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"60점도 불안"…청약 광풍에 치솟는 '청약가점'

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서울 1순위 청약 평균 당첨가점 '송파구 69점'으로 가장 높아

서울 집값 24주 연속 상승…청약통장 가입 2만명씩 계속 증가

뉴시스

【서울=뉴시스】 뉴시스 DB.

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[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 이후 신규 분양 아파트에 대한 청약 경쟁이 치열해지면서 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다.

분양가 상한제 이후 공급 위축 우려 여파로 서울 강남 등 수요가 많은 지역 내 새 아파트 청약 경쟁률이 수백대 일로 치솟으면서 평균 당첨가점이 이미 60점을 넘어섰다.

서울 아파트값이 24주 연속 상승하면서 서둘러 내 집 마련을 하려는 수요자들이 분양시장에 대거 몰리고, 신규 주택 공급 부족 우려로 미리 청약에 나서는 고(高) 가점자까지 청약에 나서면서 무주택·실수요자들 간 눈치작전이 치열해지고 있다. 지난해 주택시장을 무주택·실수요자 위주로 재편하기 위한 가점제와 청약 1순위 요건 강화 등 정부 정책도 한 몫하고 있다.

특히 수요자들이 분양시장에 대거 몰리면서 당첨 커트라인이 더 올라갈 것으로 전망된다. 청약을 통해 저렴한 분양가로 내 집을 마련하려는 수요가 늘어나고 있기 때문이다. 청약에 나서는 실수요자들이 늘어나면서 강남 등 서울 인기지역 신규 아파트에 대한 청약 쏠림 현상이 나타날 것으로 보인다.

서울지역 청약통장 가입자도 2만여 명씩 꾸준히 증가하고 있다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난해 12월31일 기준으로 567만2185개였던 서울지역의 청약통장은 매달 2만개 가량 계속 증가해 지난 10월31일 기준으로 588만5251개를 기록했다. 10개월 만에 21만3066개의 청약통장이 늘어난 것이다. 특히 1순위 통장만 해도 298만6041개에 달한다. 여기에 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 기존 청약통장도 지난 10월 기준으로 72만8306개가 대기 중이다.

부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 지난 1~11월까지 지역별 1순위 청약자들의 평균 당첨가점은 송파구가 69점으로 가장 높았다. 이어 ▲동작구·성북구 65점 ▲강남구 63점 ▲서초구 63점 ▲종로구 58점 ▲노원구 57점 ▲은평구 56점 ▲서대문구 56점 ▲중랑구 56점 ▲동대문구 54점 ▲강서구 48점 ▲구로구 41점 ▲광진구 40점 ▲용산구 38점 ▲강동구 26점 순으로 나타났다.

분양가 상한제 지정 지역 내 신규 분양 아파트 청약가점이 치솟은 것이다. 지난 10월 분양한 서초구 '르엘 신반포 센트럴'은 모든 주택형의 청약 최저 가점이 69점을, 전용면적 59㎡·84㎡A·84㎡B 등에서 최고 가점 79점을 기록했다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족이 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)이어야 나오는 만점(84점)과 별 차이가 없다. 서울 강남 등 수요가 많은 지역에서 사실상 만점에 가까워야 청약 당첨이 가능해진 셈이다.

서울 강남에서 시작된 청약 과열이 서울 전역을 비롯해 수도권으로 확산될 조짐을 보고 있다. 올해 9월 인천 연수구에서 분양한 '송도 더샵 프라임뷰'(F20-1블록) 전용면적 84㎡의 분양가는 5억5400만원~5억9300만원으로, 같은 지역 '송도 더샵 퍼스트파크' F15블록(2017년 11월 입주)의 같은 면적 시세 7억5000만원보다 최대 약 1억9000만원 이상 저렴했다. 1순위 평균 경쟁률이 115.37대 1을 기록했다.

또 지난달 경기도 수원에서 분양한 '수원 하늘채 더퍼스트 1단지' 전용면적 84㎡의 분양가는 4억6530만원~4억9890만원으로, 같은 지역의 '호반베르디움 더퍼스트'(2017년 4월 입주)의 시세 5억3000만원보다 최대 약 6000만원 이상 저렴했다. 1순위 평균 88.16대 1의 경쟁률을 기록했다.

부동산업계에 따르면 내년까지 투기과열지구에서 분양될 아파트는 52개 단지 6만153가구다. 이 중 분양가 상한제 적용 지역 물량은 11개 단지 2만6917가구다. 이들 단지는 주로 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 집중돼 있다. 지난 10월29일 이전에 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 조합의 경우 6개월간 유예가 인정돼 내년 4월28일부터 적용된다. 분양가 상한제 적용 아파트는 내년 5월부터 나올 것으로 보인다. 분양가 상한제 적용 단지는 분양가가 주변 시세보다 20~30% 낮아져 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다.

실수요자들은 청약 경쟁이 갈수록 치열해지면서 내 집 마련을 위한 청약 전략을 꼼꼼히 세워야 한다. 청약 잠재수요가 늘면서 당첨에 필요한 청약 가점도 높아질 것으로 예상된다. 지역마다 차이가 있지만, 서울은 최소 60점 이상은 돼야 당첨될 가능성이 있다. 특히 강남권 등 수요가 많은 지역은 최소 70점 이상은 돼야 당첨될 것으로 보인다. 청약 가점이 60점대 후반 이상이면 상한제 유예기간이 끝나는 내년 4월 이후에, 60점 이하면 유예기간 이전에 청약에 나서는 게 유리하다.

청약점수가 낮다면 특별공급을 노려볼만하다. 30대의 경우 결혼한 지 7년 이내면 분양 물량의 20%가 신혼부부 특별공급으로 주어진다. 또 자녀가 3명 이상일 경우 다자녀 특별공급 자격이 생긴다.

청약 가점만큼 중요한 게 자금 마련이다. 분양가가 9억원이 넘으면 중도대출을 받을 수 없다. 또 상한제 아파트는 시세보다 80% 이하인 경우 계약 후 10년, 입주 후 7년간 매매를 할 수 없다. 의무거주 요건에 따라 입주 당시 전세로 임대할 수도 없다. 기존 분양 아파트는 분양 이후 잔금이 부족하면 전세를 놓아 자금을 조달했지만, 상한제 적용 아파트에서는 허용되지 않는다.

전문가들은 청약 점수가 높다고 무턱대고 청약에 나서는 건 금물이라고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "청약 점수가 높아 당첨되더라도 최장 10년간 전매제한과 실거주 의무기간 등 규제가 예정인 만큼 청약 전 꼼꼼하게 따져봐야 한다"며 "상한제 적용 아파트는 분양 받은 뒤 전세를 놓아 잔금을 치르는 것을 허용하지 않는다"고 설명했다.

함 랩장은 "무주택 기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자라면 상한제 적용 지역에서 청약에 당첨되기가 쉽지 않다"며 "청약 가점이 낮을 경우 상한제 미적용 지역이나 신혼부부 특별공급, 2021년 공급 예정인 수도권 3기 신도시 아파트 청약에 나서는 것도 방법"이라고 덧붙였다.

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

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