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[부활한 민간택지 분양가 상한제]‘로또 아파트’ 늘면 집값 떨어질까?...분양가상한제 시장 효과 논란

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상한제 적용되는 공공택지, 집값 뛰는건 마찬가지

"상한제로 집값 안정화됐다는 근거 없다"

풍선효과, 쏠림현상 등 시장 왜곡 가능성도

[헤럴드경제=박일한 기자] 민간택지 분양가상한제 시행 지역이 정해지면서 주택시장에 미칠 영향에 대해 관심이 모아지고 있다. 정부와 민간 전문가의 시각차가 크다.

정부는 일단 정책 효과에 대해 크게 기대하는 분위기다. 김현미 국토교통부 장관은 6일 저녁 KBS 1TV 뉴스에 출연해 “이전 8·2, 9·13 부동산 대책을 통해 조세나 청약제도 등을 정비했다면 이번 분양가상한제는 마지막 퍼즐”이라며 “(집값 안정을 위한) 마지막 퍼즐이 맞춰졌으니 시장 안정화에 기여할 수 있을 것”이라고 기대감을 드러냈다.

이문기 국토부 주택토지실장도 “분양가상한제 시행으로 주택도시보증공사(HUG) 심사보다 분양가가 5~10% 낮아질 것”이라며 “실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고 집값 상승의 악순환을 끊기 위한 것”이라고 설명했다.

하지만 민간 전문가들은 부정적 의견이 더 많다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분양가상한제 효과에 대한 연구 논문 10개 가운데 8~9개는 효과가 없다는 것”이라며 “경제학 교과서엔 가격 상한제 자체가 시장에 나쁜 영향을 초래한다고 나온다”고 설명했다.

이재국 금융연수원 교수는 “누구나 인정할 만한 분양가상한제의 집값 안정 효과에 대한 근거는 현재까지 없다”며 “장기적으로 강남 3구 등 인기지역 재건축, 재개발 사업의 추진 속도를 늦춰 공급 부족으로 집값이 더 오를 것”이라고 예상했다.

시장 전문가들은 분양가상한제가 실제 적용된 지역에서 집값 안정 효과가 있었는지 반문한다. 민간택지에 분양가상한제가 적용됐던 과거 노무현 정부 때 집값이 폭등했던 사례뿐 아니라 당장 이미 분양가상한제 적용을 받고 있는 수도권 인기 공공택지 지구 집값 흐름만 봐도 상한제 효과에 대해 시사점이 많다는 것이다.
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올 4월 공공택지 최고 분양가로 분양한 ‘송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스' 견본주택 모습. '로또' 청약으로 통해 평균 70대1의 청약경쟁률로 마감됐다. 이 아파트는 공공택지에 지어져 분양가상한제 적용을 받았다.

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수도권 공공택지 중 대표적인 인기지역으로 위례신도시가 있다. 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 마련한 수도권 공공택지에 조성하는 신도시다. 공공택지지구여서 무주택자만 청약 가능하고, 최대 8년까지 전매가 제한된다.

처음부터 분양가상한제를 적용해 최근까지 아파트를 공급해 왔다. 그런데 위례신도시는 조성 이후 수도권에서 집값이 가장 많이 오른 지역 중 한 곳으로 손꼽힌다. 경기 성남시 수정구 ‘위례역푸르지오 5단지’ 83㎡(이하 전용면적)의 이달 7일 현재 일반 평균 시세는 11억원이다. 2년 전인 2017년 10월 8억5000만원이던 게 2년 만에 2억5000만원 뛰었다. 이 단지와 가까운 ‘힐스테이트위례’ 99.98㎡의 현재 일반 평균 시세는 12억원이다. 2년 전 10억3000만원이었으니 2년 만에 역시 2억원 정도 올랐다.

2012년~2014년 사이 3.3㎡당 1600만~1700만원 수준에 분양했던 위례신도시 아파트의 현재 시세는 대부분 3000만원을 넘는다. 지난 4월 분양한 ‘송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스’의 3.3㎡당 평균 분양가는 2179만원이었다. 당첨만 되면 당장 수억원의 시세차익을 누릴 수 있으니 ‘로또’로 여겨졌다. 당시 평균 청약경쟁률은 70.16대1이었다.

곽창석 도시와공간 대표는 “집값은 해당지역 입지나 수요에 따라 달라지는 것이지 분양가상한제가 적용됐다고 인기지역의 시세가 갑자기 떨어지지 않는다”며 “수요가 많은 지역에 분양가상한제가 적용되면 주변 시세보다 싸니 당첨자에게 ‘로또’가 될 뿐이지, 주변 시세가 강제로 싸게 정해진 분양가에 수렴되는 일은 나타나지 않는다”고 했다.

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국토교통부가 서울 27개동의 민간택지 분양가 상한제 대상 지역을 발표했지만 집값을 잡을 수 있을 지는 의문이다. 사진은 서울 강남구 은마아파트 모습. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com

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동단위로 지정된 민간택지 분양가상한제가 쏠림현상, 풍선효과 등 시장을 왜곡시킬 것이란 지적도 나온다. 양지영 R&C연구소 소장은 “이번 지정대상에서 제외된 지정지역 옆 동이나 경기 과천 등에서는 풍선효과(한 지역을 누르면 다른 지역이 오르는 현상)가 나타날 가능성이 크다”고 진단했다.

강남 주요 재건축단지는 일시적으로 투지 심리 위축이 불가피할 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피해 가격 상승세가 주춤할 것”이라면서도 “분양가상한제 시행으로 유망 입지에 대한 청약 수요 쏠림 현상은 더 커질 것”이라고 내다봤다.

jumpcut@heraldcorp.com

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