9억이상 공시가 인상…29억 아파트 보유세 695만원→1042만원[12·16대책 후폭풍]

내년 30억 이상 시세반영률 80%
강남 다주택자 세금 부담 커져
아파트 전체 인상률은 예년 수준

서울 강남에 시세 29억원 아파트를 보유한 경우 내년에 올해보다 50% 오른 1042만원을 보유세로 내야 한다. 특히 강남 아파트 2채, 시세 52억원 상당을 보유한 다주택자의 보유세는 6558만원으로 올해보다 115% 이상 늘어날 전망이다. 이는 내년부터 시세 9억원 이상 아파트 공시가격의 시세 반영률(현실화율)이 최대 80%까지 오르기 때문이다.

정부는 공시가격 신뢰성 제고 방안을 발표하고 내년부터 아파트 시세 9억~15억원 70%, 15억~30억원 75%, 30억원 이상 80%까지 현실화율을 높일 예정이다. 세금부과 기준이 되는 공시가격이 높아짐에 따라 9억원 이상, 특히 초고가 아파트의 보유세(종부세) 부담이 증가할 전망이다. 다만 시세 9억원 이상 아파트는 전체 아파트 수의 4% 정도로 96%에 해당하는 중소 서민형 아파트의 세금 부담은 크게 변동이 없을 것으로 보인다.

■강남 전용 84㎡ 보유세 1000만원대

17일 국토교통부에 따르면 내년부터 공시가격 현실화에 따라 9억원 이상 고가 주택과 다주택자들의 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다.

예를 들어 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 경우 시세가 29억1000만원, 공시가격이 21억38만원으로 보유세는 1042만9000원으로 50% 상한선까지 오르게 된다. 강남구 은마아파트 84㎡, 공시가 17억6300만원의 경우 보유세는 50% 올라 629만7000원에 달한다.

특히 두 아파트를 동시에 소유했을 경우 두 아파트의 공시가격 합은 39억100만원으로 보유세는 6558만6000원에 달한다.

단, 고가 주택에 대한 공시가격 현실화율은 크게 높아졌으나 아파트 전체에 대한 공시가격 평균 인상률은 예년 수준이다. 실제 공동주택 현실화율은 2018년, 2019년과 동일한 68.1%였고 2020년 69.1%로 1%포인트 높아지는 정도에 그친다.

내년 발표될 중장기 공시가 현실화 로드맵에는 이 수준이 80%까지 높아질 수 있다는 전망이 나온다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "조세 저항으로 공시가격 현실화율 전반을 한꺼번에 높이기보다는 고가 주택과 저가 주택간 형평성을 바로잡는 조치로 보인다"며 "향후 장기적으로 공시가격 현실화율을 100%로 높여 가격에 대한 공적 정보를 제공해 주고 세금 부과 등에 필요한 경우 가중치를 둬서 활용하면 될 것"이라고 말했다.

■9억원 이상 현실화율 70~80%

국토교통부에 따르면 2019년 공동주택의 공시가격 현실화율은 68.1%다. 이는 A아파트 시세가 10억원일 경우 공시가격은 평균 6억8100만원으로 이 구간에서 각종 세금 부담이 이뤄진다는 의미다. 표준단독주택은 현실화율이 53%, 표준지(땅)는 64.8%다.

국토부는 이날 공시가격 신뢰성 제고 방안을 발표하며 내년부터 시세 9억원 이상 아파트의 경우 이 현실화율을 가격대별로 각각 9억~15억원 70%, 15억~30억원 75%, 30억원 이상 80%까지 높인다고 발표했다. 국토부 관계자는 "시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달했다"며 "가격 불균형성 정도, 부담능력을 고려해 고가주택부터 현실화하고 내년에 현실화 로드맵을 수립해 장기적인 차원의 대책을 추가로 마련할 것"이라고 말했다.

과거 공동주택 공시가격은 한국감정원 등이 평가한 산정가격에 공시비율(0.8)을 곱해 산정했다. 하지만 2019년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용해 공시가격을 산정해 공시비율은 앞으로 폐지된다. 고가 주택을 포함한 내년도 전체 공시가격은 2019년 대비 공동주택(68.1%→69.1%)은 1.0%포인트, 표준단독주택(53.0%→53.6%)은 0.6%포인트, 표준지(64.8%→65.5%)는 0.7%포인트 오를 전망이다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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