고가 아파트 대출 불가·징벌적 보유세… 정부 ‘투트랙’ 집값 잡기

올해 부동산 대책 ‘하락’에 방점
15억 이하 아파트도 대출규제 강화
3주택 이상엔 보유세 더 물릴 것
풍선효과·시장 쏠림현상 부작용

정부의 12·16 부동산대책 후 새해 들어 강남 재건축 단지에 급매물이 늘고 있다. 현지 중개업소에 따르면 강남의 고가 재건축 단지는 고점 대비 3억~5억원 이상 떨어진 급매물이 속출, 거래도 동반 실종됐다고 밝혔다. 이날 서울시내 아파트 단지 전경. 뉴스1

정부가 '고가아파트 대출 불가'와 '징벌적 보유세 징수'를 2020년 부동산 핵심 대책으로 삼고 가격 '안정화'가 아닌 '하락'을 시키겠다는 의지를 내비치고 있다. 15억원 이하 고가아파트도 대출규제를 강화하고, 3주택 이상 다주택자에게 더 높은 보유세를 물리는 '투트랙' 전략을 세운 셈이다. 거래허가제를 넘는 슈퍼 규제를 통해 사실상 현금 없이는 집을 아예 구매할 수 없는 상황으로 만들어 재테크 수단으로 집을 사지 못하게 하겠다는 것으로 분석된다.

■자금줄 더 옥죄고 세금 높일 듯

19일 부동산 업계에 따르면 추가 부동산 대책으로 기존 초고가주택 범위를 15억원에서 12억원으로 낮추고 고가범위 주택도 6억원으로 잡아 9억원 이하 아파트 규제도 강화하는 방안이 부동산 시장에서 거론된다.

앞서 정부는 12·16대책에서 9억원을 넘는 주택은 9억원 초과분의 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 낮추고, 15억원 초과 주택에는 주택담보대출을 금지한 바 있다. 한층 강화된 대책이 나오면 9억~12억원을 넘는 주택의 대출이 아예 금지되고, 6억원을 넘는 아파트의 LTV도 40%에서 20%로 줄어들 수 있다.

실제 강기정 청와대 정무수석은 지난 15일 한 라디오 방송에 나와 "지금 9억원 이상, 15억원 이상 두 단계로 제한을 두고 있는 대출제한을 더 낮추는 문제도 고민해야 한다"면서 "(실수요를 고려하면) 15억원은 대부분의 사람이 접근을 못할 것이고, 9억원 정도로 접근을 한다면 대출제한을 낮춰도 된다"고 말했다.

보유세도 한층 강화할 것으로 보인다. 세금부담으로 인해 기존 다주택자들은 집을 내놓게 되고 고가아파트 가격도 떨어뜨리겠다는 전략이다.

고가주택 기준을 6억원 이상으로 낮추고, 종부세 산정기준이 되는 공시가 현실화율(시세반영률)을 더 높이면 세금부담으로 인해 가격 상승세가 꺾이게 된다. 1주택, 2주택, 3주택 이상 소유자로 구분된 현행 종합부동산세 과세체계를 더 세분화하고 3주택 이상 가진 사람은 보유세를 더 강화하는 방안도 나올 것으로 보인다.

앞서 이해찬 더불어민주당 대표도 지난 16일 "기본적으로 우리 주택정책에서 3주택을 갖는다는 것은 상식적으로 정상적인 게 아니지 않나"며 "기본적으로 보유세는 강화하고, 그 대신 거래세는 인하하는 정책을 갖고 나가는 게 맞다"고 밝혔다.

■실제 시장에서 통할지는 의문

이처럼 정부가 강력한 추가 규제대책으로 인해 급격히 치솟은 아파트 값을 다시 원상복구시키겠다는 의지를 보여주고 있지만 시장이 반응할지는 의문이다. 단기적으로 집값을 떨어뜨리는 데 효과가 있을지 모르지만 근본적인 공급확대 해결책 없이는 결국 시간이 지나면 또다시 가격 폭등이 일어날 수 있기 때문이다.

이미 서울을 제외한 용인, 광명, 수원 등 호재가 있는 수도권은 상승 폭이 유지되거나 오히려 소폭 커지면서 풍선효과가 나타나고 있다. 또 주택 구매가 힘들어질 경우 청약 쏠림현상이 가열되면서 부작용도 나올 수 있다.

익명의 한 부동산 전문가는 "급격히 치솟은 가격이 안정될 필요는 있지만 정부가 경제이론을 기초로 하는 정책이 아닌 단순히 이념적 잣대로만 규제를 하는 것 아닌가 하는 생각이 든다"면서 "전 정부 정책의 부작용이 이번 정부에서 이어졌던 것처럼 이번 정부 정책의 부작용도 다음 정부가 고스란히 받을 수 있다"고 말했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자

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