[대박땅꾼의 땅스토리]보증금 깎아먹는 세입자 처리하는 법

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 그간 ‘투자’ 입장에서 부동산을 이야기 해왔다면, 오늘은 ‘보유’와 ‘관리’에 대해 이야기해볼까 합니다.

부동산은 잘 투자하는 것 만큼 관리하는 것도 중요한데요, 특히 매월 수익이 발생하는 수익형 부동산(상가·주택·오피스텔 등)에 투자했을 경우에는 더욱 그러합니다.

이때 가장 난처한 상황이 매월 임차인이 지급하기로 했던 돈을 주지 않을 경우입니다. 보통 일반적으로는 보증금에서 밀린 월세를 제하는 방식을 떠올리기 쉽습니다. 그러나 이것도 한두 번이지, 밀린 월세가 보즘금을 넘는 아찔한 상황이 될 수도 있으니 다음의 내용을 주의 깊게 보시길 바랍니다.

우선 세입자는 법적으로 약속한 날짜에 차임을 내야 할 의무가 있는데요, 임차인이 2번에 걸쳐 월세 등을 연체하면 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 이때 문제가 발생합니다. 집주인이 세입자 집에 함부로 들어가는 등의 행동인데요, 아무리 소유자라고 하더라도 임차인이 이를 문제삼으면 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해서는 1차적으로는 ‘내용증명’을 보내고 문자와 통화내역, 녹취 등을 증빙으로 남겨 ‘계약해지’에 대한 내용을 여러 차례 다양한 방식으로 통보했음을 증명할 수 있는 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

이후 법적 절차에 따라 임차인이 집을 비우도록 하는 절차를 진행해야 합니다. 바로 ‘점유이전금지가처분’과 ‘부동산 명도소송’입니다. 이 두 가지는 한 세트로 진행해야 한다는 점을 기억하시기 바랍니다.

임대차계약 해지 등으로 임차인(점유인)이 부동산을 임대인(집주인)에게 이전할 의무가 있음에도 이전하지 않으면, 임대인은 임차인을 상대로 인도소송을 제기해야 합니다. 소송 진행 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 전대하거나 점유 이전을 진행했을 때에는 임대인이 강제 집행을 할 수가 없습니다. 이런 사태를 막기 위해 점유 이전을 못하도록 ‘점유이전금지가처분’을 하는 것이죠. 민사소송 절차와 같이 받을 돈이 있을 경우 채무자가 재산을 몰래 팔거나 명의 이전을 할 수 없도록 ‘가압류’ 거는 조치와 같다고 생각하시면 됩니다.

점유이전금지가처분을 완료했다면 이제 ‘명도소송’을 하는 것입니다. 명도소송은 건물이나 토지를 무단으로 점유하고 있는 자를 상대로 부동산의 인도를 구하는 소송입니다. 내 소유 부동산을 점유하고 있는 사람에게 비워달라고 소송을 하는 것이라고 생각하시면 간단합니다. 소장이 접수 되면 점유자에게 이를 통지 후 명도집행 신청서를 통해 법원의 판결을 받습니다. 이 판결문을 받으면 ‘명도집행’이 가능한 것이죠.

명도집행까지 진행이 빠르면 2개월, 길면 1년 이상이 걸릴 수 있는 만큼 번거로운 일이지만 법적 절차에 맞춰 진행하는 것이 가장 깔끔한 것도 사실입니다. 따라서 해당 문제가 발생했을 때에는 화가나고 답답하더라도 절차에 맞게 진행해 해결하시길 바랍니다. 가장 좋은 것은 내가 좋은 임대인이 되고 성실한 임차인을 찾아주는 것이겠죠.