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공시가 15억7000만원 '반포 자이' 종부세 406만원… 112%↑

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신한은행 부동산투자자문센터 시뮬레이션

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서울 송파구의 아파트 단지 전경. [연합뉴스]

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보유세·양도소득세는 부동산 시장을 주무르는 양대 세금이다. 정부는 ‘12ㆍ16 부동산 대책’을 발표하면서 보유세는 올리고, 양도세 부담은 일시적으로 덜어주는 내용을 포함했다. “비상구를 열어줄 테니 다주택자는 서둘러 집을 팔라”는 시그널을 보냈다.

구체적으로 공시가격 9억원 이상 주택에 부과하는 종합부동산세를 1주택자에 대해서도 강화한다. 1주택자와 조정대상 지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율을 기존 대비 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상 다주택자나 조정대상 지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 각각 올린다. 조정대상 지역 2주택자 종부세 세 부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다.

실수요자가 아닐 경우 양도세도 강화한다. 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유 특별공제에 거주 기간 요건을 추가했다. 현재 10년 이상 보유하면 최대 80% 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔 경우 10년 이상 보유ㆍ거주해야 최대 공제율을 온전히 다 받을 수 있다. 1년 이상 보유 시 양도세는 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 각각 올렸다.

다만 보유세가 부담스러운 다주택자를 위한 ‘출구’는 열어뒀다. 정부는 조정대상 지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 10년 이상 보유한 주택을 팔 경우 양도세 중과를 배제하고 장기보유 특별공제를 적용하기로 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “9억원 초과 주택의 보유 부담을 무겁게 한데다 양도세의 장기보유 특별공제 혜택을 줄이는 방향이라 일부 매물이 나올 수 있다”고 전망했다.

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그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 분석(만 59세, 만 5년 미만 보유자로 1주택자 종부세 장기보유 세액공제 미적용, 2020년 공시가격 10% 인상 시)에 따르면 공시가격 15억7600만원인 서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 경우 올해 종부세가 191만1240원이다. 내년 종부세는 406만4820원으로 112.6% 오른다. 재산세까지 더한 보유세는 1057만776원 수준이다.

같은 조건을 적용했을 때 서울 송파구 잠실엘스 전용면적 119㎡는 종부세가 올해 113만6040원에서 내년 238만4544원으로 109.9% 오른다. 보유세는 760만5101원이다. 서울 최고가 아파트로 꼽히는 한남 더힐 전용면적 235.31㎡(올해 공시가 31억9200만원)의 경우 내년 보유세가 4167만4982원에 달한다. 이는 1주택자 기준으로 추산한 것이다. 고가 주택을 두 채 이상 가진 다주택자라면 부담이 더 커진다.

정부는 집값을 잡기 위해 종부세를 강화하고 있다. 공시가격을 보정하는 공정시장가액 비율은 지난해 80%에서 매년 5%포인트씩 올려 2022년 100%로 만들 계획이다. 당장 내년에 올해 오른 가격을 공시가격에 반영하는 데다 공정시장가액 비율도 90%가 되면서 종부세가 더 늘어난다. 우병탁 팀장은 “공정시장가액뿐 아니라 조만간 발표할 공시가격 자체도 10% 이상 오를 가능성이 높다”며 “고정 소득이 없는 은퇴자나 무리하게 갭투자를 한 한계 소유자들은 타격이 클 수밖에 없다”고 말했다.

세금 부담을 버티지 못한 이들이 집을 팔면 공급이 늘어 고가 주택 가격도 잡을 수 있다는 게 정부가 그리는 시나리오다. 안창남 강남대 세무학과 교수는 “세금으로 집값을 주무르는 건 일시적인 효과를 낼 뿐 부동산 시장은 장기적으로 수요ㆍ공급의 원리에 따라 움직인다”며 “집값은 세제가 아닌 주택 공급 확대 등 부동산 정책ㆍ제도로 풀어야 한다”고 말했다.

세종=김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

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