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03.28 (목)

서울 집값 규제 칼날, ‘9억 이하’로 옮겨가나

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文“풍선효과 예의주시, 추가대책 강구”

9억 이하 주택, 대출 및 세제 강화 시사

보유세 강화하고 거래세는 낮춰

이데일리

서울 여의도 아파트 밀집지역 전경.(사진=이미지투데이 제공)

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[이데일리 박민·황현규·정두리 기자] ‘집값 안정화’를 위한 정부의 주택 시장 규제 칼날이 9억원 이하 주택으로까지 확대될 전망이다. 지난해 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 9억원 초과 고가 주택을 겨냥해 대출 규제를 쏟아냈지만, 규제에서 비껴간 9억원 이하 주택에서 가격 상승 등 ‘풍선 효과’ 조짐을 보이자 전방위적인 규제에 나설 것으로 관측된다.

문재인 대통령이 14일 신년 기자회견에서 “부동산 투기를 잡고, 부동산 가격을 안정시키겠다는 정부의 의지는 확고하다”며 ”서민들이 위화감을 느끼는 급격한 가격상승이 원상회복될 때까지 대책을 펼치겠다”고 말했다. 아울러 “9억원 이하 주택에서 가격이 오르는 풍선효과가 나거나 전세값이 오르는 식으로 정책 의도와는 다른 효과가 나타날 경우 언제든지 보완대책을 강구해 나갈 것”이라고 밝혔다.

이는 그간 서울 집값 상승세를 견인해온 15억원 초과 주택은 지난해 ‘12·16 대책’ 이후 상승세가 꺾였지만, 규제에서 벗어난 9억원 이하 주택은 매수자들이 몰리며 집값이 오르는 현상이 빚어지고 있어 즉각적으로 강력 대응에 나서겠다는 의지로 풀이된다.

◇ 9억원 이하 신고가 속출…대출규제하나

앞서 정부는 시가 9억원을 초과하는 주택 가격분의 주택담보대출비율(LTV)을 종전 40%에서 20%로 낮추고, 15억원을 초과할 경우 아예 대출을 금지하기로 했다. 이 여파로 한국감정원 조사 기준 15억원 초과 아파트의 가격 변동률은 대책 직후인 12월 셋째주 0.40%에서 12월 넷째주 0.60%로 소폭 올랐으나 12월 다섯째주는 마이너스(-) 0.08%를 기록하며 하락세로 바뀌었다.

다만 비강남권에서 규제에서 비껴간 9억원 이하 아파트에서 연일 신고가가 속출하고 있다. 성북구 돈암동 돈암코오롱하늘채 전용면적 84.87㎡는 지난해 12월 28일 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 대책 발표 직전인 지난달 14일 8억8500만원에 팔린 것과 비교하면 약 한달새 1500만원 오른 금액이다. 강서구 방화동 마곡푸르지오 전용 84㎡도 지난달 28일 8억9900만원에 계약됐다. 11월 초 실거래가 8억3200만원보다 6000만원이나 오른 가격이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정부의 수요 억제책 효과에도 불구하고 약간이라도 투기적 수요가 나타나면 즉각 대응하겠다는 의지로 보인다”며 “다만 9억원 이하 아파트는 실수요자 중심 시장인 만큼 비거주나 차익 목적 등의 갭투자(전세끼고 집 사는 것)를 막는데 초점이 모아질 것”이라고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “예상보다 추가 부동산 대책이 빨리 나올 가능성이 있다”며 “대출과 세금, 청약 등의 규제를 가할 수 있도록 조정대상지역, 투기과열지구, 분양가상한제 등 규제지역을 추가 지정할 가능성도 있다”고 말했다.

앞으로 나올 추가 대책은 12·16 방안 못지 않은 고강도가 될 가능성이 높다. 문 대통령은 앞서 지난 7일 신년사에서 ‘부동산 투기세력과의 전쟁’을 하겠다며 강한 어조로 발언한 데 이어 이날도 ‘원상회복’이란 단어를 사용함으로써 집값을 떨어트리겠다는 강력한 시그널을 시장에 던졌다.

대통령이 말한 원상회복 대상 지역으로는 문 정부 들어 3억~4억원 이상 집값이 올라 시세 9억원 이상 아파트가 급증한 서울 강남권과 마용성(마포구·용산구·성동구) 등이 꼽힌다. 실제로 문정부 출범 이후 서울 강남권을 비롯한 일부 지역 집값은 큰 폭으로 오르며 서울 전체 가격 폭등을 주도했다. 경제정의실천연합이 KB부동산 자료를 토대로 서울 강남권 아파트 단지 17곳과 강북 17곳 등 34곳을 분석한 결과 2017년 5월에는 3.3㎡당 평균 3415만원(전용 84㎡ 기준)이었다. 그러나 지난해 11월에는 5051만원(전용 84㎡ 기준)으로 3.3㎡당 평균 1637만원 뛰었다. 특히 강남권은 2017년 5월 3.3㎡당 평균 4623만원에서 6960만원으로 55.5%나 올랐다.

◇양도세 한시적 완화 대상 주택 확대할까

세제와 관련해 보유세는 기존보다 강화하되 거래세는 당분간 현재의 요율을 유지할 것으로 보인다. 문 대통령은 이날 “양도소득세는 부동산을 사고파는 과정에서 생기는 불로소득 과세기 때문에 이를 낮추는 것은 국민 정서에 맞지 않는 부분이 있다”며 “보유세 강화, 거래세 완화 부분은 부동산 가격을 봐가면서 신중하게 검토해 나가겠다”고 말했다.

정부는 매년 부동산 공시가격을 올려 보유세를 높이고 있다. 특히 종부세는 세율을 최대 4.0%(3주택자)까지 올리는 법안을 마련해 의원발의로 국회에 제출했다.

다만 매물이 계속 안나올 경우 거래세를 낮추는 방안도 검토할 것으로 보인다. 함 랩장은 “보유세의 지속적 인상을 위해 정부가 거래세 인하로 퇴로를 열어줄 가능성이 있다”며 “특히 거래세 인하는 집값 안정을 전제로 시행될 확률이 높고, 주로 주택 장기 보유자를 대상으로 진행될 확률이 높아 보인다”고 전망했다.

매물 품귀난을 타개하기 위해 서울 등 조정대상지역 내 다주택자에게 한시적으로 주어진 ‘10년 이상 보유 주택의 양도세 중과 배제’ 기간을 당초 올해 6월 말에서 더 늘리는 방안도 점쳐지고 있다.


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