서울 집값, 세계 5위권 눈앞…文정부 역대급 최강규제의 역설

문재인 정부 들어 2년 반 동안

서울 체감 집값 50% 뛰어

지난해 구입가격 세계 7위

무주택 가구 비율 높아져

[안장원의 부동산 노트]①거꾸로 간 집값

문재인 정부가 들어선 2년 반 동안 서울 생활이 무척 고달파졌다. 집값이 전세계적으로도 매우 높게 올랐고 내집 마련이 더 어려워졌다.

문재인 대통령은 19일 ‘2019 국민과의 대화, 국민이 묻는다’에서 "부동산 가격이 안정화하고 있다"고 말했다. 앞서 국토교통부는 문 정부의 전반기를 돌아보며 “이번 정부 출범 후 서울 집값이 뚜렷하게 둔화해 왔다”고 했다. “무주택 서민의 내 집 마련 기회를 확대해 서울 분양주택의 97.8%가 무주택자에게 돌아갔다”고 덧붙였다.

하지만 ‘안정’이라고 표현하기엔 불안정하다. 정부가 집값 상승세가 많이 꺾였다고 말하지만 그동안 치솟은 가격이 꺾인 것은 아니다. 마구잡이로 실컷 때린 뒤 툭툭 치며 "이제 안 아프지?"라고 말하는 것이나 마찬가지라고 느끼는 사람이 많다. 정부가 추가 규제를 언급할 정도로 집값 불안도 여전하다.

현 정부 전·후 서울 주택시장. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

이번 정부 들어 체감 서울 집값 주소를 보자. 공식 통계기관인 한국감정원에 따르면 서울 아파트값이 문재인 정부가 들어선 2017년 5월 이후 지난달까지 2년 반 동안 11.6% 올랐다. 서울 집값이 2010년대 초반 침체를 벗어나 반등하던 시기로 그 전 2년 반인 2014년 10월~2017년 5월 상승률이 11%였다. 이번 정부 들어 집값 상승세가 커졌다고 말하기 어렵다고 할 수 있다.

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중간 가격 5억3000만→7억8000만원

아파트 중위가격(가격 순서에서 중간 가격)은 좀 다르다. 이번 정부 들어 47% 급등했다. 5억3000만원이 7억8000만원이 됐다. 그 전 2년 반은 가격 변동률과 별 차이 없이 13.8% 올랐다.

정부는 “저가 노후 주택이 멸실(재건축·재개발 등)돼 제외되고 신축 주택이 추가돼 중위가격에 표본 구성 변화 효과가 포함돼 있기 때문에 실제 시장 상황보다 집값 변동이 확대해 해석될 수 있다”고 말했다.

현실감이 떨어지는 통계 착시다. 집값 변동률은 같은 집을 기준으로 하기 때문에 시간이 흐르는 동안 집이 더 낡아지고 주변 여건이 달라지므로 사실 같은 집이 아닌 셈이다.

중위가격은 체감 가격이다. 서울에서 가격이 중간쯤인 아파트를 사는 비용이 2년 반새 절반 치솟았다는 게 현실이다. 2년 반 전에 5억3000만원으로 서울에서 중간 수준 아파트를 살 수 있었지만 지금은 8억원 가까이 있어야 한다는 말이다. 한국감정원이 실제 거래가격을 평균한 금액도 지난 8월 기준으로 2017년 4월 대비 36% 올랐다.

집값 급등이 세계적인 추세라면 박탈감이 덜할 수 있다. 2000년대 초반 노무현 정부 때 집값이 많이 올랐지만 다른 나라에 비해 덜 올랐다는 걸로 당시 정부가 위안으로 삼았다.

영국 이코노미스트지에 따르면 노무현 정부가 들어서기 전인 2002년 말 대비 2006년 말 서울 집값 상승률이 15%였다. 같은 기간 밴쿠버(캐나다) 58%, 워싱턴(미국) 57%, 파리(프랑스) 49%, 홍콩 41%, 뉴욕(미국) 33%, 런던(영국) 16% 등이었다.

이번엔 다르다. 지난 1분기를 기준으로 최근 2년간 집값 변동률을 보면 서울이 해외 다른 도시보다 훨씬 많이 올랐다. 한국감정원의 지난 8월 해외주택시장 통계를 재구성하면 서울이 9.2% 오르는 사이 뉴욕(7.4%), 파리(1.4%), 도쿄(1.5%) 등이 상승했고 런던(-2.6%), 베이징(-6.9%), 시드니(-10.7%) 등은 내렸다.

세계 도심 아파트 구입 가격. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

국가·도시 비교 사이트인 넘베오 통계를 보면 도시별 도심 아파트 가격 순위에서 2016년 14위이던 서울이 지난해 7위로 껑충 올라섰다. 1위 홍콩, 2위 런던, 3위 싱가포르, 4위 베이징(중국), 5위 상하이(중국), 6위 선전(중국)이다. 상승률이 38%로 지난해 기준 세계 20위권에 든 도시 중 가장 높다. 올해 들어 중국 주요 도시의 집값이 약세여서 머지않아 서울이 5위권 내에 들 수 있다.

이번 정부 들어 서울 집값이 세계 최고 수준으로 올랐다고 해도 지나치지 않다.

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무주택 가구 늘어

정부가 무주택자의 내 집 마련에 공을 들였다고 하지만 전국 추세와 거꾸로 서울 무주택 가구 비율은 더 올라갔다. 이번 정부가 들어서기 전 2016년 50.7%였다가 지난해 50.9%로 집계됐다.

서울이 미미하게 줄었지만 전국 다주택자 비율이 높아졌다. 주택 소유 가구 중 집을 두 채 이상 가진 비율이 2016년 26.9%에서 27.4%로 0.5% 포인트 올라갔다. 가구 수로 18만8000가구다.

이는 집값이 뛰는 서울이 전국적인 투자 시장이 됐기 때문이다. 서울 이외 거주자의 서울 주택 소유 비율이 2016년 14.7%에서 지난해 14.9%로 상승했다.

아이러니다. 이번 정부가 2년 반 동안 펼친 주택시장 규제 정책이 역대 최강이다. 압축적이고 고강도다. 노무현 정부가 2007년 9월 민간택지 상한제까지 4년 반 동안 도입한 규제를 이번 정부는 2년 반 만에 모두 시행했다. 규제 지역 범위는 좁아졌지만 더 세다. 양도세·종합부동산세 세율이 일부 더 높아졌다. 대출 문턱은 훨씬 높아졌다. 거의 무주택자만 새 아파트를 분양받을 수 있고 분양권 전매제한이 더 강화됐다. 민간택지 분양가상한제의 가격 산정 기준도 엄격해졌다.

정부 규제와 정반대로 움직인 서울 집값. 왜 그럴까. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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