'보유세 인상 역풍' 강남·목동 전세 사라지고 월세 증가

다주택자 매도보다 월세 전환
세입자에 세부담 전가 가능성
전월세전환율 3.5% 넘어설듯


전세시장 불안감이 더해가는 가운데 여당과 정부가 12·16 부동산 대책의 후속 조치로 보유세 강화 방안을 검토하고 나서자 시장에 반전세(전세+일부 월세) 확산에 대한 우려감이 커지고 있다.

당정의 정책목표는 다주택자의 주택 보유에 대한 부담감을 늘려 매도를 유도하고 시장에 공급을 유연화한다는 것이지만 전문가들은 이는 결국 다주택자에게 늘어난 보유세가 고스란히 전세입자에게 전가되는 방식으로 이어질 것이라고 보고 있다. 이는 보유세가 늘어날 경우 전세보증금 인상보다는 부분적으로 월세를 끼고 반전세를 내놓는 것이 세 부담을 짊어진 집주인에게 유리하다는 것이다.

■3% 선인 전월세전환율 상승 가능성

주택임대차보호법 제7조 2항에 따르면 26일 현재 전월세전환율 상한선은 한국은행 기준금리 1.25%에 대통령령이 정하는 3.5%를 더한 4.75%이다.

전월세전환율은 전세보증금을 반전세나 월세로 전환할 때 적용되는 연 이자율을 말한다. 이 비율을 계산하는 방법은 (월세×12개월)÷(전세보증금-월세 보증금)×100이다. 예를 들어 서울 용산구 이촌동의 동부센트레빌 전용 132㎡의 경우 통상 전세보증금 9억원 선인데 반전세의 경우 5억 보증금에 월세 110만원을 받고 있다. 이 아파트의 전월세전환율을 계산하면 (110만원×12개월)÷(9억원-5억원)×100으로 3.3%가 된다.

아직 전월세전환율 법적 상한선인 4.75%에는 못미치는 수준이지만 시중은행의 정기예금금리가 1%대인 것을 고려하면 집주인은 월세로 돌린 4억원 상당의 금액에 대해 2%대(연 800만원 정도) 소득을 얻는 셈이다.

현재 서울시내 대부분의 전월세전환율은 3.5% 내외 수준이다. 다만 학원가가 몰린 강남구 대치동 양천구 목동 등에서는 1억원당 35만원 선으로 4%를 살짝 넘는 정도다.

■강남·목동 전세 동나고 반전세뿐

문제는 지금까지는 인기가 없는 반전세가 전세매물이 고갈되고 보유세 압박이 심해지면 확산될 여지가 충분하다는 점이다. 게다가 현재 3% 중반인 전월세전환율도 상한선까지 치솟을 가능성도 있다. 특히 학군수요가 몰리는 지역에서는 세입자들이 '울며 겨자먹기식'의 반전세를 선택을 할 수 밖에 없다.

실제로 학원가가 몰린 강남권의 대치동 반포동과 목동 등에서는 전세 매물은 방학수요로 대부분 동이 났고 반전세 매물만 남아있는 상태다.

대치동 인근 한 공인중개업소 관계자는 "대치동 학원가 인근 아파트의 경우 전세 물량은 거의 없다"며 "반전세 물량으로는 30평대 대치한신휴플러스가 보증금 5억원에 월세 100만원, 20평대, 방3개 대치현대아파트는 보증금 2억원에 월세 120만원 등이 매물로 있다"고 설명했다.

반포자이 단지의 공인중개업소도 "반포자이 35평대의 경우 전세 매물은 15억5000만원으로 딱 하나 남았다. 반전세 매물은 사실상 월세에 가까운 보증금 1억원에 월세 400만원, 보증금 1억원에 월세 380만원으로 두 개 남았다"라며 "전세가 올해 들어 유별나게 부족하다.

임대인이 전세보다는 반전세를 선호하기 때문"이라고 설명했다. 이어 그는 "보증금 1억원을 월세로 환산하면 30만~40만원 정도"라고 덧붙였다.

■"보유세 인상, 매도 압박 적어"

전문가들은 현재 진행되는 전세매물 품귀는 12·16대책에 따른 영향이 크지만 자칫 전세난이 장기화 될 경우에는 집주인들이 반전세로 돌아설 가능성이 충분하다고 분석한다. 보유세 인상과 관련해서도 다주택자들이 매도에 나서기보다 매입을 꺼리는 정도에 그칠 것이라고 예상했다.

여경희 부동산114 선임연구원은 "현재도 반전세 물량이 늘어나는 편인데, 서울의 전세시장이 상승압박을 받는 상황에서 보유세 인상이 결정되면 더 증가할 것은 당연해 보인다"며 "다만 2014년 전세대란 당시에는 매매가는 멈추고 전셋값만 오르자 반전세와 월세 전환 압박이 강했다면, 내년에는 아직 집값 상승 여력이 완전히 꺾이지 않았기 때문에 소위 학군(학원) 수요가 있는 지역에는 반전세가 증가할 것으로 보인다"고 말했다.

권일 부동산인포 팀장은 "아무래도 보유세가 인상되면 임대인이 임차인에게 부담을 전가할 가능성이 있다"면서 "부동산 대책이 정부가 원하는 대로 효과가 나려면 보유세 인상, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등이 같은 시기에 시행돼야 하는데, 내년에 전월세상한제가 시행된다 하더라도 계약이 새로 체결되는 시점에는 세입자의 부담이 크게 늘어날 수도 있다"고 말했다.

한편 최근의 전세시장 불안감에 대해 여당을 중심으로 하는 정치권에서는 전월세상한제와 계약갱신청구권 연장을 위한 입법절차를 추진 중에 있다.

kimhw@fnnews.com 김현우 이용안 김서원 기자

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