내년도 공시가 “9억↓ 주택보유, 서민 부담 증가 없다”

국토부 ‘공시가 신뢰 제고방안’ 발표

[이데일리 강신우 기자] 국토교통부는 17일 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’ 발표했다.

주요 내용으로는 △공시가격 현실화율 지속적 상향 △공시가격 불균형성의 과감한 해소 △가격공시 전반의 신뢰 강화 등이다.

다음은 ‘공시가격 신뢰성 제고방안’ 일문일답.

-공시가격 현실화 기준이 되는 시세는 어떻게 산정했나.

△감정평가사(표준지)와 감정원(표준주택·공동주택)에서 공부조사와 현장조사 등 부동산 특성을 조사하고 실거래가, 감정평가선례, 시세정보, 매매가격동향통계 등을 종합적으로 분석해 시세를 산정했다.

-시세 9억원 이상 주택에 대해서만 현실화를 추진한 이유는.

△시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달하는 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하다고 판단했다. 불균형성 정도, 부담능력 등을 고려하여 우선 고가주택부터 추진하고 내년에 현실화 로드맵을 수립해 전반적인 개선을 추진할 계획이다.

-적용원칙을 미세조정할 수 있다고 하는데 어떤 경우인가.

△인접주택이나 동일권역내에서 주택 간에 적절한 균형성을 확보하는 데 필요한 경우에 미세조정할 수 있도록 하고 있으며 공시대상 전체의 0.1% 이내로 매우 제한적으로 적용될 것으로 예상한다.

-공시가격 현실화 추진에 따른 공시가격 변동률 및 보유세 변화에 대한 전망은.

△대부분의 주택은 시세 9억원 미만이므로 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동될 전망이다. 다만 강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승했거나 시세 9억원 이상의 경우 시세변동률과 현실화율 제고분이 반영돼 공시가격과 보유세도 크게 인상될 전망이다.

이를테면 강남구나 마포구 등 일부 지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있으며 이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것으로 예상한다.

서울 주요 아파트 단지 공시가격 및 보유세 추정.(자료=국토교통부)

-주택에 적용되던 공시비율(80%)이 폐지되면 공시가격이 바로 25% 급등하나.

△주택공시비율이 적용되지 않더라도 바로 공시가격이 인상되는 것은 아니다. 주택 공시비율 폐지는 2019년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용해 공시가격을 결정하는 방식으로 개선, 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문이다.

앞으로는 공시가격의 시세반영비율(현실화율)을 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획이다.

-개별부동산 산정 기준이 되는 비교표준부동산 선정의 구체적 방법은 무엇인가.

△비교표준지는 동일 용도지역의 유사가격권 내 표준지 중에서 이용 상황이 동일하고 지리적으로 근접한 표준지 선정한다. 인근에 이용상 황이 동일한 표준지가 없는 경우 등 예외적인 경우는 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있으며 세부용도지역이 동일한 표준지가 유사가격권 내에 없는 경우에는 동일 이용 상황의 대용도지역이 동일한 표준지를 선정할 수 있다.

주택은 건물가격이 차지하는 비중을 고려해 도시지역과 비도시지역으로 구분하여 비교 표준주택 선정한다 도시지역은 동일 용도지역 내 유사 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택 선정, 건물구조가 유사한 것을 우선 선정한다.

비도시지역은 동일 용도지역 내 유사한 가격수준 표준주택 중 건물구조가 동일한 표준주택 선정, 도로접면이 유사한 경우 우선 선정한다. 주택용도(단독/다가구), 건축연도, 경과년수, 주택규모 등을 고려할 수 있도록 세부적 기준을 별도로 마련했다.

-공동주택의 층, 호별 효용비의 구체적인 기준은.

△조사자가 아파트 상한가(로열층)와 하한가(1층) 입력 후 층별 등급과 등급별 효용비를 적용하여 모든 층의 층별 효용비 산정한다. 층별 등급은 최고층수에 따라 2∼6개로 구분하고 층별 등급에 따른 효용비는 공동주택 단지별 현장조사 및 실거래가 등 가격조사 등을 통해 실제 시장상황에 맞게 조정해 반영한다.

향·조망·소음 등 호별 효용비는 특성 차이에 따른 실제 시세 격차를 효용비로 적용한다. 이를테면 A아파트 시세분석 결과 다른 특성이 동일한 호의 시세가 남향 10억, 동향 9억7000만원 인 경우 향별 효용비를 남향 1.0, 동향 0.97로 차등 적용한다.

-공시가격 현실화를 반영해 기초연금 수급이나 건강보험료 등 기준이 조정될 예정인가.

△시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정해 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없을 전망이다.

기초연금은 65세 이상 어르신들이 보유한 부동산 공시가격 변동을 반영하여 매년 말 다음 해 기초연금 선정기준액을 조정한다. 건강보험 지역가입자 재산보험료는 ‘재산보험료 등급표’로 산정되기 때문에 공시가격이 인상해도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화가 없다.

건강보험료는 소득 중심 부과체계로 개편 중이며 2022년까지 지역가입자 보험료 중 재산부문 비율은 41%까지 낮아질 것으로 예상한다.

-공시가격 산정시스템을 그동안 표준과 개별로 분리해 운영했던 이유는 무엇이며 통합시스템은 어떻게 운영되나.

△1996년 개별공시지가 산정시스템 개발 당시 전산환경이 열악해 각 시스템을 분리해 개발·운영하고 있다. 표준공시가격 산정시스템은 감정원에서 개발·운영 중이며 개별공시가격 산정시스템은 2016년도부터 부동산행정정보 일원화 사업의 일환으로 부동산종합공부시스템(KRAS)에서 운영 한다. 또 2021년까지 IT, GIS 기술을 반영한 표준-개별 통합시스템을 개발해 업무 효율성을 높이고 표준·개별 간 연계성 및 호환성을 강화할 계획이다.

-감정원에서 신설하는 자체 자격제도는 감정평가사 자격과 어떻게 다른가.

△부동산 가격공시 업무에 한정해 필요한 역량을 집중 검증할 수 있는 자격제도를 신설할 계획이다. 외부 연구용역 등을 통해 교육프로그램, 시험과목, 자격 난이도 등을 검토해 공시역량을 강화할 수 있는 방향으로 만들도록 하겠다.