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전세대출 규제 적용, 봄철 이사수요 지각변동 우려

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전세 자금 대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 사거나 다주택자가 되면 대출금을 회수하는 규제가 20일 도입됐다.서울 강남구 대치동 은마아파트 전경/정연우 기자


전세 자금 대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 사거나 2주택자가 되면 즉각 대출금이 회수되는 규제가 도입됐다. 전세 대출이 막힌 만큼 이사를 앞둔 이들에게는 자금을 마련해야 하는 부담이 생길 것으로 보인다. 이사 수요에 대한 규제로 점차 전세 거래가 줄어들 것이라는 분석도 나온다.

20일 부동산 업계에 따르면 시가 9억 원 이상 주택 보유자는 서울보증보험을 통한 전세대출의 민간보증이 제한되다. 즉 전세금을 빌려 전셋집에 살면서, 자기 돈으로는 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)에 나서는 걸 막겠다는 의미다.

또 전세대출을 받은 뒤 9억원 넘는 주택을 사거나 다주택자가 되면 곧바로 대출 회수 대상이 되는데 이때 2주 안에 갚지 못하면 금융권에 연체 정보가 공유돼 대출과 카드 발급이 막히는 등 불이익을 받게 된다.

이후 3개월이 지날 때까지도 대출금을 상환 못하면 채무불이행자, 즉 신용불량자가 되며 일단 대출 회수 조치가 이뤄지면 대출금을 제때 갚더라도 향후 3년 동안 어떤 주택 관련 대출도 받을 수 없다.

다만 오늘 이전에 전세계약 대출을 받았거나 계약을 체결한 경우는 이번 대책의 적용을 받지 않는다. 전세 대출금 규제는 이달 보증기관 내규 개정 이후 새로 대출받는 차주부터 적용된다. 이미 전세 대출을 받은 사람의 계약서에는 대출금 회수 관련 조항이 담겨 있지 않기 때문에 새로 9억원 넘는 집을 산다고 대출금이 회수되진 않는다. 다만, 대출 만기 시에 2주택자 이상일 경우에는 만기 연장은 받을 수 없다.

또 고가주택을 상속받거나 주택 상속으로 다주택자가 된 경우도 예외로 설정해 대출을 회수하지 않지만, 만기 연장은 되지 않는다.

전셋집을 이사하거나 전세대출을 증액해야 하는 경우 신규대출로 간주돼 전세 대출이 막히는 만큼 이사를 앞두고 있는 이들의 자금마련 우려가 생길 수 있다는 분석도 나온다.

특히 전셋값 상승 흐름에 따라 재계약시 전셋값 상승이 불가피한 만큼 9억원 이상 아파트를 전세대출로 매입한 이들은 결국 전셋값 상승분을 스스로 마련해야 한다.

시가 15억원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사로 대출액 증액 없이 대출을 재이용할 경우 4월 20일까지 1회에 한해 SGI서울보증에서 전세보증을 이용할 수 있도록 하는 예외 규정도 있다.

다만 이 역시 전셋값 상승 상황을 반영하면 주택 수준을 낮추거나 자비로 전셋값 상승분을 마련해야 한다. 따라서 전세 만기가 몰려있는 올봄에 이사수요가 발생할 수 있다는 전망이다.

한편 서울 지역 최근 전세가는 전반적으로 전세 매물이 부족한 가운데 신학기 수요가 이어지면서 올랐다. 지역별로는 ▲금천(0.30%) ▲송파(0.21%) ▲양천(0.19%) ▲강남(0.18%) ▲동대문(0.18%) ▲강북(0.17%) ▲서초(0.12%) 등이 올랐다.

송파와 양천, 강남은 신학기 수요로 전셋값이 올랐다. 송파는 신천동 잠실파크리오와 잠실동 잠실엘스가 1000만원~5000만원 상승했다. 양천은 신정동 대림아크로빌과 삼성쉐르빌1, 목동 목동현대하이페리온II 등이 2500만원~5000만원 올랐다. 교육문제로 특정 단지 이전 수요가 많아 전세가가 올랐다는 게 전문가 분석이다.

안명숙 우리은행 부동산 투자지원센터 팀장은 "지난해 하반기 교육제도 개편 이후 강남은 물론 양천구도 입소문을 타고 상승폭이 커졌지만 신규 이전 수요에 대한 대출 규제로 앞으로는 상승폭이 줄고 대출 규제로 거래도 줄어들 것"이라고 전망했다.

정연우 기자 ywj964@metroseoul.co.kr

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