 여당이 계획하고 있는 것은 개발이익이 3000만 원이 넘는 경우에 최대 50%까지 물리게 되어 있는데요.
이걸 1억으로 올리겠다는 예상인 것 같아요. 그러면서도 물리는 부담금이 50%를 30%까지 낮추고 누진 과세한다는 방식인데 그렇게 됐을 때 과연 시장에서 어느 정도 수용될지는 모르겠어요. 대폭 낮추지 않고 어느 정도만 낮추는 것 같아요. 단지 야당이 다수당이기 때문에 개발이익에 대해서는 환수해야 된다는 그런 원칙 하에서 합의가 쉽지만은 않을 것 같습니다.
[앵커]
도심의 재개발도 민간주도로 활성화하겠다는 계획이 나왔는데 사실 지난 정부에서도 도심 공공주택 복합사업인가요? 추진을 했지만 여러 가지 주민 반발도 있었고 복잡한 이해관계 때문에 잘되지 않은 걸로 알고 있는데 어떻게 예상하십니까? 민간이 주도하면 정말 공급에 속도를 낼까요?
[권대중]
그럴 수도 있습니다. 지난 정부가 47군데인가요? 신청을 했다가 다 주민들이 반대해서 7, 8군데가 추진되고 있습니다. 아주 대표적인 게 창동역 동쪽과 서쪽 그리고 연신내역 주변인데요. 역세권 개발을 하면서 도심복합건물을 지을 때 지난 정부는 수용 방식이었어요. 그러니까 토지 등 소유자가 보상을 받고 나가야 되는 방식인데 이번 윤석열 정부는 수용 방식이 아니라 민간 중심 방식으로, 공공이 지원하는 방식으로 추진하고 있어요. 그러면 주민들이 원하면 되는데 주민들이 과연 어떨 때 원할 것인가. 그래서 추진될 경우에는 용적률도 500% 이상 주고 세제혜택도 주면서 여러 가지 사업 여건을 만들어주고 있습니다.
가장 중요한 것은 결국은 주민의 합의입니다. 주민이 참여해야만 그게 사업이 가능한데 이전 정부보다는 민간 중심이기 때문에 성장할 확률이 높다고 보여집니다.
[앵커]
그렇게 예상하시는군요. 그런데 지금 이런 정책을 한번 지금 시장의 상황과 대비해 보면 민간의 협력을 끌어내는 것이 쉽지만은 않거든요. 잘 아시겠지만 부동산 시장도 침체돼 있는 상황이고 원자재 가격 급등 같은 대외적인 환경들도 있는데 이렇게 되면 어떻게 예상할 수 있을까요?
[권대중]
우선은 정비사업 자체가 1년, 2년 만에 끝나는 게 아니고요. 적어도 10년도 걸리고 그 이상도 걸릴 수 있거든요. 정부가 지원한다 하더라도 최소한 5년에서 10년 정도는 걸리는 사업인데 이번 정부가 정비사업을 통해서 공급을 늘리겠다고 하는 것은 지금까지 추진해 온 단지를 포함시켰기 때문에 물량이 나온 거고요.
지금부터 시작하는 단지들은 아무리 빨라도 4, 5년 이상 걸립니다. 지금 부동산 시장은 금리가 상승되고 있고 또 물가가 상승되고 있기 때문에 원자재 상승에 따르는 원가 비중이 높아져서 사업성이 없어진다고 봐야 돼요. 낮아진다고 봐야 되는데 지금 추진하는 게 당장 분양 물량이 아니기 때문에 아마도 주민 합의라든지 또는 동의서를 받으면서 사업 승인을 받거나 사업 추진은 진행될 것으로 보여집니다.
그러나 이게 물량이 분양 시장에 돌아왔을 때, 분양이 돌아왔을 때는 아마 시장 상황을 분석해서 탄력적으로 공급하지 않겠나 생각이 듭니다.
[앵커]
그렇군요. 그리고 1기 신도시 재정비 계획, 사실 이 문제는 인수위 때인가요? 인수위 부동산TF에서 애초에 내년 이르면 올해 말을 언급하면서 기대라는 표현이 맞는지 모르겠습니다마는 그쪽 1기 신도시 쪽 주민들은 이 부분에 대한 관심이 높았는데 지금 보면 2년 뒤인 2024년에 수립하겠다, 이런 얘기가 나왔거든요. 그러면서 공약 파기 논란까지 일고 있는데 전문가로서 어떻게 보십니까?
[권대중]
저는 제가 만약에 대통령에 출마해서 공약을 내놓는다면 이렇게 1년 만에 내놓겠다고 얘기는 안 했을 것 같아요. 1기 신도시 중에 분당을 예를 들면 분당이 9만 7600가구가 삽니다. 그리고 전체 도시가 9만 7600가구가 살 수 있도록 도시 기반시설이 되어 있습니다. 그런데 이걸 새로운 환경으로 바꿔서 용적률 300% 또는 400%, 500% 올리게 되면 세대 수가 많이 증가하거든요.
증가할 때 증가 속도에 따라서, 증가 양에 따라서 도시기반시설이 전혀 달라지게 됩니다. 그래서 이렇게 도시기반시설이 전혀 달라지는 마스터플랜을 다시 짜려면 적어도 1년, 2년 만에는 안 된다고 보여져요. 그런데 아마 선거기간이기 때문에 당장 뭔가 되는 것처럼 공약을 내놓은 것 아닌가. 만약에 빨리 진행되게 되면 아무리 빨라도 2, 3년은 걸릴 거라고 보여지는데 그렇게 되면 졸속으로 계획을 잡았기 때문에 나중에 난개발 문제가 나올 수 있습니다.
그래서 이왕 만약에 1기 신도시 5군데를 새롭게 환경을 바꾸는 환경개선사업을 하면서 세대 수를 늘린다면 차근차근 계획대로, 체계적으로 기반시설이 어떻게 증가돼야 되는지를 보면서 단지의 환경을 따져가면서 지구단위계획 하듯이 사업을 추진해야 된다고 보여집니다.
지금 아마도 1기 신도시에 사는 주민들께서는 당장 뭔가 나올 것으로 알고 실망감이 높을 수 있는데 미래를 위해서는 1년이 늦어진다 하더라도 오히려 제대로 된 계획을 내놓고 추진하는 게 맞다고 보여집니다.
[앵커]
오히려 공약 파기에 대한 비판을 받더라도, 감수하더라도 지금이라도 제대로 바로잡아야 한다.
[권대중]
그렇게 생각합니다. 전문가 입장에서는 당장 용적률 올려서 세대 수가 늘어나고 단지별로 수익성이 개선된다 하더라도 그게 결국에는 상하수도나 도로나 여러 가지 도시기반시설 문제가 포화상태가 되면 악화된 도시가 될 수 있거든요.
그래서 정말로 제대로 된 도시를 만들려면 공청회도 거치고 또 주민 의견도 듣고 또 정부의 안도 내놓고 해서 합의를 본 상태에서 기본 마스터플랜을 짜야 한다고 보여져요.
[앵커]
여론이 워낙 악화하니까 대통령실에서 급하게 부랴부랴 브리핑을 열었는데 그때 말했던 올해 말 혹은 내년은 마스터플랜 수립에 착수한다는 뜻이었다고 해명은 했습니다. 대통령실에서 그렇게 언급을 했습니다. 그리고 또 한 가지가 지난 6월에 1세대 1주택자 종부세 부담을 줄여주겠다라고 발표를 하지 않았습니까. 지금 이것도 조금 말바꾸기 논란, 지지부진한 상황인데 이건 어떻게 시장에 영향을 미칠까요?
[권대중]
지금 종합부동산세가 법률 개정안이 8월 20일까지 되지 않으면 고지서 나가는 데 문제가 생겨요. 이게 11월 30일까지 고지서가 나가야 되는데 지금 1가구 1주택에 대해서는 여야 합의된 게 11억이었어요. 9억이 11억으로 올라갔는데 이걸 14억으로 올리겠다는 얘기거든요. 그리고 기본적인 다주택자의 종합부동산세를 6억에서 9억으로 올리고. 그리고 또 하나는 3억 원 이하의 주택을 구입하는 경우. 한옥은 4억입니다.
지방의 읍면동 같은 경우는 1가구 1주택에서 빼준다는 얘기거든요, 다주택자에서. 이게 여야 합의가 돼야 되는데 지금 논란은 많이 있습니다마는 8월 20일까지 합의가 안 될 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 아마 특별위원회를 만들어서 다시 합의볼 가능성은 있는데 먼저 이렇게 공약을 내놓고 추진하다 보니까 합의가 늦어지는 것 아닌가. 물론 다수당인 야당도 여기에 대해서 아주 부정적이지는 않아요.
그래서 만약에 긍정적으로 합의가 된다고 그러면 절충점에서 아마 지금 내놓은 종부세 상한을 결론내지 않겠나 하는 생각이 들어요. 이것이 2020년도로 올라가서 공시가격을 적용하는데 금년만 하는 것이거든요, 이게. 계속 그렇게 하는 게 아니고. 그래서 합의가 가능하다고 보여집니다.
[앵커]
일시적인 거니까 합의가 가능하다는 말씀이시고. 또 이번 윤석열 정부 첫 부동산 대책, 8.16 대책에는 반지하 가구대책도 포함돼 있습니다. 최근의 어떤 수해 피해가 반영된 방안들인데 반지하 거주민을 위한 지원방안은 어떻게 평가하고 계십니까?
[권대중]
반지하라는 주택이 전 세계에서 드물어요. 우리나라밖에 없습니다, 거의. 그런데 이게 75년도에 주거로 사용할 수 있도록 개정을 한 건데요. 반지하에 대한 것은 서울시에서는 일몰제를 도입해서 다 매수하겠다는 얘기도 했었는데 번복을 했어요. 장기적으로 계획을 잡겠다.
그리고 또 정부에서는 반지하에 사는 사람들에게 우선 공공임대주택의 우선입주권을 주면서 주택 바우처 제도처럼 주거 바우처 제도처럼 20만 원씩 지급하겠다. 일시적인 대책은 될 수 있지만 중장기적 대책이 될 수가 없습니다. 그래서 제 그것적인 생각에서는 지하에 주거용으로 사용하는 것을 주민 커뮤니티 시설이나 또는 주차장으로 바꾸고 그 지하의 면적만큼 지상으로 올려주고 그 올려준 용적률만큼은 10년, 20년 동안 낮은 임대료로 받게끔 이렇게 하는 방법도 있어요.
그래서 지하에 사는 사람들 탈출시켜야 되는데 문제는 지하에 사는 사람들을 임대주택에 넣는다고 하면 가겠느냐. 이게 직장이나 학교 문제 때문에 쉽지는 않아요. 그래서 장기적으로는 지하주택을 없애서 취약지구를 없애서 지상으로 끌어내는 게 맞습니다. 정부의 방향성은 맞는데 중장기적인 대책이 좀 실효성이 있는 대책을 내놔야 될 것 같아요.
[앵커]
아까 보니까 연말까지 실태조사하겠다고 했으니까 조사를 면밀히 해서 말씀하신 대로 수요를 꼼꼼하게 알아야 되는 대목이 아닌가, 이 부분은. 그런 생각이 들고 오늘 나오셨는데 끝으로 가장 궁금해하시는 대목이 아닌가 싶은데 하반기 부동산 시장 전망도 큰 틀에서 해 주시죠.
[권대중]
지금 이번 달에 아마도 미국이 금리를 또 빅스텝으로 갈 가능성이 높습니다. 지금 우리나라 기준금리가 2.25%인데 우리나라도 연말까지 아마 3.0%까지는 올라갈 가능성이 있습니다. 금리가 올라가면 부동산 수익률이 떨어지고 또 수익이 떨어지면 투자가 위축될 수밖에 없는데요. 연말을 지나서 내년 상반기까지는 주택시장이 하향세로 갈 가능성이 높습니다. 문제는 물가를 잡기 위해서 금리를 올리는 건데요.
유동성 자금을 줄이기 위해서. 물가는 오르면서 경기까지 침체되면 장기침체로 갈 가능성도 있습니다. 그런데 거기까지는 가지 않겠지만 어쨌든 내년 상반기까지는 이런 정부의 정책을 내놨다 하더라도 시장은 어려울 수밖에 없고요. 또 시장에 공급정책을 내놨기 때문에 실질적인 수요자가 대기수요로 남을 수 있어요, 이제. 그래서 매매시장은 좀 더 위축되면서 거래절벽 현상이 나타나면 부동산 가격은 더 떨어질 가능성이 있습니다.
[앵커]
최근의 시장 흐름이 당분간 유지될 것이다, 이렇게 보시는 거군요. 알겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 교수님, 고맙습니다.
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■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난 16일 윤석열 정부가 첫 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 앞으로 5년 동안 전국에 270만 호를 공급하고 공공이 아니라 민간이 주도한다는 게 골자입니다. 8.16 부동산 대책의 실효성 그리고 당장 시장에 미칠 영향 진단해 보겠습니다.오늘은 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
새 정부 첫 부동산 대책입니다. 우리가 부동산 대책은 여러 번 겪었습니다마는 이번 대책이 다른 점은 어디에 있다고 보십니까?
[권대중]
우선은 지난 정부는 공공주도형 서민주택정책이었다면 이번에는 민간주도형 주택공급정책이라고 보여지고요. 그러면서도 공급을 하겠다는 확신을 메시지를 보낸 것 같고요. 그러면서 규제 완화를 통해서 또 공급을 늘리겠다는 것, 이 두 가지가 방점인 것 같습니다.
[앵커]
지금 민간이 주도한다, 그리고 공공이 지원한다, 이런 개념인데 민간이 주도한다는 개념을 정부가 내세운 이유는 뭘까요?
[권대중]
우선은 공공이 주도해서 주택을 공급하는 것은 한계가 있고요. 특히 도심지 같은 경우는 택지가 부족하기 때문에 민간이 조합을 구성하거나 또 민간 중심으로 주택 공급을 해야만 원활하게 공급할 수 있다고 보여집니다. 그래서 아마 정부가 이렇게 돌아선 것 같고요.
수도권이나 지방 같은 경우 공공 지원도 있지만 공공주도형도 있습니다. 예를 들면 신도시 같은 경우가 공공주도형이죠. 그래서 도심지에는 재개발, 재건축이나 또는 소규모 정비사업 또 도심복합개발을 통해서 민간이 주도하되 공공이 지원하는 걸로 이렇게 주택공급을 늘리는 쪽으로 방향을 잡은 거죠.
[앵커]
민간이 주도하고 공공이 지원하게 되는 이번 대책의 구체적인 내용을 살펴볼 텐데 일단 물량이 어느 정도 늘어날까. 5년 동안 270만 호거든요. 구체적으로 들여다 본다면 어떤 점이 눈에 띄십니까?
[권대중]
우선 발표하기 전에 그랬죠. 250만 호 플러스 알파라고 그랬잖아요. 그 알파가 바로 신도시의 13만 가구였어요. 원래 257만 가구였거든요. 이 270만 가구인데 정비사업을 통해서 지금 화면에 나오듯이 52만 호가 있고요. 공공택지가 88만 호가 있습니다.
그리고 기타사업이 130만 호인데 이걸 지역별로 나눠보면 전국에 270만 호 중에서 수도권이 158만 가구, 서울이 이 중에 50만 가구가 있습니다. 그리고 비수도권이 112만 가구, 그다음에 광역시나 자치시도가 52만 가구, 기타 도가 60만 가구인데요.
여기서 눈여겨볼 만한 것이 바로 전국에 늘어나는 게 13만 호인데 수도권은 오히려 29만 호가 늘었습니다. 그런데 비수도권은 16만 호가 줄었어요. 그리고 기타 8개 도에서도 80만 호가 20만 호가 줄어서 60만 호입니다. 이렇게 해서 270만 호입니다. 여기서 제가 드리고 싶은 말씀은 270만 호가 윤석열 정부 임기 내에 입주 물량은 아닙니다.
택지를 준비하거나 또 인허가나 이 정도 가지 않겠나 하는 생각이 들어요. 그중에 지금 진행되고 있는 내용, 주택공급들은 아마 차질없이 진행한다면 입주물량도 나오겠죠. 이번에 발표한 것은 주거안정을 위해서 정부가 공공주도형 플러스 민간주도형, 민간지원형으로 바꾸면서 주택공급을 늘리겠다는 시그널을 보내는 것 아닌가 하는 생각이 듭니다.
[앵커]
말씀하신 대로 언제까지 입주계획, 어디에 짓겠다는 건 빠져 있는데 그러면 신규택지 입지, 규모, 공급 시기 대략 언제쯤 예상할 수 있을까요?
[권대중]
신규택지는 아마 10~11월 중에 발표할 것 같습니다. 지금 3기 신도시가 31만 가구 정도가 토지보상에 나가고 있거든요. 그리고 광명시흥지구가 8만 가구입니다. 이걸 지구지정도 못하고 수용도 못하고 있는데 아마 토지보상이 나가면 그걸 포함해서 새로운 택지 13만 가구는 아마도 한 번에 한 단지가 13만 가구 나가는 게 아니고 몇 군데 나눠서 공급이 되지 않겠나 하는 생각이 들어요. 원희룡 장관께서 10월달 중에는 발표하겠다고 했는데 늦어도 금년 내에는 입지선정을 해서 발표할 것 같습니다.
[앵커]
아까 공공택지 88만 호가 화면을 다시 한 번 띄워봐주실 수 있는지 모르겠습니다마는 공공택지에 공급한다는 88만 호. 이건 지난 정부에서 추진했던 3기 신도시 물량을 포함한 건가요?
[권대중]
그렇죠. 3기 신도시를 포함해서 추진하는 거죠. 270만 호 자체가 원래 250만 호 플러스 알파라고 했잖아요. 이게 김현미 장관 당시에 127만 가구 플러스 알파가 있었고요. 그다음에 변창흠 장관이 84만 6000호를 발표한 게 있습니다. 이 2개를 합쳐도 210만 호가 넘습니다. 거기에 추가로 한 40~50만 호 늘린 건데 결국에 270만 호가 되면서 한 50만 호 정도가 더 늘어난 겁니다.
[앵커]
앞서도 말씀하셨습니다마는 신도시 건설보다는 재건축, 재개발을 늘리는 방향입니다. 그렇다 보니 재건축 초과이익부담금은 줄여주고 안전진단기준은 낮추는 그런 카드를 꺼내들었거든요. 이 같은 방향 자체는 어떻게 평가하십니까?
[권대중]
우선은 공공택지는 도시 외곽에 만들 수 있지만 도심지에 택지를 만들 수 없기 때문에 그동안 답보 상태에 있거나 재건축을 못하는 단지들이 원활하게 갈 수 있도록 규제를 완화하겠다는 것이거든요. 그 대표적인 게 초기 단계인 안전진단을 완화하겠다는 겁니다.
지난 윤석열 정부가 탄생되기 전에 문재인 정부 때는 안전진단을 50%로 높0여서 강화시켰어요. 그러니까 초기에 문턱을 높여버린 거죠. 이걸 낮추겠다는 겁니다. 지금 30~40% 정도로 낮추겠다는 건데 아마도 30%까지 낮출 것 같아요.
그리고 사업이 진행되는 단계에서는 재건축 초과이익환수제가 걸림돌이 되고 있거든요. 이 재건축 초과이익환수제를 대폭 개선하겠다는 겁니다. 그래서 장기보유 1가구, 1주택자에 대해서는 부담금을 감면해 주고 그다음에 공공의 적정성 평가라는 게 있거든요.
이건 지방으로 이양해서 사업을 원활하게 하겠다, 그런 것 같습니다. 문제는 정비사업을 통해서 공급을 늘리겠다고 하는 세대 수가 50만 호가 넘잖아요. 이게 과연 임기 내에 다 되느냐. 그러지는 않을 것 같아요. 그 이유는 토지 등 소유주인 조합원이 합의를 해서 조합을 만들어서 진행되기 때문에 주민들 합의가 없으면 이건 계획이 차질이 빚어질 수밖에 없습니다. 그래서 규제 완화가 바로 공급 혁신이라는 방향을 잡은 것 같아요.
[앵커]
방금 말씀하신 재건축 초과이익환수제, 이 말 자체는 한 10년 전부터 들어온 것 같은데 계속 지금 시행이 미뤄지면서 참고로 이 제도 같은 경우 과도한 가격 상승을 막기 위한 부담금을 마련하려는 건데 어떻게 예상하십니까? 아직 국회 통과도 안 된 상황이라고 알고 있거든요.
[권대중]
재건축 초과이익 환수제는 개발이익환수에 관한 법률에 의해서 만들어진 겁니다. 그래서 2012년도부터 이제까지 부과된 사례는 없고요. 계속 미뤄왔습니다. 부동산 시장이 침체될 때마다 이걸 연기해 왔는데요. 지금 현재 초기에 예고 당시에 어느 정도 나올 걸 예고하거든요.
그리고 준공 이후에 산정해서 부과하는데 많은 단지들이 재건축이 끝났는데도 불구하고 일단 부과가 되지 않은 상태고요. 납부한 단지도 거의 없습니다. 예고 당시에 한 1억 정도 나왔다면 실제로 한 4~6억 정도 나오다 보니까 이 재건축 부담금이 뜨거운 감자로 떠오르고 있죠. 아마 여야 합의에 의해서 어느 정도는 낮춰질 것 같습니다. 지금 여당이 계획하고 있는 것은 개발이익이 3000만 원이 넘는 경우에 최대 50%까지 물리게 되어 있는데요.
이걸 1억으로 올리겠다는 예상인 것 같아요. 그러면서도 물리는 부담금이 50%를 30%까지 낮추고 누진 과세한다는 방식인데 그렇게 됐을 때 과연 시장에서 어느 정도 수용될지는 모르겠어요. 대폭 낮추지 않고 어느 정도만 낮추는 것 같아요. 단지 야당이 다수당이기 때문에 개발이익에 대해서는 환수해야 된다는 그런 원칙 하에서 합의가 쉽지만은 않을 것 같습니다.
[앵커]
도심의 재개발도 민간주도로 활성화하겠다는 계획이 나왔는데 사실 지난 정부에서도 도심 공공주택 복합사업인가요? 추진을 했지만 여러 가지 주민 반발도 있었고 복잡한 이해관계 때문에 잘되지 않은 걸로 알고 있는데 어떻게 예상하십니까? 민간이 주도하면 정말 공급에 속도를 낼까요?
[권대중]
그럴 수도 있습니다. 지난 정부가 47군데인가요? 신청을 했다가 다 주민들이 반대해서 7, 8군데가 추진되고 있습니다. 아주 대표적인 게 창동역 동쪽과 서쪽 그리고 연신내역 주변인데요. 역세권 개발을 하면서 도심복합건물을 지을 때 지난 정부는 수용 방식이었어요. 그러니까 토지 등 소유자가 보상을 받고 나가야 되는 방식인데 이번 윤석열 정부는 수용 방식이 아니라 민간 중심 방식으로, 공공이 지원하는 방식으로 추진하고 있어요. 그러면 주민들이 원하면 되는데 주민들이 과연 어떨 때 원할 것인가. 그래서 추진될 경우에는 용적률도 500% 이상 주고 세제혜택도 주면서 여러 가지 사업 여건을 만들어주고 있습니다.
가장 중요한 것은 결국은 주민의 합의입니다. 주민이 참여해야만 그게 사업이 가능한데 이전 정부보다는 민간 중심이기 때문에 성장할 확률이 높다고 보여집니다.
[앵커]
그렇게 예상하시는군요. 그런데 지금 이런 정책을 한번 지금 시장의 상황과 대비해 보면 민간의 협력을 끌어내는 것이 쉽지만은 않거든요. 잘 아시겠지만 부동산 시장도 침체돼 있는 상황이고 원자재 가격 급등 같은 대외적인 환경들도 있는데 이렇게 되면 어떻게 예상할 수 있을까요?
[권대중]
우선은 정비사업 자체가 1년, 2년 만에 끝나는 게 아니고요. 적어도 10년도 걸리고 그 이상도 걸릴 수 있거든요. 정부가 지원한다 하더라도 최소한 5년에서 10년 정도는 걸리는 사업인데 이번 정부가 정비사업을 통해서 공급을 늘리겠다고 하는 것은 지금까지 추진해 온 단지를 포함시켰기 때문에 물량이 나온 거고요.
지금부터 시작하는 단지들은 아무리 빨라도 4, 5년 이상 걸립니다. 지금 부동산 시장은 금리가 상승되고 있고 또 물가가 상승되고 있기 때문에 원자재 상승에 따르는 원가 비중이 높아져서 사업성이 없어진다고 봐야 돼요. 낮아진다고 봐야 되는데 지금 추진하는 게 당장 분양 물량이 아니기 때문에 아마도 주민 합의라든지 또는 동의서를 받으면서 사업 승인을 받거나 사업 추진은 진행될 것으로 보여집니다.
그러나 이게 물량이 분양 시장에 돌아왔을 때, 분양이 돌아왔을 때는 아마 시장 상황을 분석해서 탄력적으로 공급하지 않겠나 생각이 듭니다.
[앵커]
그렇군요. 그리고 1기 신도시 재정비 계획, 사실 이 문제는 인수위 때인가요? 인수위 부동산TF에서 애초에 내년 이르면 올해 말을 언급하면서 기대라는 표현이 맞는지 모르겠습니다마는 그쪽 1기 신도시 쪽 주민들은 이 부분에 대한 관심이 높았는데 지금 보면 2년 뒤인 2024년에 수립하겠다, 이런 얘기가 나왔거든요. 그러면서 공약 파기 논란까지 일고 있는데 전문가로서 어떻게 보십니까?
[권대중]
저는 제가 만약에 대통령에 출마해서 공약을 내놓는다면 이렇게 1년 만에 내놓겠다고 얘기는 안 했을 것 같아요. 1기 신도시 중에 분당을 예를 들면 분당이 9만 7600가구가 삽니다. 그리고 전체 도시가 9만 7600가구가 살 수 있도록 도시 기반시설이 되어 있습니다. 그런데 이걸 새로운 환경으로 바꿔서 용적률 300% 또는 400%, 500% 올리게 되면 세대 수가 많이 증가하거든요.
증가할 때 증가 속도에 따라서, 증가 양에 따라서 도시기반시설이 전혀 달라지게 됩니다. 그래서 이렇게 도시기반시설이 전혀 달라지는 마스터플랜을 다시 짜려면 적어도 1년, 2년 만에는 안 된다고 보여져요. 그런데 아마 선거기간이기 때문에 당장 뭔가 되는 것처럼 공약을 내놓은 것 아닌가. 만약에 빨리 진행되게 되면 아무리 빨라도 2, 3년은 걸릴 거라고 보여지는데 그렇게 되면 졸속으로 계획을 잡았기 때문에 나중에 난개발 문제가 나올 수 있습니다.
그래서 이왕 만약에 1기 신도시 5군데를 새롭게 환경을 바꾸는 환경개선사업을 하면서 세대 수를 늘린다면 차근차근 계획대로, 체계적으로 기반시설이 어떻게 증가돼야 되는지를 보면서 단지의 환경을 따져가면서 지구단위계획 하듯이 사업을 추진해야 된다고 보여집니다.
지금 아마도 1기 신도시에 사는 주민들께서는 당장 뭔가 나올 것으로 알고 실망감이 높을 수 있는데 미래를 위해서는 1년이 늦어진다 하더라도 오히려 제대로 된 계획을 내놓고 추진하는 게 맞다고 보여집니다.
[앵커]
오히려 공약 파기에 대한 비판을 받더라도, 감수하더라도 지금이라도 제대로 바로잡아야 한다.
[권대중]
그렇게 생각합니다. 전문가 입장에서는 당장 용적률 올려서 세대 수가 늘어나고 단지별로 수익성이 개선된다 하더라도 그게 결국에는 상하수도나 도로나 여러 가지 도시기반시설 문제가 포화상태가 되면 악화된 도시가 될 수 있거든요.
그래서 정말로 제대로 된 도시를 만들려면 공청회도 거치고 또 주민 의견도 듣고 또 정부의 안도 내놓고 해서 합의를 본 상태에서 기본 마스터플랜을 짜야 한다고 보여져요.
[앵커]
여론이 워낙 악화하니까 대통령실에서 급하게 부랴부랴 브리핑을 열었는데 그때 말했던 올해 말 혹은 내년은 마스터플랜 수립에 착수한다는 뜻이었다고 해명은 했습니다. 대통령실에서 그렇게 언급을 했습니다. 그리고 또 한 가지가 지난 6월에 1세대 1주택자 종부세 부담을 줄여주겠다라고 발표를 하지 않았습니까. 지금 이것도 조금 말바꾸기 논란, 지지부진한 상황인데 이건 어떻게 시장에 영향을 미칠까요?
[권대중]
지금 종합부동산세가 법률 개정안이 8월 20일까지 되지 않으면 고지서 나가는 데 문제가 생겨요. 이게 11월 30일까지 고지서가 나가야 되는데 지금 1가구 1주택에 대해서는 여야 합의된 게 11억이었어요. 9억이 11억으로 올라갔는데 이걸 14억으로 올리겠다는 얘기거든요. 그리고 기본적인 다주택자의 종합부동산세를 6억에서 9억으로 올리고. 그리고 또 하나는 3억 원 이하의 주택을 구입하는 경우. 한옥은 4억입니다.
지방의 읍면동 같은 경우는 1가구 1주택에서 빼준다는 얘기거든요, 다주택자에서. 이게 여야 합의가 돼야 되는데 지금 논란은 많이 있습니다마는 8월 20일까지 합의가 안 될 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 아마 특별위원회를 만들어서 다시 합의볼 가능성은 있는데 먼저 이렇게 공약을 내놓고 추진하다 보니까 합의가 늦어지는 것 아닌가. 물론 다수당인 야당도 여기에 대해서 아주 부정적이지는 않아요.
그래서 만약에 긍정적으로 합의가 된다고 그러면 절충점에서 아마 지금 내놓은 종부세 상한을 결론내지 않겠나 하는 생각이 들어요. 이것이 2020년도로 올라가서 공시가격을 적용하는데 금년만 하는 것이거든요, 이게. 계속 그렇게 하는 게 아니고. 그래서 합의가 가능하다고 보여집니다.
[앵커]
일시적인 거니까 합의가 가능하다는 말씀이시고. 또 이번 윤석열 정부 첫 부동산 대책, 8.16 대책에는 반지하 가구대책도 포함돼 있습니다. 최근의 어떤 수해 피해가 반영된 방안들인데 반지하 거주민을 위한 지원방안은 어떻게 평가하고 계십니까?
[권대중]
반지하라는 주택이 전 세계에서 드물어요. 우리나라밖에 없습니다, 거의. 그런데 이게 75년도에 주거로 사용할 수 있도록 개정을 한 건데요. 반지하에 대한 것은 서울시에서는 일몰제를 도입해서 다 매수하겠다는 얘기도 했었는데 번복을 했어요. 장기적으로 계획을 잡겠다.
그리고 또 정부에서는 반지하에 사는 사람들에게 우선 공공임대주택의 우선입주권을 주면서 주택 바우처 제도처럼 주거 바우처 제도처럼 20만 원씩 지급하겠다. 일시적인 대책은 될 수 있지만 중장기적 대책이 될 수가 없습니다. 그래서 제 그것적인 생각에서는 지하에 주거용으로 사용하는 것을 주민 커뮤니티 시설이나 또는 주차장으로 바꾸고 그 지하의 면적만큼 지상으로 올려주고 그 올려준 용적률만큼은 10년, 20년 동안 낮은 임대료로 받게끔 이렇게 하는 방법도 있어요.
그래서 지하에 사는 사람들 탈출시켜야 되는데 문제는 지하에 사는 사람들을 임대주택에 넣는다고 하면 가겠느냐. 이게 직장이나 학교 문제 때문에 쉽지는 않아요. 그래서 장기적으로는 지하주택을 없애서 취약지구를 없애서 지상으로 끌어내는 게 맞습니다. 정부의 방향성은 맞는데 중장기적인 대책이 좀 실효성이 있는 대책을 내놔야 될 것 같아요.
[앵커]
아까 보니까 연말까지 실태조사하겠다고 했으니까 조사를 면밀히 해서 말씀하신 대로 수요를 꼼꼼하게 알아야 되는 대목이 아닌가, 이 부분은. 그런 생각이 들고 오늘 나오셨는데 끝으로 가장 궁금해하시는 대목이 아닌가 싶은데 하반기 부동산 시장 전망도 큰 틀에서 해 주시죠.
[권대중]
지금 이번 달에 아마도 미국이 금리를 또 빅스텝으로 갈 가능성이 높습니다. 지금 우리나라 기준금리가 2.25%인데 우리나라도 연말까지 아마 3.0%까지는 올라갈 가능성이 있습니다. 금리가 올라가면 부동산 수익률이 떨어지고 또 수익이 떨어지면 투자가 위축될 수밖에 없는데요. 연말을 지나서 내년 상반기까지는 주택시장이 하향세로 갈 가능성이 높습니다. 문제는 물가를 잡기 위해서 금리를 올리는 건데요.
유동성 자금을 줄이기 위해서. 물가는 오르면서 경기까지 침체되면 장기침체로 갈 가능성도 있습니다. 그런데 거기까지는 가지 않겠지만 어쨌든 내년 상반기까지는 이런 정부의 정책을 내놨다 하더라도 시장은 어려울 수밖에 없고요. 또 시장에 공급정책을 내놨기 때문에 실질적인 수요자가 대기수요로 남을 수 있어요, 이제. 그래서 매매시장은 좀 더 위축되면서 거래절벽 현상이 나타나면 부동산 가격은 더 떨어질 가능성이 있습니다.
[앵커]
최근의 시장 흐름이 당분간 유지될 것이다, 이렇게 보시는 거군요. 알겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 교수님, 고맙습니다.
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■ 진행 : 이광연 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난 16일 윤석열 정부가 첫 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 앞으로 5년 동안 전국에 270만 호를 공급하고 공공이 아니라 민간이 주도한다는 게 골자입니다. 8.16 부동산 대책의 실효성 그리고 당장 시장에 미칠 영향 진단해 보겠습니다.오늘은 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난 16일 윤석열 정부가 첫 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 앞으로 5년 동안 전국에 270만 호를 공급하고 공공이 아니라 민간이 주도한다는 게 골자입니다. 8.16 부동산 대책의 실효성 그리고 당장 시장에 미칠 영향 진단해 보겠습니다.오늘은 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
