[안명숙의 차이나는 부동산 클래스]‘코로나19 여파’ 수도권 아파트값, 얼마나 떨어질까

코로나19로 정치, 경제, 사회, 문화 등 전 분야에 걸쳐 엄청난 혼란을 겪고 있다. 신종 바이러스로 인한 예측하지 못한 위기는 언제나 그렇듯 자산시장에도 큰 영향을 끼치고 있다. 주식은 물론 유가, 채권, 금 모든 자산이 급락하고 달러로만 수요가 몰리는 양상이 나타나고 있다. 지난 3월19일 코스피지수는 무려 1440선이 깨지면서 투자자들의 공포가 얼마나 심각한지 방증했다.

최근엔 신용평가회사 무디스가 올해 한국 경제성장률 전망치를 0.1%로 하향 조정했고 주요 20개국(G20) 올해 경제성장률은 평균 마이너스 0.5%로 역성장을 기록할 것으로 내다봤다.

주식시장이 단기에 엄청난 조정을 받으면서 세간의 관심은 부동산으로 쏠리고 있다. 한국감정원의 지난 3월23일 기준 주간 아파트값 동향 조사 결과를 보면 서울 아파트값은 전주 대비 0%, 전세는 0.04%로 보합세를 나타냈다. 지역별로 다소 차이는 있으나 변화에 빠르게 반응하는 강남권 아파트 매매가는 강남구와 서초구 마이너스 0.14%, 송파구 마이너스 0.1%로 하락세를 나타냈고, 그동안 상승폭이 크지 않았던 강북과 도봉구는 0.07%, 구로구 0.06%로 상대적으로 강보합세를 보였다.

부동산의 특성상 주가에 후행하고 반응 속도가 느리기 때문에 부동산 시장의 조정은 지금부터가 시작이다. 그렇다면 그동안 상승폭이 컸던 수도권 아파트값은 하락이 불가피한데, 과연 얼마나 떨어질까.

경제위기였던 과거의 사례를 보면 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때와 비교할 수 있다. 외환위기 때는 달러 유동성 불안으로 달러가격이 치솟고 금리가 급등하면서 많은 기업이 도산하는 등 급격한 위기를 겪게 되면서 1년여간 KB주택가격지수 기준 17.8% 하락했다. 2008년 미국에서 시작된 글로벌 금융위기는 세계 금융시장의 신용경색 및 금융회사의 도산으로까지 이어져 6개월간 KB주택가격지수 기준 3.4% 하락했다. 이후 2009년 금리 인하, 양적 완화 및 총부채상환비율(DTI) 폐지 등 주택담보대출 규제 완화 등으로 하반기 일시적 반등했다. 그러나 유럽 재정위기 확산 속에서 정부가 수도권만 DTI를 재적용하고 지방은 폐지하는 차별적 정책을 펼쳐 2010년부터 지방은 상승한 반면 수도권은 다시 하락해 2012년 말까지 4년 반 동안 서울 아파트값은 10% 떨어졌다. 실례로 2007년 전고점에 달했던 강남구 대치동 은마아파트 101㎡ 가격은 10억원을 웃돌았으나 2012년 말 7억원 수준으로 30% 하락했다.

수도권 아파트값은 조정기가 짧고 급락했던 외환위기 때와 달리 글로벌 금융위기 때는 길고 지속적으로 하락해 다소 다른 양상을 나타냈다. 또한 외환위기 때는 지역에 관계없이 상승세가 나타나는 시점이었고 이전 상승폭도 크지 않아 주택가격 조정기가 오래가지 않았으나, 글로벌 금융위기 때는 상승기간이 길었던 만큼 하락기간도 장기화됐다.

공급량에 따른 추이 변화도 주목된다. 2008년의 경우 이전 상승기인 2002년부터 6년간 서울 아파트 입주 물량이 40만가구에 달했던 데다, 서울 아파트 전셋값이 4.1% 하락하면서 발생한 역전세난이 겹쳐 낙폭이 컸다. 반면 2014년부터 2019년까지 6년간 서울 아파트 입주 물량은 19만5000가구 수준으로 공급이 과다하지 않았고 전셋값도 강보합세를 보여왔다.

주택임대사업자 등록 임대주택 물량이 145만호를 넘어섰고 그중 70% 이상이 수도권 주택임을 감안할 때 매도할 수 있는 다주택자 주택도 제한될 것으로 보인다. 매도 물량이 쏟아져야 낙폭도 커지는 법인데, 매도 물량이 많지 않다면 하락은 느리게 진행될 가능성이 높다. 그러나 이 모든 전망도 결국 코로나19 위기가 종식돼야 가능한 시나리오가 될 것이다. 이 같은 집값 논쟁조차 현장에서 치열하게 고생하는 분들에게는 사치이기 때문이다.

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장

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