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9억 넘는 고가주택보유자 전세대출 금지

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20일부터 규제… 주택시장 ‘술렁’ / 집값 상승에 전세대출 ‘한몫’ 판단 / 갭투자 나서는 ‘꼼수’ 원천 차단 / 20일 이전 계약체결한 사람 예외 / 여유자금 없다면 이동·매각 해야 / 규제 위반땐 2주 내 연체자 등록

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연합뉴스


20일부터 고가주택 보유자의 전세대출이 전면 차단되면서 봄 이사철을 앞두고 주택시장에 미칠 파급력에 관심이 쏠리고 있다. 시가 9억원 초과 고가주택 보유자면서 전세대출을 받은 이들의 경우 여유자금이 없다면 저렴한 전세·반전세로 이동하거나 집을 매각해야 할 상황에 놓이게 된다. 또 전세대출을 받아 고가주택을 사거나 다주택자가 됐다면 2주 안에 대출금을 갚아야 한다. 못 갚으면 대출과 카드 발급이 사실상 막힌다.

◆‘갭투자’ 꼼짝마… 복잡해진 전세대출 공식

이날 시행되는 규제의 핵심은 ‘9억원 초과 주택 보유자’의 추가 전세대출을 막아 ‘돈줄’을 죄는 것이다. 전세대출을 지렛대 삼아 갭투자에 나서는 ‘꼼수’를 원천차단하겠다는 의도다. 그만큼 정부가 최근 고가주택 가격 상승에 전세대출이 상당히 기여했다고 보고 있는 것으로 풀이된다.

우선 이날부터 시가 9억원을 넘는 고가주택 보유자는 SGI서울보증의 전세대출보증을 받을 수 없다. 앞서 지난해 10·1대책에서 공적 전세대출보증을 이미 막았기에, 앞으로 고가주택 보유자는 전세대출 자체가 전면 차단된다.

서울 아파트 중위가격은 지난해 11월 기준 8억8000만원이다. 절반 가까운 서울 아파트가 고가주택에 속하고, 이 중 전세를 끼고 매입한 사례가 상당할 것으로 추정돼 이번 조치가 시장에 미칠 파급력이 적지 않을 것으로 보인다.

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정부가 20일부터 9억원 초과 고가주택 보유자들의 전세대출을 사실상 차단하는 규제를 시행한다. 사진은 19일 서울 용산구 한 은행에 붙은 전세대출 상품 안내 현수막. 연합뉴스


예외는 20일 이전에 전세계약을 체결한 15억원 이하 고가주택 보유자다. 이들은 4월20일까지 1회에 한 해 현재 전셋집에서 증액 없이 살면 기존 대출을 연장할 수 있다. 문제는 전셋집을 옮기거나 전세금을 올려줘야 할 경우다. 이때는 신규 대출로 간주해 전세대출이 금지된다. 최근 전셋값 상승 흐름을 고려하면 상당수 고가주택 보유자가 추가 전세금을 자력으로 마련하거나 반전세로 돌려야 할 것으로 보인다. 더 저렴한 전·월세로 이동할 수도 있다. 전세 만기가 돌아오는 올봄 이사철은 이번 규제의 첫 시험대가 된다.

현재 9억원 이하 주택을 보유한 전세대출자도 안심하긴 이르다. 보유한 집이 향후 9억원을 넘으면 전세대출보증 만기에 연장이 거절된다. 현재 전세대출을 받아 다른 곳에 살면서, 전세 낀 고가주택을 매입한 이들도 타격을 받는다. 이들이 기존 세입자를 내보내려면 고가주택을 담보로 전세금반환대출을 받아야 하는데 새 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하면 대출한도가 전세금반환액에 미치지 못하는 경우가 많다. 과도한 대출을 버티기 어렵다면 집을 팔라는 것이 정부가 시장에 보내는 신호로 해석된다.

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뉴시스


◆규제 위반 땐 2주 안에 연체정보 등록

20일 이후 보증부 전세대출을 받아 고가주택을 사거나 다주택자가 돼도 대출금이 즉시 회수된다. 은행이 최소 3개월에 한 번씩 국토교통부 보유 주택수 확인 시스템(HOMS)에서 위반 여부를 확인한다. 상속으로 고가주택·다주택 보유자가 된 경우는 예외다.

규제 위반자가 약 2주 안에 대출금을 갚지 못하면 타격이 어마어마하다. 곧바로 연체정보가 등록돼 금융권에 공유되면서 대출과 카드 발급이 사실상 막힌다. 연체정보 등록 후 3개월 내 상환하지 못하면 금융채무 불이행자가 된다. 대출금을 제때 갚더라도 향후 3년간은 주택 관련 대출을 받을 수 없다.

송은아 기자 sea@segye.com

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