[문호진의 부동산 터치!] 집값 하락론자들의 칼 ‘보유세’

종부세 세율·공시가 현실화율 ↑

내년 다주택 보유세 2~3배 껑충

미실현소득 끼고 ‘쌩돈’ 내는 고통

9억 미만 부각되는 풍선효과도

연말을 맞아 내년 집값을 내다보는 부동산포럼이나 강연회, 투자콘서트가 봇물을 이룬다. 군사작전을 방불케 하듯 기습적으로 전개된 ‘12·16 부동산 대책’ 이전만해도 대체로 상승론이 80~90%, 침체·하락론이 10~20%였다.

상승론자들은 △1%대 저금리 시대, 부동산 외 투자처를 찾지못하는 1000여조원의 부동자금 △분양가 상한제발 공급축소에 따른 신축 또는 준신축 아파트 열기 지속 △자사고 폐지 등 고교체계 개편 및 정시확대로 인한 강남 집값 강세 △각종 개발이슈가 등장할 총선 등을 이유로 내년에도 집값이 오를 것으로 예측한다.

침체·하락론자들는 이에 맞서 단기 급등 피로감과 2% 안팎의 정체된 경제성장률, 그리고 높아진 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 집값 하락을 야기할 것으로 내다본다. 하락론자들은 숫적으로 소수이나 ‘12·16 부동산 대책’으로 무게감이 높아졌다. 매수세가 몰려있는 시세 15억 초과 아파트는 대출이 원천차단됐고, 종부세율 인상(0.5~3.2%→0.6~4.0%)에 공시가격 상향(9억이상 시세반영률 66~69%→70~80%), 공정시장가액 비율 제고(과세표준 반영률· 올해 85%이후 2022년까지 매년 5%포인트 인상)등으로 강남권 고가·다주택자들이 보유세 폭탄을 맞게 되면서 이들의 주장에 힘이 실리게 된 것이다.

12월은 종부세 납부의 달이다. 올해 고지서를 받은 납세 의무자(공시가격 합계 6억원, 1주택자는 9억원)는 약 60만명이다. 이들에게 고지된 총액은 3조3471억 원. 지난해와 비교해 대상은 27.7%, 금액은 58.3% 늘었다. 상당수가 서울 거주자, 그 중 강남권이다. 내년에는 이 수치가 급증할 것으로 보인다. 공시가격 시세반영률이 크게 오르면서 새로 종부세 대상에 편입되는 고가·다주택자가 부쩍 늘기 때문이다.

정부의 종부세 인상안과 내년도 예상 공시가격을 바탕으로 계산해 보면 고가·다주택자의 보유세 고통을 실감할 수 있다. 서울 강남구 은마아파트(전용 84.43m²·시세 17억6300만 원)와 강남구 래미안대치팰리스(전용 84.99m²·시세 29억1000만 원)를 동시에 보유할 경우 보유세는 올해 3047만5000원에서 내년 6558만6000원으로 115% 이상 오른다. 강남권에 20억원 상당의 아파트 3채를 보유한 다주택자는 1억원이 넘는 보유세를 물어야 할 판이다. 집값이 단기 급등했다고 하지만 어디까지나 미실현 소득이고 당장 ‘쌩돈’을 내야하는 상황을 감내하기란 쉽지 않다.

강북에 아파트 한 채만 가진 사람의 부담도 작지않다. 16억원(전용 84.39㎡) 상당의 서울 마포구 ‘래미안 푸르지오’를 소유한 1주택자의 보유세는 368만7000만원에 이른다. 올해 낸 245만8000만원보다 50%나 오른 세금을 내야한다.

갭투자용 대출 원천차단과 고가·다주택자 보유세 고통을 원투 펀치로 하는 ‘12·16 조치’가 내년 집값을 안정시킬 수 있을까? 대세상승기 막차에 올라타려는 30·40대의 추격 매수가 진정되고 다주택자의 매물이 출회되느냐에 달려있다.

갭투자를 활용한 서울 주요지역 추격매수세는 돈 줄 봉쇄로 일단 주춤할 것이다. 그러나 9억원대 미만의 아파트가 투자대상으로 부각될 여지가 있다. ‘풍선효과’다. 벌써 강북의 학원가 밀집지역인 중계동 집값이 들썩인다는 소식이다. 전셋값 불안도 문제다. 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전가할 우려가 크다. 양도세 감면 실거주 요건 강화로 집주인들이 세 준 집에 돌아오게 되면 그만큼 양질의 전셋집은 줄 수 밖에 없다.

다주택자의 매물출회도 미지수다. 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 중과 부담을 줄여주는, 퇴로가 열렸으나 대상이 10년이상 보유 주택으로 한정돼 매물 유도효과가 제한적이다. 나온다 해도 고강도 대출규제로 받아줄 수요가 빈약하다.

상승론자들은 수요 옥죄기에 올인한 이번 조치로 ‘거래 절벽’ 국면에 들어가겠지만 집값 불안의 불씨인 공급대책이 뒷받침되지않아 중장기적으로는 다시 집값이 오를 수 밖에 없다고 본다. 정부가 하락론자들의 손을 들어주려면 투기 수요 차단과 병행해 공급 시그널도 동시에 보내야 한다. 재건축·재개발 규제를 단계적으로 풀고 보유세를 높인 대신 거래세 부담을 덜어주는 등 더 과감한 당근을 제시해야 할 것이다.

문호진 선임기자/mhj@heraldcorp.com

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