"깜깜이 공시 논란 없애겠다" 국토부, 부동산 공시가 산정방식 공개

서울 한강변 주거단지 전경 [사진 = 매경DB]

정부가 1989년 공시제도 도입 이래 처음으로 공시가격(안) 의견청취 전에 공시가격 산정방식과 공시제도 운영 등에 대한 방향을 밝혔다. 부동산 가격 공시 관련 논란이 꾸준히 제기되자 내린 조치로 보인다.

국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 17일 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표했다.

공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준이지만 ▲낮은 현실화율 ▲고가-중저가 부동산간 현실화율 역전문제 ▲일부 오류로 인한 신뢰성 부족 등 여러 비판을 받아왔다. 2019년 가격공시에서는 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취했지만 여전히 유형별 평균 현실화율이 70% 미만으로 낮고, 고가주택의 공시가격 현실화율은 일부 초고가 단독주택을 제외하면 여전히 낮은 수준이다.

이에 국토부는 가격공시 정책 추진방향으로 ▲공시가격 현실화율 상향 ▲불균형성 해소 ▲제도 전반의 신뢰강화를 제시하고 2020년 공시부터 강도높게 실행한다는 계획이다.

이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 올해의 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고, 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(2019년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용해 공시가격을 결정할 예정이다.

◆부동산 유형·가격대별로 공시가격 현실화율 공개

우선 주택 공시가격 현실화율 대상은 시세 9억원 이상으로 잡았다. 이 중 60~70%가 평균 현실화율에 미달하는 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하다는 판단이다.

[자료 = 국토부]

공동주택의 현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되, 이 중 2019년 현실화율이 일정한 수준에 미달되는 경우(2019년 시세 ▲9~15억원 70% 미만 ▲15~30억원 75% 미만 ▲30억원 이상 80% 미만)에만 현실화율 제고분(α)을 적용할 방침이다. 다만 지나친 공시가격 급등이 없도록 α의 상한을 두고 산정한다.

단독주택 역시 공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우가 대상이다. α의 상한을 둬 가격급등을 방지하는 방식은 공동주택과 유사하다.

영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지의 경우 2019년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년 내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

국토부는 2020년 가격공시를 통한 부동산 유형별 현실화율은 2019년 대비 공동주택(68.1%→ 69.1%)은 1.0%포인트, 표준단독주택(53.0%→ 53.6%)은 0.6%포인트, 표준지(64.8%→ 65.5%)는 0.7%포인트 수준 제고될 것으로 내다보고 있다.

국토부 관계자는 "대부분의 주택(단독·공동주택의 약 95% 정도)은 시세 9억원 미만이므로 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동될 전망"이라며 "강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승했거나 시세 9억원 이상인 경우에는 시세변동률과 현실화율 제고분이 반영돼 공시가격과 보유세도 크게 인상될 전망"이라고 설명했다.

2020년 가격공시 방안에 따라 산정된 공시가격은 오는 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차를 시작으로 순차적으로 결정 공시될 예정이다.

2020년 표준단독주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계됐으며 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 순으로 높게 상승했고 제주(-1.6%), 경남(-0.4%), 울산(-0.2%)은 소폭 하락했다.

공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3월 12일부터 시작될 계획이며 결정공시는 4월 29일 이뤄진다.

◆현실화율 지속제고, 오류검증 강화…내년 현실화 로드맵 발표

공시가격 신뢰성 제고관련 대책으로는 우선 표준-개별주택간 변동률 격차 과다, 단독주택 공시가격 역전현상 등 문제를 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 객관화한다는 방침이다.

개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화해 시·군·구 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준부동산을 선정하지 못하도록 공시가격 산정기준을 개선하고, 공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영하는 등이다.

주택에만 규정된 공시비율(80%, '05∼) 기준은 2020년 공시부터 폐지하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상도 점진적 해소하겠다는 방안도 내놨다.

공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화한다.

한국감정원(공동·표준단독)은 조사자～지사장～총괄부서에 이르는 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 오류에 대해 공동책임을 부과한다.

감정평가법인(표준지)은 법인 차원의 검증 절차를 의무화해 감평법인 책임성을 강화하고, 성과평가를 토대로 공시물량을 차등배정한다. 중대오류를 범한 감정평가법인 익년도 공시업무에서 배제하는 조치도 포함됐다.

공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다. 부동산 특성조사 시 GIS 정보를 자동으로 연계하고 공시가격 오류 자동검증시스템을 구축한다.

'깜깜이 공시' 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개 확대 등 공시운영의 투명성도 강화한다. 2020년 공시가격 확정(2020년 4월) 후 가격대별 현실화율 등 공시관련 통계를 공개하고 공개범위 등을 지속적으로 확대하는 한편, 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료(부동산 특성, 실거래가, 시세정보 등)도 공개한다는 계획이다. 이의신청 검토내역, 중앙부동산가격공시위원회 회의록 등 공시관련 자료도 공개한다.

내년에는 공시가격 현실화정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 현실화 로드맵도 마련한다. 로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이며 전문기관의 연구용역, 관계부처 TF 운영, 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등 충분한 의견수렴을 거쳐 확정된다.

국토부 관계자는 "현재 국회에서도 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 법적 근거를 담은 부동산공시법 개정(안)을 논의 중에 있는 만큼, 조속히 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수해 2021년 공시부터 적용해 나간다는 방침"라며 "시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정하므로, 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없을 전망이다. 관계부처 T/F를 통해 공시가격과 연관된 복지제도 등 영향을 분석하고, 필요 시 보완방안을 마련할 것"이라고 밝혔다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

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