본문으로 바로가기
56287563 0112019111556287563 03 0301001 6.0.18-RELEASE 11 머니투데이 0 false true true false 1573759800000 1574217617000 related

[MT리포트] "가진건 집 한채뿐"…그래서 주택연금 늘린다

글자크기
[머니투데이 박광범 기자, 변휘 기자, 김진형 기자] [편집자주] 주택연금은 사는 집을 맡기고 매월 생활비를 받는 상품이다. 정부가 가입 대상을 '고가주택' '젊은 은퇴자'로 확대한 것은 가진 거라곤 집 한 채뿐인 장년층의 '소득절벽'을 막기 위해서다. 하지만 여전히 '내 집'에 애착이 강한 정서 탓에 대중화까지는 갈 길이 멀다.

[주택연금 사용설명서] (종합)]


"월 46만원 받자고 3억짜리 집을 정부에?“

[주택연금 사용설명서] '주택연금' 둘러싼 대표적 오해와 진실

머니투데이

정부가 이르면 내년부터 주택연금 가입 가능 연령을 현행 60세에서 55세로 내리고, 집값 기준도 시가 9억원에서 공시가격 9억원 이하로 확대하기로 한 것을 놓고 갖가지 추측과 오해가 나오고 있다.

대표적인 게 “월 46만원 받겠다고 3억원 짜리 집을 정부에 갖다 바치라는 거냐”는 내용이다. 이는 정부가 주택연금 개편안을 발표하며 3억원 상당의 주택을 보유하고 있는 만 55세 가입자를 예로 든 것에서 비롯된다.

주택연금 가입 가능 연령이 55세로 낮아지면 기존에는 주택연금 가입 자체가 불가능했지만, 앞으로는 월 46만원의 주택연금을 수령할 수 있게 된다는 게 정부의 설명이었다.

많은 사람들은 월 46만원이라는 수령액과 집값 3억원에 주목했다. 월 46만원씩 1년을 받으면 552만원인데, 집값인 3억원을 수령하려면 약 54.3년을 받아야 하는 계산이 나오기 때문이다.

아무리 ‘100세 시대’라지만 단순 계산해서 109.3세까지 살아야 이자 한 푼 없는 본전을 뽑는 것 아니냐는 오해였다.

주택연금은 가입자 부부가 사망하기 전까지의 연금 지급액이 주택 처분 금액(집값)보다 낮을 경우 그 차액을 가족 등 상속인에게 지급한다. 즉 집값보다 덜 받은 금액은 가입자의 가족에게 간다.

반대로 연금 지급액이 주택 처분 금액보다 많다고 해도 이에 대한 청구는 이뤄지지 않는다. 주택연금이란 제도 자체가 노인복지 측면에서 시행되는 제도이기 때문에 주택 처분 가격을 뛰어 넘는 연금지급액은 정부가 책임진다. ‘집값이 오르면 무조건 손해’라는 것도 우려도 이해를 잘못했기 때문이다.

가입 시점 집값을 기준으로 연금지급액이 결정되므로 가입 이후 집값이 오르면 무조건 손해를 보는 게 아니냐는 것인데, 주택 처분 후 차액이 상속인에게 가며 당연히 집값 상승에 따른 이득도 상속인에게 간다. 집값 상승분을 정부가 가져가는 게 아니다.

다만 주택연금 가입 당시 집값 기준으로 결정된 월 지급금은 연금 가입 후 집값이 올라도 달라지지 않는다. 가입 이후 집값이 오르면 연금지급액에서 상대적으로 손해를 볼 수 있는 셈이다.

집값이 오르면 주택연금 중도해지 후 재가입을 하려는 수요가 일부 나타나는 것도 그 때문이다. 주금공은 집값이 올라 주택연금을 중도해지하는 경우 바로 재가입할 수 없도록 하고 3년 이후에 재가입할 수 있도록 하고 있다.

아울러 중도해지 3년 뒤 집값이 높아졌다고 주택연금 수령액이 크게 늘어나는 것도 아니다. 주택연금은 장기 집값 상승률이 하락하거나 평균 수명이 늘어나면 수령액이 줄어든다.

최근 장기 집값 상승률과 평균 수명이 늘어나고 있어 같은 조건이라면 주택연금은 빨리 가입하는 게 유리하다. 주금공 관계자는 “집값이 일시적으로 오르는 상황에서 중도해지 후 재가입을 한다고 반드시 연금 수령액이 늘어나는 것은 아니다”고 설명했다.

박광범 기자


'명퇴 후 곧바로 주택연금'…은퇴 후 풍족해진다

[주택연금 사용설명서]새로운 가입 대상 '135만 가구’

머니투데이

#서울 강남구에 사는 A씨는 조만간 명예퇴직을 피할 수 없을 것 같다. 5년 전 퇴직금을 중간정산해 꿈에 그리던 강남 아파트를 샀을 때는 주변의 부러움을 샀지만, 은퇴를 앞둔 지금은 줄어든 퇴직금 때문에 은퇴 후가 걱정이다. '믿을 건 집 한 채 뿐인데 집을 팔아야 하나' 고민하던 찰나. 주택연금 가입 조건이 확대된다는 친구의 조언을 들었다. '만 60세 이상, 집값 9억원' 조건에 애초에 생각지도 않았지만, 연령·가격 문턱이 대폭 낮아진다는 소식에 귀가 솔깃해졌다.

정부가 주택연금 가입연령을 만 60세(부부 중 연장자 기준)에서 만 55세로 낮추고, 가입주택의 가격제한을 시가 9억원에서 공시가격 9억원으로 현실화하면서 A씨는 주택연금에 가입할 수 있게 된다. 은퇴 후 국민연금 수령까지 소득 공백을 겪어 왔던 장년층, 고가주택 한 채 뿐 별다른 금융자산이 없는 은퇴 가구가 혜택을 볼 전망이다.

14일 금융위원회와 주택금융공사에 따르면 이번 조치로 새롭게 주택연금에 가입할 수 있게 되는 가구는 약 135만가구다.

주택연금 가입 연령을 낮추는 것은 주택금융공사법 시행령만 개정하면 되기 때문에 정부의 결정에 따라 언제든 가능하다. 다만 주택가격 현실화는 법 개정이 필요해 국회 문턱을 넘어야 한다. 금융위는 연내 법 개정에 나서 내년부터 시행한다는 시간표를 짜 뒀다.

가입연령을 낮추면 A씨와 같은 은퇴자에게 혜택이 돌아간다. 지난 5월 통계청에 따르면 직장 은퇴 평균 연령은 남성이 51.4세, 여성은 47.6세로, 국민연금을 받는 62~65세까지는 '소득절벽'이 불가피했다. 사적연금 등 은퇴 후 대비가 소홀한 국내 현실을 고려하면, 이를 주택연금으로 메우는 게 효과적일 수 있다.

주택연금 가입 주택의 가격 현실화의 경우 부동산 자산에 대한 '쏠림'이 심각한 국내 가계에 도움이 될 전망이다. 공시가격이 보통 시세의 70% 정도인 점을 고려하면, 공시가격 9억원 주택은 시가로는 13~14억원이 된다. 서울 강남·서초·송파 등의 1주택자가 주택연금에 가입할 수 있게 된 셈이다.

예컨대 강남구 도곡동 삼성아파트는 공급면적 81㎡ 기준 공시가격이 7억3200만원이지만, 지난달 실거래가는 12억5000만원이다. 시가 기준으로는 주택연금에 가입할 수 없지만, 공시가격 기준으로는 9억원 아래여서 주택연금에 가입할 수 있게 되는 셈이다.

가입 조건 확대로 주택연금 가입자 상승 폭이 커질지 주목된다. 2007년 처음으로 도입된 주택연금은 이듬해인 2008년 가입자가 1210명에 불과했지만, 지난해 말 6만명(누적 기준)을 돌파한 뒤 올해 4월에는 6만4447명까지 증가했다.

반면 가입 문턱을 낮춰도 주택연금 가입자가 급증하진 않을 것이란 시각도 존재한다. 금융권 관계자는 "최근 서울을 중심으로 집값이 다시 들썩이고 있는 와중에 시장에선 '주택연금에 가입한 뒤 집값이 뛰면 손해'라는 오해가 많다"며 "주택 소유에 대한 애착이 강한 국내 정서도 여전하기 때문에, 가입 대상자가 많아졌다고 주택연금 가입도 큰 폭으로 늘긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

변 휘 기자


55세 가입한 주택연금…월 얼마나 받을까

[주택연금 사용설명서]
머니투데이


정부가 주택연금 가입연령을 만 60세(부부 중 연장자 기준)에서 만 55세로 낮추고, 가입주택의 가격제한(9억원)을 시가에서 공시가격으로 전환하면서 실제 월 수령액이 얼마나 될지에 대한 관심이 높아졌다.

주택연금의 월 수령을 결정하는 기준은 집값, 가입나이, 기대수명, 장기 집값 상승률, 금리수준 등이다.

우선 집값이 높아야 연금액이 많아진다. 예컨대 60세 가구주가 3억원짜리 집으로 주택연금에 가입하면 매월 59만5000원(이하 종신지급방식 기준)을 받지만, 집값이 6억원이면 119만1000원을 받는다.

가입 연령의 영향도 크다. 주택연금은 가입자가 기대수명까지 생존한다고 가정해 연금액이 정해지기 때문이다. 나이가 많고 적은 가입자의 다른 조건이 모두 같다면, 고연령의 가입자가 더 빨리 사망하기 때문에 더 많은 돈을 지급해야 하는 셈이다. 같은 3억원 아파트로 가입해도 70세는 89만5000원을 받는다. 60세보다 30만원이 많다.

하지만 전문가들은 일찍 가입하는 게 낫다고 말한다. 매년 월 수령액이 줄어드는 추세기 때문이다. 실제로 상품 출시 초기인 2008년 65세였던 A씨가 3억원짜리 아파트를 가지고 주택연금에 가입했다면 월 수령액은 86만4700원으로 90세까지 총 2억6900만원을 받을 수 있었다.

반면 지난해 가입했다면 나이가 75세여서 월 수령액은 114만6380원으로 증가했지만 90세까지 받는 금액은 2억1900만원으로 5000만원 가량 덜 받는다. 올해는 같은 75세의 월 수령액이 112만5000원으로 더 줄었다.

젊은 나이 가입이 총액 면에서 반드시 유리한 것은 아니다. ‘역모기지론’이라는 주택연금 상품의 특성상 이용 기간이 길면 이자를 더 부담하게 되고, 자연스럽게 총 수령액도 줄 수 있다. 반면 가입자가 사망해도 배우자는 계속 수령하며, 오래 살수록 총액은 자연스럽게 늘어나는 등 변수가 많다. 집값이 떨어져도 매월 고정 수입이 유지되는 ‘안정성’은 더 큰 혜택일 수 있다.

정부는 내년부터는 3억원 주택 기준 만 55세 가입자가 월 43만원 가량을 수령할 수 있을 것이라고 예고했다. 주택가격 제한을 공시가 기준으로 바꾸지만, 월 수령액은 현재의 상한액은 그대로 유지된다. 이에 따라 내년 13억원 주택의 만 55세 가입자는 매월 수령액이 130만원 정도다. 시가 9억원 주택 보유자와 같다.

이렇게 되면 고가 주택 보유자는 가입을 망설일 수 있다. 주택 가치에 걸맞는 월 지급금을 받지 못하는 것은 손해라 생각할 수 있기 때문이다. 하지만 다른 선택지가 존재한다. 당장 '소득절벽'이 발생한 가입자는 일단 주택연금으로 안정적인 수입을 확보하고, 여유가 생기면 수령액을 갚고 해지하면 된다. 물론 이 과정에서 보증료(집값의 약 1.5%) 손해는 감수해야 한다.

변 휘 기자


월 평균 101만원 주택연금 받는 사람들

[주택연금 사용설명서]가입자 평균 연령 72세, 가입자 6만9191명…가입자 만족도 높아

머니투데이

#1960년대 중반 프랑스 아를 지방에 살던 칼망은 동네 변호사에게 살던 아파트를 팔았다. 매매조건은 굉장히 특이했다. 칼망이 살아있는 동안 매달 2500프랑(약 50만원)을 변호사가 지불하는 대신 그녀가 죽은 다음 집의 소유권을 변호사가 갖기로 한 것. 계약 당시 칼망의 나이는 90세. 변호사의 나이는 47세였다. 모두가 변호사가 이득을 보는 거래라 생각을 했지만 예상은 보기 좋게 빗나갔다. 1995년 변호사가 77세로 사망했을 당시 칼망은 120세의 나이로 여전히 정정했다. 변호사가 30년동안 매달 2500프랑씩 낸 돈을 전부 합치면 집값의 두배가 넘었다. 주택 소유권을 넘겨 받기위해 변호사의 가족들은 2년 뒤(1997년) 칼망이 사망할 때까지 매달 약속한 금액을 지불해야 했다.

칼망 할머니의 사례는 집 한 채가 노후의 큰 자산이 될 수 있다는 점과 노후 준비 기간을 통계상의 평균 나이 기준으로 생각하면 안 된다는 점을 명확히 보여준다. 가뜩이나 은퇴 이후 가진 재산이라고는 집 한 채뿐인 경우가 대부분인 국내 현실을 감안하면 칼망 할머니의 이야기는 그저 웃어넘길 수만은 없는 사례다.

실제로 국내에서도 주택연금에 대한 관심이 늘고 있다. 주택금융공사(주금공)에 따르면 10월 말 기준 주택연금 가입자 수는 6만9191명으로 집계됐다. 가입자의 평균 연령은 72세로, 가입자들이 보유하고 있는 주택의 평균 가격은 2억9600만원으로 월 평균 지급금은 101만원 수준이다. 하지만 많은 사람들이 아직도 주택연금 가입을 망설이고 있다. 60세 이상 자가주택 보유가구 중 주택연금 이용률은 1.5%에 불과하다. 무엇보다 자식에게 재산을 물려줘야 한다는 인식이 여전한 국내 현실에서 하나 남은 재산(집)을 본인을 위해 사용하는 것에 대한 거부감이 큰 게 현실이다.

주금공이 공개한 주택연금 가입자들의 수기 사례에서도 이 같은 고민이 엿보인다. 남편 없이 홀로 집안 생계를 이끌어 온 A씨에게 은퇴 후 남은 것은 30년 전 빚을 지며 장만했던 시영아파트 한 채 뿐이었다. 아파트가 오래돼 재건축에 들어갔고, 집값도 크게 올랐다. 자녀들은 그동안 고생했으니 주택연금을 받을 것을 권했지만 A씨는 유일하게 자식들에게 물려줄 재산이라며 한사코 거부했다.

‘그 집은 엄마의 재산이니 엄마가 써야 한다’는 끈질긴 설득에 A씨는 마음을 바꿨다. 본인이 죽으면 주택 처분 가격에서 사망 전까지의 수령액을 뺀 차액을 자식들에게 준다는 말도 A씨의 부담을 덜어줬다. 2015년부터 첫 주택연금을 수령한 A씨는 손주들에게 용돈도 주고, 가족 외식에서 본인이 계산도 하면서 주택연금 받길 잘했다고 생각했다.

오히려 자녀들에게 짐이 될까 주택연금에 가입하는 사람들도 있다. 은퇴 이후 이렇다 할 소득이 없는 상황에서 자녀들에게 손을 벌릴 순 없기 때문이다. B씨는 2016년 봄 주택연금에 가입했다. 은퇴 후 자식에게 기대고 싶은 마음이 생기면 서로에게 부담이 될 것 같았기 때문이다. B씨의 선택에 가족들도 동의했다.

매달 꼬박꼬박 들어오는 연금을 보며 B씨는 바쁘게 지내왔던 젊은 시절을 보상받는 기분을 느꼈다고 했다. 그는 주택연금 덕분에 돈 걱정 없이 주위를 둘러볼 수 있는 여유를 가진 지금의 삶에 만족하고 있다.반대로 한편에선 평균 수명 연장에 따른 은퇴 이후 삶의 질에 대한 관심이 높아진 사회 분위기가 주택연금 가입 문턱을 낮추고 있다.

C씨는 주택연금 가입 이후 새 삶이 시작됐다고 말한다. 회사를 다닐 때는 회사에만 매여 자기의 삶이 없었지만 퇴직 후 매달 나오는 주택연금을 받으며 온전히 자신의 삶을 즐기고 있다. 걷기 동호회와 시니어 합창단 활동은 물론 불교대학에서 자기계발로 바쁜 나날을 보내는 중이다. C씨는 “주택연금이 없었다면 현재 생활은 상상하기 어려웠을 것”이라며 “은퇴 이후를 ‘인생 2막’이라고들 하는데, 하고 싶은 일을 모두 하면서 사는 게 중요하지 않겠느냐”라고 말했다.

박광범 기자


부자 논란에 막힌 주택연금 집값 상향, 이번엔 될까

[주택연금 사용설명서'시가 9억원' 11년째 그대로…여야 모두 법 개정안 발의, '상한 폐지' 가능성도

머니투데이

주택연금 가입 대상 주택가격의 상한이 시가 9억원으로 결정된 것은 2008년 10월이다. 2007년 7월 주택연금이 처음 출시될 당시엔 6억원이었다. 하지만 부동산 경기 침체로 양도소득세 부담 완화를 추진한 정부가 소득세법상 ‘고가주택’의 기준을 6억원에서 9억원으로 높이면서 함께 조정됐다. 이후 11년째 이 기준이 적용되고 있다.

하지만 그 사이 집값은 꾸준히 상승하면서 고가주택의 기준 논란은 계속되고 있다. KB부동산시세에 따르면 서울 아파트 중위매매가격은 올해 10월 기준으로 8억7000만원에 달한다. 이 때문에 9억원은 ‘고가주택’이 아니라 ‘평균주택’이라는 지적이 나온다.

◇11년째 그대로인 주택연금 가입 주택가격 기준..2015년부터 상향 방안 나왔지만 지지부진

정부가 13일 고령화 대책의 일환으로 주택연금 가입이 가능한 주택가격의 상한을 현재 시가 9억원에서 공시가 9억원으로 조정키로 했지만 주택가격 조정 논의는 이미 몇년 전부터 시작됐다. 금융위원회가 2015년 8월 ‘주택연금활성화방안’을 통해 ‘9억원 이하 주택가격 한도 폐지’를 추진하겠다고 발표했고 2017년 6월 강효상 자유한국당 의원이 주택가격의 상한을 없애는 주택금융공사법 개정안을 발의하기도 했다.

하지만 고가주택을 보유한 부유층에게 주택연금의 혜택을 주는데 대한 논란 때문에 진도가 나가지 않았다. 주택연금은 정부 기관인 주택금융공사가 취급하는 공적보증상품인데 ‘부자’에게까지 정부 지원을 할 필요가 있느냐는 논리가 늘 발목을 잡았다. ‘비싼 집 팔고 싼 집으로 이사가면 될 게 아니냐’는 게 대표적인 반론이다.

반면 주택연금이 공적보증을 통해 사회 전체적으로 노년층의 노후불안을 완화하기 위한 정책상품이고 9억원을 초과하는 고가주택을 보유한 사람이라도 별도의 소득원이 없다면 노후불안에 노출되는 것은 마찬가지라는 점에서 상한선을 높여야 한다는 주장도 힘을 얻고 있다. 또 고가주택일수록 주택연금에 손실이 발생할 확률이 더 낮다.

◇정부안은 '9억 기준을 시가에서 공시가로 전환'..국회엔 '상한 폐지' 법안들 상정

금융위는 찬반의견을 종합해 올해 초 업무계획을 통해 다시 주택가격 상한을 올리는 방안을 들고 나왔다. ‘한도 폐지’ 대신 ‘시가’를 ‘공시가’로 바꾸는 방안이었다. 주택가격 기준이 공시가로 바뀌면 시가 13억원 짜리 주택도 가입이 가능해진다. 금융위에 따르면 ‘공시가 9억원’으로 변경되면 8만~8만5000가구가 추가로 주택연금 가입대상으로 흡수될 것으로 추정된다.

방식은 달라졌지만 실상은 2015년 ‘한도 폐지’ 방안과 다르지 않다. 한도를 폐지하나 기준을 시가에서 공시가로 바꾸나 연금 지급액은 주택가격 9억원까지만 인정하겠다는 방침은 변함이 없기 때문이다. 현재 60세 가구주가 9억원 짜리 주택으로 받을 수 있는 주택연금은 월 179만원이 최대치다. 주택가격이 13억원이더라도 최대 연금지급액은 달라지지 않는다는 의미다.

국민들의 노후생활 안정을 위해 주택연금에 가입할 수 있는 범위는 넓히되 최대 연금지급액은 지금 수준으로 제한해 주택연금의 건전성을 유지하고 부자논란도 피하기 위한 조치다. 최재성 더불어민주당 의원이 정부안과 비슷한 내용의 주택금융공사법 개정안을 지난 5월 발의해 놨다.

정부는 올해 정기국회에서 주택금융공사법 개정을 추진하겠다는 방침이지만 아직까지 법 개정안은 본격적으로 논의되지 못했다. 하지만 논의 테이블에 오르면 큰 반대는 없을 전망이다. 여야 의원들이 각각 발의한 개정안은 모두 정부안보다 강한 ‘상한 폐지’를 담고 있기 때문이다.

정부도 상한선을 높여야 한다는 방향성에 공감하고 있어 국회가 상한을 아예 폐지하는 쪽으로 결정해도 따른다는 입장이다. 정부안은 ‘시가 9억원’이지만 국회 논의 과정에서 상한 자체가 폐지될 가능성도 열려 있는 셈이다.

김진형 기자

박광범 기자 socool@mt.co.kr, 변휘 기자 hynews@, 김진형 기자 jhkim@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>
기사가 속한 카테고리는 언론사가 분류합니다.
언론사는 한 기사를 두 개 이상의 카테고리로 분류할 수 있습니다.

함께 볼만한 영상 - TV줌