◀ 앵커 ▶
가을 이사철을 맞아 수도권 전세 시장이 또다시 출렁이고 있습니다.
최근 정부가 꽁꽁 얼어붙은 금융권의 전세 대출을 일부 완화했지만, 현장에선 혼란스러워하고 있다는데,
오늘 +NOW에선 가을 전세 시장 현황과 앞으로의 전망 살펴보겠습니다.
+NOW 지금 시작합니다.
오늘은 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께합니다.
안녕하세요.
먼저 최근 전세시장 분위기부터 알아보죠.
지난여름엔 '전세 가뭄'이다 라는 말이 나왔었는데, 최근엔 일단 전세 물량이 좀 늘었다고요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
네. 서울의 전세 매물은 지난 14일을 기준, 약 2만 5,739건으로 8월 2만 726건에 보다 24.1% 증가했습니다.
수도권도 전세 매물이 늘었는데요. 경기도는 28.1%, 인천도 6.8%가량 늘었습니다.
그런데 여기에는 착시의 함정이 숨어있습니다.
임대차 3법 시행 이전인 작년 8월엔 서울의 전세 매물이 3만 건을 넘었었거든요,
인구수가 갑자기 줄지 않았다면 다소 늘어나 보이는 지금의 물량이 기존 전세 시장의 숨통을 트게 했다고 볼 수는 없는 상황입니다.
◀ 앵커 ▶
그런데 보통 10월 이사 성수기에는 집 구하기가 더 어렵다고들 해 왔는데, 매물이 오히려 늘어난 배경은 뭔가요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
이례적인 현상인데요.
최근 정부의 대출 규제 관련 정책이 바뀌었잖아요. 이게 시장에 영향을 미친 것으로 분석되고 있습니다.
먼저 최근 시장 상황을 한 번 정리해보면요,
바로 얼마 전까지 금융당국의 지침에 따라 NH농협은행을 시작으로 은행들이 줄줄이 부동산 관련 대출을 중단했었잖아요.
특히 가계부채를 이유로 전세 대출까지 막는 상황이었거든요.
이렇게 되자 전·월세 살고 있던 서민을 포함한 세입자들이 살고 있던 집에서 나가야 하는 연쇄 퇴거 상황이 생긴 거에요.
전셋값은 올랐는데 돈 구할 데가 마땅치 않아졌으니까요.
실제로 대출이 중단되기 시작한 8월 이후 서울의 임대차 거래 건수가 급감했는데요.
아파트의 경우 8월 1만 5,232건이었던 게, 9월에는 9,329건으로 38.8%가 감소했고,
10월엔 14일까지 신고 건수가 3,226건에 그쳤습니다.
◀ 앵커 ▶
지금 얘기는 실제로 전세 물량, 공급 물량이 늘어난 게 아니라, 전셋값은 올랐는데 그걸 다 마련하지 못해서 계약이 완료되지 못한 집들이 시장의 매물로 남아있는 상황이라는 거죠?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇죠. 2년 사이 오른 집값을 근로소득이나 저축으로 마련하긴 불가능하죠.
그러니까 대출이 막히면 살던 집에 계속 살 수가 없는 겁니다.
이미 서울과 수도권의 경우 현재 전세 평균가격은 지난 2017년 매매 평균가격을 넘어선 상태거든요.
그러다 보니 서울의 전셋값으로 수도권의 주택을 매매하는 이전 효과가 생기기도 했고요.
또 전셋집을 대신해 '아파텔'이라는 중형 규모의 주거형 오피스텔로 입주하는 수요도 최근 늘고 있습니다.
실제로 한국부동산원 통계를 보면, 오피스텔 매매가가 2분기에 0.37% 올랐는데, 지난 3분기에는 0.99%로 3배 가까이 껑충 뛰었거든요, 오피스텔로 상당량의 수요가 옮겨가고 있다는 분석이 가능한 겁니다.
또 서울에선 정부의 재건축 2년 실거주 의무가 백지화되면서 재건축 아파트에 들어가 살려던 집주인들이 다시 집을 전·월세 시장에 내놓으면서 일부 물량이 늘어난 효과도 있었습니다.
◀ 앵커 ▶
이른바 금융시장 변화에 따른 한시적 착시 매물들이다. 그런 설명인데,
그러다 보니 매물이 늘어도 전셋값은 계속 오르고 있는 거군요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
실제 거래 가격 기준으로 살펴보면요,
서울의 평균 전셋값은 7월 6억 3,483만 원에서 9월 6억 5,365만 원,
또 경기도는 3억 5,430만 원에서 3억 7,152만 원,
인천은 2억 5,559만 원에서 2억 7,487만 원으로 계속 상승하는 모습이 보이실 겁니다.
절대 물량이 늘어난 게 아니다 보니 전·월세 대기 수요를 여전히 감당하지 못하고 있는 거고요,
부동산 가격이 오름세를 이어가고 있기 때문에 일시적인 공급 증가에도 집주인들이 가격을 낮출 이유를 찾지 못하고 있는 겁니다.
◀ 앵커 ▶
집주인들이 계속 유리한 입장이란 건데, 그래서인지 요즘 집 한 채를 가지고 동시에 전세와 월세로 나누어 내놓는 현상도 나타나고 있다면서요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
이건 꼭 집주인을 탓할 수만도 없는 게,
들어 올 세입자가 전세 대출 대상인지 아닌지 여부를 미리 알 수는 없잖아요.
그렇다 보니 들어 올 세입자의 형편에 따라 전세나 일부 월세를 받는 반전세로 동시에 내놓는 현상이 생기고 있는 거고요.
이유는 마찬가지로 대출이 쉽지 않은데 집값은 워낙 높다 보니, 세입자가 전셋집을 반전세로 돌려달라고 요구하는 경우도 있고요.
실제로 추이를 한 번 보시면, 지난 8월 서울 아파트 임대차 거래 1만 4,138건 가운데 40.4%인 5,706건이 반전세 계약 건이었는데, 지난해 11월 40.7%를 기록한 뒤 9개월 만에 또 40%를 넘어섰습니다.
◀ 앵커 ▶
이런 현장의 불만을 정부가 일부 감안해서 가계대출 관리에서 전세 대출은 제외하겠다고 수정안을 내놨는데, 시장에는 어떤 영향이 있을까요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그런데 이게 4분기에 적용되는 한시적인 조치라는 걸 잘 봐야 합니다.
오는 27일부터는 전 은행권에서 연말까지, 한시적으로 전세 대출이 재개되는 건데요.
대출 한도도 보증금이 인상된 범위까지만 되거든요.
예를 들어 전세 보증금이 4억 원에서 5억 원으로 올랐다면, 1억 원에 한해서만 대출해준다는 겁니다.
◀ 앵커 ▶
급한 불은 일단 끈 조치라고 볼 수 있는 건가요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇지도 않다는 게 현장의 불만입니다.
기존 전세금도 대출이었을 경우가 많을 거 아니에요, 그런데 이거 연장이 지금 사실상 쉽지 않거든요.
또 전세 자금 대출이 막히면서 값비싼 이사의 신용대출이나 제2금융권 대출로 자금을 마련했던 사람들의 불만도 나오고 있고요.
더 큰 문제는 내년일 텐데요.
올해까지는 가계별 대출 총량 관리에서 전세 대출은 제외해 주는데,
내년부터는 전세 대출도 총량 관리에 포함되거든요, 내년에 전세 만기가 돌아오는 가구는 이마저도 받기가 힘들 겁니다.
지금까지는 정부가 내년에 대출 관련 규제를 더 강도 높게 하겠다고만 밝힌 상태여서 세입자들의 자금 조달 방법이 여전히 불안한 상황입니다.
◀ 앵커 ▶
금융권의 전세 대출이 다시 풀렸지만 전세 시장에 미치는 영향은 크지 않은 이유와 전망, 알아봤습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
지금까지 재택플러스였습니다.
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김재영 기자(jaykim@mbc.co.kr)
[저작권자(c) MBC (https://imnews.imbc.com) 무단복제-재배포 금지]
가을 이사철을 맞아 수도권 전세 시장이 또다시 출렁이고 있습니다.
최근 정부가 꽁꽁 얼어붙은 금융권의 전세 대출을 일부 완화했지만, 현장에선 혼란스러워하고 있다는데,
오늘 +NOW에선 가을 전세 시장 현황과 앞으로의 전망 살펴보겠습니다.
+NOW 지금 시작합니다.
오늘은 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께합니다.
안녕하세요.
먼저 최근 전세시장 분위기부터 알아보죠.
지난여름엔 '전세 가뭄'이다 라는 말이 나왔었는데, 최근엔 일단 전세 물량이 좀 늘었다고요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
네. 서울의 전세 매물은 지난 14일을 기준, 약 2만 5,739건으로 8월 2만 726건에 보다 24.1% 증가했습니다.
수도권도 전세 매물이 늘었는데요. 경기도는 28.1%, 인천도 6.8%가량 늘었습니다.
그런데 여기에는 착시의 함정이 숨어있습니다.
임대차 3법 시행 이전인 작년 8월엔 서울의 전세 매물이 3만 건을 넘었었거든요,
인구수가 갑자기 줄지 않았다면 다소 늘어나 보이는 지금의 물량이 기존 전세 시장의 숨통을 트게 했다고 볼 수는 없는 상황입니다.
◀ 앵커 ▶
그런데 보통 10월 이사 성수기에는 집 구하기가 더 어렵다고들 해 왔는데, 매물이 오히려 늘어난 배경은 뭔가요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
이례적인 현상인데요.
최근 정부의 대출 규제 관련 정책이 바뀌었잖아요. 이게 시장에 영향을 미친 것으로 분석되고 있습니다.
먼저 최근 시장 상황을 한 번 정리해보면요,
바로 얼마 전까지 금융당국의 지침에 따라 NH농협은행을 시작으로 은행들이 줄줄이 부동산 관련 대출을 중단했었잖아요.
특히 가계부채를 이유로 전세 대출까지 막는 상황이었거든요.
이렇게 되자 전·월세 살고 있던 서민을 포함한 세입자들이 살고 있던 집에서 나가야 하는 연쇄 퇴거 상황이 생긴 거에요.
전셋값은 올랐는데 돈 구할 데가 마땅치 않아졌으니까요.
실제로 대출이 중단되기 시작한 8월 이후 서울의 임대차 거래 건수가 급감했는데요.
아파트의 경우 8월 1만 5,232건이었던 게, 9월에는 9,329건으로 38.8%가 감소했고,
10월엔 14일까지 신고 건수가 3,226건에 그쳤습니다.
◀ 앵커 ▶
지금 얘기는 실제로 전세 물량, 공급 물량이 늘어난 게 아니라, 전셋값은 올랐는데 그걸 다 마련하지 못해서 계약이 완료되지 못한 집들이 시장의 매물로 남아있는 상황이라는 거죠?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇죠. 2년 사이 오른 집값을 근로소득이나 저축으로 마련하긴 불가능하죠.
그러니까 대출이 막히면 살던 집에 계속 살 수가 없는 겁니다.
이미 서울과 수도권의 경우 현재 전세 평균가격은 지난 2017년 매매 평균가격을 넘어선 상태거든요.
그러다 보니 서울의 전셋값으로 수도권의 주택을 매매하는 이전 효과가 생기기도 했고요.
또 전셋집을 대신해 '아파텔'이라는 중형 규모의 주거형 오피스텔로 입주하는 수요도 최근 늘고 있습니다.
실제로 한국부동산원 통계를 보면, 오피스텔 매매가가 2분기에 0.37% 올랐는데, 지난 3분기에는 0.99%로 3배 가까이 껑충 뛰었거든요, 오피스텔로 상당량의 수요가 옮겨가고 있다는 분석이 가능한 겁니다.
또 서울에선 정부의 재건축 2년 실거주 의무가 백지화되면서 재건축 아파트에 들어가 살려던 집주인들이 다시 집을 전·월세 시장에 내놓으면서 일부 물량이 늘어난 효과도 있었습니다.
◀ 앵커 ▶
이른바 금융시장 변화에 따른 한시적 착시 매물들이다. 그런 설명인데,
그러다 보니 매물이 늘어도 전셋값은 계속 오르고 있는 거군요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
실제 거래 가격 기준으로 살펴보면요,
서울의 평균 전셋값은 7월 6억 3,483만 원에서 9월 6억 5,365만 원,
또 경기도는 3억 5,430만 원에서 3억 7,152만 원,
인천은 2억 5,559만 원에서 2억 7,487만 원으로 계속 상승하는 모습이 보이실 겁니다.
절대 물량이 늘어난 게 아니다 보니 전·월세 대기 수요를 여전히 감당하지 못하고 있는 거고요,
부동산 가격이 오름세를 이어가고 있기 때문에 일시적인 공급 증가에도 집주인들이 가격을 낮출 이유를 찾지 못하고 있는 겁니다.
◀ 앵커 ▶
집주인들이 계속 유리한 입장이란 건데, 그래서인지 요즘 집 한 채를 가지고 동시에 전세와 월세로 나누어 내놓는 현상도 나타나고 있다면서요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
이건 꼭 집주인을 탓할 수만도 없는 게,
들어 올 세입자가 전세 대출 대상인지 아닌지 여부를 미리 알 수는 없잖아요.
그렇다 보니 들어 올 세입자의 형편에 따라 전세나 일부 월세를 받는 반전세로 동시에 내놓는 현상이 생기고 있는 거고요.
이유는 마찬가지로 대출이 쉽지 않은데 집값은 워낙 높다 보니, 세입자가 전셋집을 반전세로 돌려달라고 요구하는 경우도 있고요.
실제로 추이를 한 번 보시면, 지난 8월 서울 아파트 임대차 거래 1만 4,138건 가운데 40.4%인 5,706건이 반전세 계약 건이었는데, 지난해 11월 40.7%를 기록한 뒤 9개월 만에 또 40%를 넘어섰습니다.
◀ 앵커 ▶
이런 현장의 불만을 정부가 일부 감안해서 가계대출 관리에서 전세 대출은 제외하겠다고 수정안을 내놨는데, 시장에는 어떤 영향이 있을까요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그런데 이게 4분기에 적용되는 한시적인 조치라는 걸 잘 봐야 합니다.
오는 27일부터는 전 은행권에서 연말까지, 한시적으로 전세 대출이 재개되는 건데요.
대출 한도도 보증금이 인상된 범위까지만 되거든요.
예를 들어 전세 보증금이 4억 원에서 5억 원으로 올랐다면, 1억 원에 한해서만 대출해준다는 겁니다.
◀ 앵커 ▶
급한 불은 일단 끈 조치라고 볼 수 있는 건가요?
◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶
그렇지도 않다는 게 현장의 불만입니다.
기존 전세금도 대출이었을 경우가 많을 거 아니에요, 그런데 이거 연장이 지금 사실상 쉽지 않거든요.
또 전세 자금 대출이 막히면서 값비싼 이사의 신용대출이나 제2금융권 대출로 자금을 마련했던 사람들의 불만도 나오고 있고요.
더 큰 문제는 내년일 텐데요.
올해까지는 가계별 대출 총량 관리에서 전세 대출은 제외해 주는데,
내년부터는 전세 대출도 총량 관리에 포함되거든요, 내년에 전세 만기가 돌아오는 가구는 이마저도 받기가 힘들 겁니다.
지금까지는 정부가 내년에 대출 관련 규제를 더 강도 높게 하겠다고만 밝힌 상태여서 세입자들의 자금 조달 방법이 여전히 불안한 상황입니다.
◀ 앵커 ▶
금융권의 전세 대출이 다시 풀렸지만 전세 시장에 미치는 영향은 크지 않은 이유와 전망, 알아봤습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
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김재영 기자(jaykim@mbc.co.kr)
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