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상한제지역 발표 당일 잠실엘스 전용 59㎡ 16.8억 신고가...누르면 더 튀는 시장

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서울 주택시장 잇단 규제로 단련

분양가 상한제 지정지 발표에도

급매물·호가 하락 움직임 없어

초기 재건축 단지도 관망세 보여

'수요 억제 중심' 규제 회의론 커져

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서울 주택 시장을 꽁꽁 묶기 위해 규제가 더해졌다. 기존 투기과열지구, 투기지역지정에 이어 등장한 민간택지 분양가상한제까지 첫 지정 지역은 모두 서울이었다. 전체 27개 동 중 강남구 8개 동, 서초구 4개 동, 송파구 8개 동, 강동구 2개 동 등 22개 동이 강남 4구에 몰렸다. 강남구 대치·개포·삼성동, 서초구 반포·잠원동, 송파구 잠실·신천동, 강동구 둔촌동 등 그간 집값 상승을 주도한 지역들이다. 또한 영등포구 여의도동과 함께 강북권에서도 마포구 아현동, 용산구 한남·보광동, 성동구 성수동1가가 지정됐다.

국토교통부는 추가 지정 가능성을 피력했다. 박선호 차관은 “이번 한번으로 분양가상한제 지정이 끝나는 것이 아니라 시장 상황에 따라 2차, 3차로 얼마든지 지정할 수 있다”면서 양천구 목동, 동작구 흑석동, 경기 과천 등에 대해서도 “시장 불안 우려가 있는 경우 신속하게 추가 지정하겠다”고 밝혔다. 언제든지 주거정책심의위원회를 열어 상한제 적용 지역을 추가 지정할 수 있는 만큼 업계에서는 사실상 서울 전 지역이 지정 대상이라는 말까지 나오는 상황이다.

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◇ 갈수록 강화되는 서울 규제
= 앞서 지난 2016년 11·3 대책을 통해 청약조정지역이 지정되면서 서울 주택시장은 규제에 묶이기 시작했다. 청약 1순위 자격이 강화 되고, 재당첨은 물론 분양권 전매도 소유권등기 시점 이후로 제한했다. 이후 2017년 6·19 대책을 거치며 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 7개 시, 부산 해운대구 등 7개 구, 세종시와 함께 서울은 전 지역이 청약조정지역으로 지정됐다.

이후 2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 투기과열지구는 6년 만에, 투기지역은 5년 만에 다시 등장했다. 청약조정지역도 서울 주택 시장에 통하지 않자 대출 제한과 정비사업지를 압박하는 강력한 규제책을 내놓은 것이다.

투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가고 재건축 조합원 지위 양도도 조합설립인가 이후 소유권이전등기까지 제한된다. 9억 초과 주택은 특별공급도 없고, 3억원 이상 거래에는 자금조달계획서를 의무적으로 신고해야 하는 등 조정대상지역에서 보다 훨씬 거래가 까다로워졌다. 양도소득세 중과는 물론이다. 상황이 이렇다 보니 양도세 중과가 시행된 지난해 4월 직후와 9·13대책 시행 직후에는 서울 주택 거래량이 급감했다. 9·13대책으로는 올해 상반기까지 서울 아파트값이 한국감정원 기준으로 2%가량 떨어지기도 했다.

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◇ 3.3㎡당 1억 나오자 상한제 카드 = 지난 7월부터 다시 서울 아파트값이 반등 조짐을 보이자 정부에서 내놓은 카드가 민간택지 분양가상한제다. 하지만 상한제 언급 후 아파트값이 오히려 더 상승했다. 상한제로 인해 도심 정비사업을 통한 공급이 줄어들 것으로 우려해 신축 아파트의 희소성이 부각됐다. 서초구 반포동 아크로리버파크는 공급면적 기준으로 3.3㎡당 1억원을 돌파하는 등 강남권 신축 아파트는 거의 대부분 주택형별로 최고가를 기록했다고 해도 무방할 정도다.

이에 정부는 분양가상한제를 본격 시행했다. 국토부는 상한제로 인해 신규 분양가 상승이 주변 주택가격을 올리고 다시 주변 시세가 분양가를 올리는 순환을 끊어 서울 집값을 잡을 수 있을 거라는 판단이다.

반면 시장의 반응은 정반대다. 지난 8·2 대책, 9·13대책과 달리 기존 아파트에서 급매물이 등장하거나 호가 하락 움직임이 나타나고 있지 않다. 잇단 규제에 서울 주택 시장은 내성이 생겨 단련됐다는 말까지 나온다. 오히려 집값 선도지역, 즉 주거 선호지역에서 공급이 줄어 일대 기존 아파트값은 더 오를 수 있다는 관측도 나온다.

정부가 상한제 구역을 발표한 지난 6일 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 59㎡는 16억 8,000만원에 최고가 거래됐다. 올 초 12억원대에서 4억원 오른 값이자 당시 같은 아파트 전용 84㎡의 가격대다. 초기 재건축 단지 또한 아직까지 가격에 영향 없이 일시적인 관망세다. 오히려 전셋값이 가을 이사철, 자사고와 외고 일괄 폐지 등에 상한제로 인한 ‘로또분양’ 대기 수요까지 겹치면서 매매가격 상승률을 상회하며 오르고 있다.

수요 억제 정책을 중심으로 한 정부의 부동산 규제가 서울을 겹겹이 둘러싸면서 더 이상의 규제가 약효를 볼 수 있을 지도 의문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “분양가상한제로 인해 재건축·재개발 조합원은 힘들어질 수 있지만 기존 아파트 가격에는 당장 영향은 없을 것”이라며 “중장기적으로 정비사업의 사업성이 나빠져 공급이 위축되는 건 불 보듯 뻔한 전망이다”고 말했다. 이어 “연말이나 내년 초까지 정책효과가 나타나지 않으면 정부는 또 추가 규제를 내놓을 수밖에 없다”고 덧붙였다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com

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