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[오뉴스] 전국민 4명중 1명이 1순위! 청약통장 그래도 필요할까?

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YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 11월 15일 금요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.



◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, 오상담 코너 준비되어 있습니다. 부동산에 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시기 바랍니다. 그럼 오늘의 상담사 모셔보죠. 고준석 동국대 겸임교수와 함께합니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 네, 안녕하십니까.

◇ 최형진: 다른 인사보다도 이 이야기도 출발을 해봐야 할 것 같습니다. 제가 찾아보니까 교수님도 유튜브를 시작하셨더라고요?

◆ 고준석: 네, 지난 11월 1일부터 유튜브를 시작했습니다. 열흘이 조금 넘었습니다.

◇ 최형진: 홍보할 수 있는 기회를 조금 드리겠습니다.

◆ 고준석: 그래도 되겠습니까? 사실 우리가 유치원부터 대학교를 졸업할 때까지 자산관리 교육을 제대로 받지 못하거든요. 그래서 유튜브 고준석 TV를 통해서 자산관리에 대한 공부, 특히 청년들 내 집 마련에 대한 고민을 같이하고, 문제를 해결하고자 유튜브를 시작하게 되었습니다.

◇ 최형진: 보시는 분들은 굉장히 유용한 정보를 얻어갈 수 있을 것 같습니다. 유튜브로 고준석 TV 검색하셔서 함께 애청해주시기 바랍니다. 앞으로 유튜브 통해서 많은 자산관리 정보 전해주시기 바랍니다. 수년간 분양시장 호황으로 청약통장 가입자가 많이 늘어났다고 하잖아요. 그래서 청약통장 1순위자가 1400만 명이 된다고 하는데요. 예전보다 청약 자격 요건도 까다로워졌고, 부동산 규제도 강화됐는데, 청약통장. 정말 필요하겠습니까?

◆ 고준석: 청약통장은 필요한데요. 1순위 청약자격이 있다고 해서 전부 다 청약할 수 있는 것은 아니고요. 서울은 조정대상지구라고 해서 1순위 청약자격을 가지고도 청약을 못하는 사람들이 있어요. 세대주가 아니면 청약이 안 되고요. 5년 이내에 청약 사실이 있는 사람도 또 청약을 할 수가 없어요. 그리고 2주택 소유한 세대원에 속한 사람도 청약을 할 수 없습니다. 그래서 1순위 자격이라고 하지만 이렇게 청약을 못하는 사람이 있습니다.

◇ 최형진: 그러면 청약통장을 일단은 청년들이라고 하면 만드는 게 필요하기는 한 거죠?

◆ 고준석: 그렇습니다. 무조건 청약통장을 만들어야 하고요. 또 세대 독립도 해놓는 게 좋고요.

◇ 최형진: 혹시 청약통장 없이 분양받을 수 있는 아파트도 있나요?

◆ 고준석: 그런 아파트가 예전에는 청약을 하게 되면, 미분양이 나는 경우가 있잖아요. 그것도 청약 조건이 부적격으로 해서 실격이 되는 경우가 있었어요. 이런 경우에는 시공사에서 나름대로 선착순으로 분양을 하고 했는데, 이제는 무순위 청약제도가 올해 2월 1일부터 시행됐어요. 본청약을 하기 전에 사전 무순위 청약을 받게 됩니다. 이때는 청약통장도 예치금도 필요가 없습니다. 이렇게 청약을 받은 다음에 실격자가 나오고, 본청약에서 실격자가 나오거나 또는 미분양이 된 물량에 대해서 추첨에 의해서 분양을 받는 제도입니다.

◇ 최형진: 흔히 수도권에 잘나가는 아파트를 분양받기 위해서는 청약통장이 그래도 있어야겠네요?

◆ 고준석: 그렇습니다. 꼭 있어야겠죠.

◇ 최형진: 8763번님께서 상담을 보내주셨는데요. "서울 마포구 신촌에 거주 중입니다. 15평 신축빌라 얻어서 6년을 살았는데, 아이가 초등학교 들어갈 때가 되니까 더 넓은 집이 필요해졌습니다. 신축 아파트는 18평에 8억 선이더군요. 알아보니까 가좌동 쪽 20년 된 대형건설사 구축 아파트는 6억대 초반 정도였습니다. 대단지이고, 건설사도 유명한 곳인데 20년된 구축 아파트 괜찮을까요?" 하셨거든요?

◆ 고준석: 구축 아파트도 나름대로 괜찮습니다. 구축이라고 해서 영원히 구축으로 있는 게 아니고 재건축을 통해서 새롭게 신축 아파트로 바뀔 수도 있는 거거든요. 구축 아파트라고 해도 대형 단지이고, 주변에 초등학교가 근접해 있다고 하면 매수하셔도 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 혹시 실거주하고 15년에서 20년 후에도 이게 팔릴까요?

◆ 고준석: 구축 아파트는 오래될수록 사실은 가격이 떨어지다가 20년이 넘으면 재건축에 대한 기대감 때문에 가격이 다시 올라가는 경우가 있고요. 나 홀로 아파트나 단지 수가 작은 것은 환가에 조금 지장이 있지만, 대형 단지는 그 자체 내에서 대기 수요자를 가지고 있기 때문에 환가가 잘 되는 편입니다. 15년 뒤, 20년 뒤에도 환가하는 데는 문제가 없을 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 지금 8763번님, 많은 고민을 가지고 계실 텐데요. 조금 좁더라도 현재 사는 신촌에서 신축 급 빌라로 이사가는 게 나을까요?

◆ 고준석: 빌라는 사실 서울이라고 하더라도 세대 수가 작고, 여러 가지 커뮤니티라든가, 이런 게 부재하기 때문에 환가하는 데 문제가 있습니다. 게다가 자본 수익도 아파트에 비해서 덜 올라가는 편입니다. 그래서 이런 빌라보다는 아파트를 매수하시는 게 좋을 것 같아요.

◇ 최형진: 지금 아파트 매수를 하라고 하셨는데, 1억 5000만 원 정도 대출 받아서 6억 5000만 원까지 마련은 가능하다고 하십시다. 그러면 10년 정도 된 서울권 아파트로 가는 게 좋을까요?

◆ 고준석: 아파트 내 집 마련은 직장이 서울이라고 하면 서울 안에 내 집 마련을 하는 게 당연한 거고, 좋은 거죠. 서울에 내 집 마련을 하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 초등학생 자녀를 둔 가정이 6억대 초반대로 갈 수 있는 서울 지역의 아파트가 있습니까?

◆ 고준석: 의외로 많이 있습니다. 우리가 교육환경이 좋은 곳이라고 하면 강남의 대치동도 있지만, 강북에는 노원구 중계동이라고 하는 곳이 무시 못 할 곳이거든요. 상계동, 중계동, 하계동, 월계동, 이 지역을 살펴보면 20평에서 25평 사이 아파트 가격대가 3억에서 5억 사이가 굉장히 많이 있습니다. 또 역 주변 지역을 중심으로 해서도 가격이 이런 가격, 4억대, 5억대, 이런 아파트들이 상당히 많이 있습니다. 제가 아파트 명은 이야기를 안 하겠지만요. 특히 올해 안에 상계동에서 왕십리까지 경전철이 지하로 연내 착공될 예정에 있습니다. 그러면 지금 중계동의 교육환경이 가장 좋은 곳이 은행사거리로 명명되어 있는데요. 은행사거리를 경전철이 관통하게 되어 있습니다. 그러면 상계동에서 왕십리까지 나오는 데 20여 분밖에 안 걸리는 이런 거리가 되는 거거든요. 교통환경도 현격하게 좋아지기 때문에 이런 지역의 4~5억대 아파트를 매수하시면 내 집 마련에 되게 좋을 것 같고요. 이런 경우에는 대출을 굳이 안 받아도 될 수 있을 것 같아요. 한 번 빨리 가서 발품을 팔아보시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 그러면 만약에 전철이 연내 착공돼서 들어온다고 하면, 당연히 오르겠죠?

◆ 고준석: 가격이 오르는 것은 조금 오르겠지만, 교육 환경이 좋고, 서울에 직장이 있기 때문에, 서울 지역 어디든 출퇴근이 편리하다는 거죠. 이렇게 좋은 지역이 있음에도 불구하고 우리가 못 알아보는 거죠. 어느 지역에 이런 대의 가격이 있는 건지, 없는 건지 못 알아보기 때문에 이런 지역을 확인해서 내 집 마련을 하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 0055번님, "4세 아이 한 명 키우는 맞벌이 부부입니다. 직장은 저희 둘 다 여의도인데요. 목동에 생활편의시설도 좋고, 지하철역 바로 앞인 B단지 25평 구축 아파트, 조용하고 깨끗하지만 교통이 조금 불편한 서초구 방배동 나 홀로 아파트 20평대 중에 고민입니다. 어떻게 보세요?" 하셨거든요.

◆ 고준석: 일단 방배동은 강남권으로 들어가지만, 여의도로 출퇴근하기에 자가용을 가지고 하기에는 편리한 지역입니다. 하지만 교육환경 면에서는 목동에 비해서는 조금 떨어집니다. 향후 4살 된 아이가 교육까지도 바라본다고 하면 목동에 내 집 마련을 하는 것도 나쁘지 않다고 보고 있습니다. 목동 지역은 규모가 워낙 큰 잘 되어 있는 단지고요. 여의도의 2배 정도 되는 크기로 보시면 됩니다, 목동 전체 단지가요. 여의도가 100만 평이라고 하면, 거기는 180만 평 정도 되는 곳이기 때문에 거기에 내 집 마련을 하셔도 좋을 거라고 봅니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 목동 쪽을 추천해주셨네요. 8088번님, "서울 성북구 도남동 아파트 쪽에 이사 예정인데, 이 지역이 인서울이고, 광화문, 종로 접근성이 좋은데, 타 지역에 비해서 안 오르는 것 같습니다. 특별한 이유가 있을까요?"

◆ 고준석: 다른 지역들은 많이 올랐는데 도남동, 이런 지역은 조금 덜 오르는 부분이 있거든요. 거기는 북한산 자락에 걸쳐 있어서 산 쪽 정릉으로 넘어가는 접경이 있는 지역이거든요. 그리고 교육환경이 조금 다른 곳보다는 학원들이나 이런 것들이 부족한 부분이 있습니다. 그래서 조금 덜 오르기는 하는 곳인데요. 그럼에도 불구하고 광화문 등 서울 도심으로의 접근성이 굉장히 좋은 지역입니다. 거기만 가격이 안 올라가고 다른 지역은 다 올라가느냐, 이런 것은 아니고요. 조금 덜 올라가는 부분이 있지만, 그래도 그 지역도 향후에는 양호한 지역으로 보입니다.

◇ 최형진: 8017번님, "방배동 내방역 쪽에 거죽하고 있는데요. 터널이 완공됐습니다. 집값이 오를까요?" 하셨네요.

◆ 고준석: 집값은 터널하고는 그렇게 큰 상관관계가 없습니다. 거기는 지나다니는 사람은 편리하겠지만 그 지역주민은 크게 좋아지는 건 없고요. 터널하고는 상관없이 방배동은 내방역 주역 방배 5구역이라든가, 재개발을 통해서 기존의 오래된 주택들이 새로운 주거지로 다시 태어나거든요. 이 두 개의 지역 모두 관리처분인가 이후에 철거를 하고 있는 곳이거든요. 향후에 이 지역의 집값에는 영향을 줄 것 같습니다.

◇ 최형진: 터널보다는 재개발로 인해서 영향을 줄 것이라고 하셨고요. 2835번님, "등촌동 30세대 이하 나 홀로 아파트 거주하고 있고, 2015년 이후 집값이 상승했지만 나 홀로 아파트인 이유로 더 이상 오를 것 같지 않고 근처 170세대 아파트로 이주하려고 합니다. 조언을 부탁드립니다," 하셨네요.

◆ 고준석: 나 홀로 아파트는 가격 상승의 한계가 있고요. 거기 170세대도 거의 나 홀로 아파트가 다름없습니다. 다른 곳으로 갈아타신다고 하면 적어도 1000가구 정도 되는 단지로 이사가시는 것이 좋습니다.

◇ 최형진: 170세대면 작은데요. 1000세대 이상의 아파트로 이사 가실 것을 권유하십니다. 0507번님, "남가좌동 신축 대단지인데요. 분양가에 비해서 거의 60~70% 올랐는데, 지금 사도 될까요?" 하셨네요.

◆ 고준석: 신축 아파트의 경우에는 분양가 대비해서 이게 거래가 되는 가격이 시세로 보이거든요. 지금 현재 시장을 감안하면 서울 지역은 공급이 수요에 비해서 부족한 지역이기 때문에 신축 아파트의 경우는 조금 더 오를 가능성을 배제할 수는 없습니다. 지금 사셔도 무리는 아니라도 보입니다.

◇ 최형진: 지금 사셔도 좋을 것 같다. 3751번님, "구축 아파트를 매매하려고 합니다. 중공 연도가 중요한가요? 실거주 목적으로 구입하려고 하는데요. 구축 아파트 매매시, 무엇을 중점적으로 보면 좋을까요?" 하셨네요.

◆ 고준석: 구축 아파트를 사는 경우는 재건축을 통해서 자본 수익의 기대감 때문에 매수하는 거거든요. 그렇다고 하면 가장 중요한 것은, 이게 재건축을 했을 때 얼마나 지어질 수 있는지에 대한, 건물을 얼마나 지을 수 있는지, 그게 바로 용적률이거든요. 2종 일반 주거지역인지, 3종 일반 주거지역인지, 이것을 봐야 하고요. 아파트는 대부분 2종, 3종에 지어지는데, 3종이 용적률이 더 높습니다. 그래서 3종 일반지역을 매수하시는 게 좋고요. 이게 같은 조건이라고 하면 대지 지분이 큰 것을 사는 게 좋을 것 같습니다. 또 대지 지분도 비슷하다고 하면 같은 전체 단지 면적에 비해서 조합원 수가 작은 데는 사는 게 좋을 것 같다. 만약에 그 단지가같은 1000평이라고 하면 어떤 단지는 조합원 수가 500명인 경우가 있고, 어떤 단지는 600명인 경우가 있는데요. 500명인 경우가 좋다. 향후에 이익이 나면 1/N로 나눴을 때 수익이 더 많이 난다고 할 수 있죠. 또 재건축 투자는 미래 투자고, 장기 투자거든요. 장기 투자기 때문에 전세가 비중이 조금 높은 데를 사는 게 좋겠다. 그래서 이런 네 가지 정도를 유념하시고 구축 아파트를 매수하시는 게 좋을 것 같다는 생각입니다.

◇ 최형진: 좋은 조언 감사드립니다. 조금 빠르게 답변을 해주셔야 할 것 같습니다. 단답형으로요. 4120번님, "분당의 대단지 26년 된 18평 아파트를 보유하고 있는데, 집값이 제법 올라 파는 게 나을지, 재건축을 기대해서 더 보유하고 있는 게 나을까요?" 하셨네요.

◆ 고준석: 분당은 판교와 시너지 효과가 있기 때문에 보유하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 2412번님, "신월 3동 비라 거주 중입니다. 매도 후 이사 가는 게 좋을까요?"

◆ 고준석: 네, 매도 후 이사 가는 게 좋을 것 같습니다. 빌라기 때문에 집값 오르는 것에는 한계가 있다는 거죠. 그래서 주변에 대형 아파트로 이사 가시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 네, 고맙습니다.

◇ 최형진: 고준석 동국대 겸임교수와 함께했습니다.

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