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18번의 부동산 대책, 나한텐 뭐가 해당할까? - 유주택자편

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무주택자와 달리, 유주택자의 선택은 크게 3가지입니다. ①주택을 그대로 보유한다. ②주택을 매도한다. ③주택을 추가로 매수한다.

①주택을 그대로 보유한다.

주택을 보유하면 보유세(재산세+종부세)를 내야 합니다. 세금의 기준이 되는 게 공시가격인데, 올해 큰 폭의 상승이 예정돼 있어 유념해야 합니다.

기존 공시가격은 보통 시세의 70%를 넘지 않았습니다. 지난해 기준 공동주택의 공시자격 현실화율의 68.1%, 단독주택은 53%였습니다. 정부는 이를 올해 최대 80%까지 끌어올릴 계획입니다. 특히 시세 9억 원 이상 공동주택이 주요 대상입니다.

현재 대부분 주택(단독주택의 95%, 공동주택의 96%)은 시세 9억 원 미만입니다. 이들 주택은 올해 공시가격이 시세 변동률 수준으로 오를 전망입니다.

다만, 시세가 크게 오른 강남권 일부 단지나 시세 9억 원 이상 공동주택은 공시가격과 보유세가 크게 오를 것으로 보입니다.

정부는 강남구와 마포구 등 일부 지역은 공시가격이 20~30% 상승할 수 있으며, 다주택자 보유세는 50% 이상 오를 것으로 예상했습니다.

예를 들어 강남구에 각각 23억 5천만 원, 29억 천만 원인 84㎡ 아파트 2채를 보유한 다주택자의 경우, 국토부 계산에 따르면 올해 공시가격은 약 47%, 보유세는 110% 증가할 것으로 계산됐습니다.

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②주택을 매도한다.

주택을 매도하면 양도소득세가 부과됩니다. 1세대 1주택자는 비교적 세 부담에서 벗어납니다. 실거래가 9억 원 이하는 요건 충족 시 비과세가 적용됩니다. 9억 원 초과 주택이더라도 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

관건은 다주택자입니다. 다주택자가 조정대상 지역에서 양도 시 양도소득세가 중과됩니다. 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p입니다. 장기보유 특별공제도 배제됩니다.

이런 세 부담이 걱정되는 다주택자라면 올해 6월 말까지 혜택을 받을 수 있는 기간이 있습니다. 정부는 조정대상지역 내에서 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에 한해, 양도세 중과를 배제하고, 장기보유 특별공제를 적용키로 했습니다. 기한은 올해 6월 말까지입니다.

또 정부는 2021년 이후 양도분부터 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 인상할 방침이니 참고하는 게 좋습니다.

③주택을 추가로 매수한다.

정부는 다주택자의 투기수요를 차단하려 합니다. 그런 만큼 유주택자의 추가 매수는 여러 규제가 적용됩니다.

당장 시행되는 조치는 어제(16일) 정부가 발표한 전세대출 관련 규제입니다. 20일부터는 실거래가 9억 원 초과 1주택 소유자는 전세대출이 금지됩니다. 또 전세대출을 받아 9억 원 초과 주택을 사거나 다주택자가 되면 대출을 회수키로 했습니다. 전세대출을 지렛대 삼은 소위 '갭투자'를 막는 조치입니다.

예를 들어 강서구 1주택(10억 원)을 보유한 A 씨가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억 원)로 주고 강남구에 전세(보증금 8억 원)로 거주 이전하면서 부족한 2억 원을 전세대출로 충당하려는 경우가 있습니다.

기존에는 민간 보증기관에서 대출보증 이용이 가능했지만 20일부터는 불가능합니다.

기존에 갖고 있던 주택이 가격 상승으로 고가주택(실거래가 9억 원 이상)이 된 경우도, 전세대출 연장 등이 안 됩니다.

다만, 정부는 고가주택 보유자가 자녀교육이나 직장이동 등의 실수요로 주택 소재 지역을 벗어나는 경우 예외적으로 전세대출 보증을 허용키로 했습니다. 이때 주택 소재 지역은 기초지자체를 벗어난 수요로, 서울시나 광역시는 구 간 이동이 금지됩니다.

2주택 이상 보유자는 2018년부터 대출보증 이용이 전면 금지된 상태입니다.

주택담보대출의 경우, 투기지역·투기과열지구의 1주택 소유자는 1년 내 기존 주택을 처분하고 전입하는 조건으로만 주택담보대출이 가능합니다. 다주택자는 신규구입용 주택담보대출이 전면 금지된 상태입니다.

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이승종 기자 (argo@kbs.co.kr)

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