"나머지는 총선 후?" 벌써 거론되는 부동산 추가규제지역은(종합)

자료사진 /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 김유리 기자] 2·20 부동산 대책엔 '급한 불부터 끄겠다'는 정부 의지가 반영됐다. 다만 시장에선 이번 대책이 불길을 모두 잡지는 못할 것으로 보고 있다. 수위조절이 이뤄졌다고 판단해서다. 전문가들은 지난해 12·16 대책을 발표한 지 2개월 만에 내놓은 보완적 성격의 대책이었다는 점에서 수위조절이 됐다고 보고 있다. 무엇보다 4월 총선을 앞둔 시점에서 보다 강력하고 선제적인 대책은 부담이 됐을 것이라는 분석이다.

이렇다 보니 시장에선 2차 풍선효과 발생을 예상하고 있다. 발 빠른 수요자들은 '수원·용인·성남(수·용·성)'을 앞세운 경기권 집값 급등에 추가 규제가 예고되자 이미 '호재가 있는 또 다른 비규제지역'을 물색했다. 정부의 모니터링 결과에 따라 총선 후 비규제지역 일부에 추가 규제가 이뤄질 수도 있다는 게 시장 예상이다. 급등세가 눈에 띄었으나 이번 대책에선 제외된 기존 조정대상지역 역시 투기과열지구 지정 가능성이 점쳐졌다.

수도권에서는 안산, 부천, 인천(연수·서구) 등 서부권을 중심으로 '키 맞추기' 현상을 보이거나 서부권 교통망 호재 등 기대감이 여전히 작용할 가능성이 있다. 부동산114에 따르면 이들 지역의 지난해 11~12월 매매·분양권 전매 거래량은 직전해 같은 기간 대비 크게 늘었다. 안산 단원구는 매매 거래량이 189% 뛰었으며 만안구 역시 106.1% 늘었다. 부천은 분양권 전매 거래량이 503.7% 급증했고 인천은 168.1% 늘었다.

수도권 외에도 부산·청주 등 일부 지방이 들썩일 수 있다. 다만 평택과 같이 수요 기반에 비해 공급량이 많거나 거리 상 서울에서 먼 경기 외곽지역으로까지의 확산은 제한적일 것으로 전망됐다.

기존 규제 지역의 규제 단계 상향 카드도 여전히 남아있다. 한국감정원에 따르면 기존 조정대상지역이었던 수원 팔달구(6.32%)와 용인 수지구(4.42%), 용인 기흥구(3.27%), 구리(2.31%) 등 역시 아파트 매매가가 지난 10일 기준 2~6% 급등했다. 투기과열지구였던 광명 일대도 연초부터 가격 상승이 꾸준했다. 이들 지역을 중심으로 한 기존 규제 지역의 향후 가격 움직임에 따라 추가 대책 여부 역시 결정될 것으로 보인다.

전문가들은 이같은 '두더지 잡기 식 규제'가 앞으로도 이어질 것으로 보면서도, 이런 방식이 근본적 대책이 될 수 없다는 데 의견을 같이 했다. 김은진 부동산114 리서치팀 팀장은 "12·16 대책 발표된 지 2개월 만에 추가 대책이 발표된 것은 수요 억제가 위주인 규제의 한계를 역설적으로 보여주고 것"이라며 "수요 억제책에 따라 일시적으로 수요 심리가 수그러들지만 근본적인 가격 안정을 가져오긴 힘들다"고 지적했다. 오히려 잦은 규제책이 시장 피로도를 높이고 내성을 키우는 부작용을 낳을 수 있다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "이번엔 국지적 풍선효과에 핀셋 대응하면서 규제 지역을 강화하는 정도로 정책 수위를 조정한 것으로 판단된다"며 "저금리와 풍부한 부동자금이 주택시장으로 유입되는 상황에서 주택가격과 거래동향, 청약상황 등의 모니터링을 지속해 과열이 발생하거나 확산될 우려가 있는 지역을 규제지역으로 추가 지정하는 등 거래 시장을 단속하는 방법 외엔 당장 뾰족한 집값 안정 수단을 찾기 어려워 보인다"고 했다. 앞으로도 미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역 중 교통망 확충이나 각종 개발 호재가 있는 지역들로 유동자금이 유입될 확률이 높은 만큼, 경기·인천 등 수도권 일부 지역의 집값 풍선효과를 잡기 위한 정부의 추가 정책이 불가피할 것이라는 전망이다.

결국 시중 풍부한 유동자금이 흘러 들어갈 대체투자처가 절실하다는 분석이다. 함 랩장은 "유동자금이 직접투자 외에 소액투자 등 다양한 간접 투자 상품으로 이동할 수 있도록 리츠, 펀드류의 공모형 대체투자처 발굴과 시장의 공급 감소 우려를 다독일 수 있는 대도시 정비사업의 정상화가 필요하다"고 말했다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 "장기적인 집값 안정화를 위해서는 수요 억제책 만이 아니라 수요가 있는 곳에 공급을 원활히 하는 공급 대책이 동반돼야한다"며 "12·26 대책에서 제시했던 가로주택정비사업 및 준공업지역 개발 활성화 등을 구체화 하는 방안, 3기 신도시 개발 속도화, 추가적인 공급 대책 등이 시급하다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr
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