내일부터 전세대출 금지..커뮤니티 달군 궁금증들

[과천=뉴시스] 최진석 기자 = 문재인 대통령이 지난 7일 신년사를 통해 "부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것"이라고 밝혀 정부가 집값 안정을 위해 추가 대책을 내놓을 가능성이 커지고 있는 8일 경기 정부과천청사에서 바라본 한 신축아파트단지 앞에 대한민국정부기가 펄럭이고 있다. 2020.01.08.myjs@newsis.com

[서울=뉴시스] 정옥주 기자 = #. 서울 종로구에 11억원 상당의 아파트를 보유한 A씨 부부. 올 3월 중학생이 되는 아이를 위해 강남구로 이사할 계획이었다. 강남 아파트를 매입할 여력이 되지 않아 전세로 가려 했지만, 오는 20일부터 시행되는 전세대출 관련 조치로 인해 계획이 틀어졌다. 9억원이 넘는 주택 보유자들에 대한 전세자금 대출이 막혔기 때문이다.

내일(20일)부터 9억원을 초과하는 고가주택 보유자에 대한 SGI서울보증의 전세대출보증이 제한된다. 또 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다.

전세대출이 갭투자에 이용되는 것을 원천 봉쇄하겠다는 취지다. 다만 일부 예외조치도 뒀다.

금융당국은 자녀교육, 직장이동, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등 '실거주 목적'의 일부 사유를 예외로 인정했다. 그러나 보유한 주택이 위치한 시·군을 벗어나야 하며, 서울시 또는 광역시 내에서의 구(區) 간 이동은 해당이 안 된다. 즉 서울 마포구에 9억원이 넘는 주택을 보유한 경우, 실수요 사유인 '자녀교육'을 위해서라도 강남구로 전세를 갈 수 없게 되는 것이다.

전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 한다는 조건도 있다. 실수요를 증빙하기 위해서는 재직 관련 서류, 자녀의 재학증명서나 합격통지서, 의사의 진단서나 소견서, 주민등록등본, 징계처분서 등의 서류를 제출해야 한다.

이번 대책이 나오자 오는 2월 본격적인 이사철을 앞두고 나온 전세대출 규제로 인해 전셋집 이사, 또는 집 매매를 계획했던 이들 사이에서 일대 혼란이 일고 있다. 워낙 사례가 다양하고 경우의 수가 많은 만큼, 어떤 경우에 대출을 받을 수 있는지 각자 계산기를 두드리느라 여념이 없는 모습이다.

이에 따라 부동산 관련 카페를 비롯해 온라인 커뮤니티에 올라온 질문들을 몇개 뽑아 정리를 해봤다.

-경기 판교에 시가 11억원 상당의 아파트를 보유한 고가주택 보유자다. 부부 모두 회사가 강남에 있고 아이들 학군도 고려해 강남구에 내년 초쯤 전세로 들어가려는 계획이 있는데, 이 경우 전세자금 대출이 불가능한가.

"불가능하다. 직장이동이나 자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우 예외적으로 허용되나, 전셋집과 보유 고가주택 모두 실거주해야 하기 때문이다. 부부와 아이들 모두 전셋집으로 옮기는 경우는 대출이 불가하다."

-현재 서울 강남구에 15억원 전세를 살고 있는 무주택자다. 남편이 부산으로 발령을 받아 전셋집을 얻어야 하는데, 이 경우 전세대출이 가능한가.

"가능하다. 이번 전세대출 규제는 고가주택 보유자를 대상으로 한 것이기 때문에 무주택자는 관련이 없다."

-현재 서울 동대문구에 보유한 시가 15억원 상당의 주택을 7억원에 전세를 주고, 실거주는 용산구 전셋집에서 하고 있다. 당초 계획은 현재 살고있는 용산구 집 전세기간이 만료되면 전세대출을 받아 동대문구 아파트로 들어가려는 계획이었는데 가능한가.

"불가능하다. 본인이 소유한 집에 들어간다는 것은 기본적으로 전세계약이 아니므로 전세대출 대상이 아니다."

-경기도에 현재 시가 7억원 상당의 주택을 보유 중이다. 지난해 3월 5억원 정도 전세대출을 받아 살고 있는데 전세기간 만기가 내년 3월에 돌아온다. 대출 연장을 해야 되는데 만약 그 사이에 갖고 있는 집이 9억을 넘으면 대출 연장이 불가능한가.

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 문재인 대통령이 지난 7일 신년사를 통해 "부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것"이라고 밝혀 정부가 집값 안정을 위해 추가 대책을 내놓을 가능성이 커지고 있는 8일 오후 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 급매물을 알리는 안내문이 붙어 있다. 2020.01.08. dadazon@newsis.com

"가능하다. 신뢰보호 차원에서 규제 시행일 전 전세대출을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유자들도 대출 연장이 해당되는데, 9억원이 넘지 않는 주택은 당연히 대출 연장이 가능하다. 하지만 만약 규제 시행일 이후인 올해 3월 전세대출을 받은 경우, 전세대출 만기가 2022년 3월에 돌아오는데 그 사이 보유한 주택이 7억원에서 10억원으로 올랐다면 만기 연장이 안된다."

-서울 송파구에 9억원 초과 주택을 보유하고 있다. 지난 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 다른 전셋집에 거주하고 있는데 집주인의 요구로 만기인 오는 9월 이후 이사해야 한다. 대출 연장이 안되나.

"시행일인 20일 이후에는 원칙적으로 대출보증이 불가능하다. 다만 20일 기준 보유 1주택의 시가가 15억원 이하이면, 오는 4월20일까지 예외적으로 한 차례 SGI대출보증을 받을 수 있다. 다만 이 경우에도 증액은 안 된다."

-9억원이 넘는 주택을 보유하고 있고, 현재 전세대출을 받아 전셋집에서 거주 중이다. 전세대출 연장이 가능한가.

"시행일 이전에 고가주택을 취득했고 전세대출을 받은 경우, 대출 증액이 없다면 동일한 전셋집에서 계속 거주가 가능하다. 그러나 전세금이 오를 경우 추가로 대출을 받거나, 다른 전셋집으로 이사를 할 수는 없다. 다만 4월20일까지 한시적으로 1회에 한해 증액 없이 다른 전셋집으로 이사하는 것은 허용한다."

-무주택자 B씨가 규제 시행 이후인 올 3월 전세대출 2억원을 받아 강남 지역에 7억원 전세를 거주한다고 가정하자. 내년 6월 은퇴 후 내집마련을 위해 일산에 9억원짜리 고가주택(5억원을 전세승계)을 구입한 후, 2022년 3월에 맞춰 입주하는 것이 가능한가.

"무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입해 전세만기 시점에 이주하려는 경우로, 안된다. 기존에는 대출회수 규제가 없었으므로 전세만기까지 대출 이용이 가능했지만, 규제 시행에 따라 고가주택 구입 시점에 전세대출이 회수된다."

-전세대출을 받아 시세 7억원의 비고가 주택을 구매했다. 그런데 이후 시가 상승으로 고가주택이 됐다. 이 경우에도 대출이 회수되나

"원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택취득일을 기준으로 한다. 따라서 구매시점 구가주택이 아니므로 대출은 회수되지 않는다. 하지만 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자 또는 다주택자는 대출의 연장이 제한된다."

-상속을 받아 고가주택 보유자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수될까.

"시행일인 20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상이다. 다만, 상속은 대출자의 의사나 행위와 상관없이 이뤄지는 점을 감안해 대출회수 대상에서 제외된다. 회수는 되지 않지만, 전세대출 만기시점에 대출 연장은 제한된다."

◎공감언론 뉴시스 channa224@newsis.com

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