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[김경래의 최강시사] 김기식 “분양가 상한제는 박정희 대통령이 원조”

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- 분양가상한제, 보혁 갈등 아냐. 박정희 대통령 첫 시행, 노태우 정부는 원가연동 규제도
- 동 단위 핀셋 규제는 ‘추가 규제’ 예고한 것. 풍선효과 나타나면 바로 2차 지정할 듯
- 상한제 폐지했던 이명박-박근혜 정부 때 서울 집값 16% 폭등. 최근엔 상승세 주춤
- ”얼마나 가자 보자“ 시장-정부정책 사이 긴장 지속될 것. 부동산 정책은 ‘지속성’이 제일 중요

■ 프로그램명 : 김경래의 최강시사
■ 코너명 : <김기식의 식스센스>
■ 방송시간 : 11월 7일(목) 8:31~8:45 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김경래 (뉴스타파 탐사팀장)
■ 출연 : 김기식 정책위원장 (더미래연구소, 前 금감원장)




▷ 김경래 : 더 나은 미래를 위해 오늘의 정책을 고민하는 시간, <김기식의 식스 센스(Sik’s Sense)>. 김기식 더미래연구소 정책위원장 오늘도 나와 계십니다. 안녕하세요.

▶ 김기식 : 안녕하세요.

▷ 김경래 : 오늘은 이거 관심 있는 분들이 많을 겁니다. 어제 발표가 됐죠? 분양가 상한제 어디, 어디, 어디 콕 집어서 여기, 여기 하겠다. 동 수준까지 발표하는 건 처음 본 것 같아요. 맞죠?

▶ 김기식 : 네, 맞습니다.

▷ 김경래 : 맞죠? 크게 약간 구 차원은 어디서 본 것 같은데 27개 동을 발표했습니다. 예정되어 있던 거기는 한데 어떻게 보셨어요? 일단 그 발표를.

▶ 김기식 : 일단 먼저 청취자분들께 분양가 상한제 관련해서 일각에서는 이게 무슨 보수, 진보 내지는 재산권 침해 논란 이런 이야기들을 합니다만 사실 분양가 상한제는 1977년도에 박정희 대통령이 최초로 했고요. 또 노태우 대통령 집권 기간 때인 89년도에는 원가에 연동해서 분양가 규제를 해왔습니다. 다시 말해서 분양가 규제라고 하는 건 꼭 진보, 보수 이런 이념의 문제가 아니라 필요에 따라서 정부가 이전부터 해 왔던 정책이다. 이게 무슨 마치 없던 걸 참여정부 때 시작한 거다 이렇게 보시지는 않아야 한다.

▷ 김경래 : 예전부터 해왔던 시장 규제 정책이네요?

▶ 김기식 : 그렇습니다. 그런데 우리가 헌법에 있는 119조에 의해서 집값이 폭등하거나 이럴 경우에 우리 경제에 있어서 어떤 균형적 발전을 위협하기 때문에 이런 정책을 써왔다는 점을 말씀드리고요. 이번에 김현미 장관이 발표한 건 말 그대로 우리 김경래 기자가 이야기하셨던 것처럼 이례적으로 동 단위로 아주 핀셋 규제라고 할 만한 말에 딱 걸맞게 동 단위로 지역을 발표했습니다. 예를 들면 강남 3구도 다가 아니라 한 절반 정도. 다른 구에 비해서 많기는 합니다만 절반만 딱 대상화했기 때문에 아마 굉장히 고심 끝에 소위 부정적 파장이나 공급의 위축 같은 것들을 최소화하면서 일종의 집값 안정화 효과를 노리기 위해서 이런 핀셋 규제를 하지 않았나 싶고요. 이 이야기는 달리 이야기하면 단계적으로 접근하고 있다. 다시 말해서 분양가 상한제 적용 대상이 이번에는 27개 동이지만 앞으로 확대될 거라고 하는 것을 예고하고 있다고도 볼 수 있습니다.

▷ 김경래 : 시그널을 준 거다?

▶ 김기식 : 그렇습니다.

▷ 김경래 : 그런데 좀 의아한 건 분양가 상한제가 정책 발표된 지는 꽤 됐어요.

▶ 김기식 : 예고됐죠.

▷ 김경래 : 예고는 됐고 실제로 어디, 어디 한다 여기까지는 안 나왔어도. 그러면 시장이 그 시그널을 받아들여서 조금 집값이 폭등하던 게 좀 안정된다 이런 예상이 충분히 가능했는데 발표되고 나서 올랐어요, 집값이 서울 같은 경우에는. 그게 잘 이해가 안 돼요. 왜 그런가 이게.

▶ 김기식 : 아니요, 오히려 이제 예고되어 있으면 시행을 앞두고 일어나는 현상이죠.

▷ 김경래 : 그렇게 보시는 건가요?

▶ 김기식 : 네, 왜냐하면 분양가 상한제가 실시되어서 그것이 지속될 경우에 당연히 집값 하락을 만들거든요. 왜냐하면 분양가 상한제가 되면 현재 시가보다 낮은 가격에 분양가를 받을 수 있으니까 해당 지역의 아파트를 사려고 하는 수요들이 갑자기 대기 수요로 빠지게 되거든요. 그러면 수요가 줄어드니까 집값이 내려가게 되는 효과를 가져오게 될 가능성이 높은 거죠. 그러니까 일단 그 전에 부동산 거래들이 늘어나면서 일정하게 매매 가격이 상승하는 건데 지금 이제 조치를 취했으니까 이것이 어떻게 결과가 나타날 거냐라는 걸 지켜봐야 할 것 같고. 일부 좀 집값이 꿈틀거렸던 일부 지역에서 이번에 분양가 상한제 적용 대상 지역에서 빠졌다. 제가 지역은 거론하지 않겠습니다만. 그 경우도 아마 이거는 두 가지 의미가 있는 것 같습니다. 하나는 김현미 장관이 하여간 집값을 이렇게 끌어올리면 지정할 거야라고 하는 좀 시장에 대해서 경고하는 이런 메시지를 낸 측면도 있는 것 같고요. 또 하나는 아마 구체적으로 아파트의 분양 공급 계획이나 재건축, 재개발 계획들이 다 사전에 잡혀 있기 때문에 그것들을 다 고려해 가면서 이걸 이번에 좀 단계적으로 접근한 것이 아닌가 싶습니다.

▷ 김경래 : 그런데 이게 분양가 상한제를 하면 대표적으로 부작용이라고 해야 할까요? 반대적인 작용이 공급 부족이 생길 것이다 이 우려들이 일부 있잖아요. 공급 부족이 생기면 집값이 오른다. 그러니까 분양가 상한제 해서 집값을 못 잡는다. 그래서 가격이 계속 올라가는 거 아니냐 그렇게 이야기하는 사람들도 있더라고요.

▶ 김기식 : 사실 그거는 지난 과거의 통계적 접근을 하게 되면 사실이 아닙니다. 예를 들어서 아까 제가 노태우 정부 때 아예 원가에 연동해서 분양가를 규제했다는 말씀을 드리지 않았습니까? 그런데 그 노태우 정부 기간이 우리나라 건국 이래 최대의 아파트 물량이 공급된 시기거든요. 그러니까 소위 분양가 규제라는 것과 공급의 많고 적음이 꼭 그렇게 연동되지 않는다는 점을 말씀드리고 싶고요. 또 이게 분양가 상한제를 할 경우에 공급이 축소되어서 기존 아파트 가격을 폭등시킬 거라고 하는, 그러니까 가격이 오히려 올라갈 거라는 이야기를 하는데 실증적으로는 그렇지 않습니다. 노무현 대통령 시절에, 참여정부 시절에 2005년도에 공공 택지에 대한 분양가 상한제를 했고 2007년도에 민간 택지에 이번과 같이 분양가 상한제를 했다가 이명박 정부 들어서서 그거를 폐지했거든요. 그런데 오히려 이명박, 박근혜 정권 10년. 9년이죠, 박근혜 대통령이 임기를 못 채웠으니까. 9년 동안에 오히려 서울 지역의 아파트 가격은 16%가 폭등을 했거든요. 그러니까 다시 말해서 분양가 상한제 폐지 이후에 오히려 아파트 가격이 길게 보면 더 올랐다. 그런 점에서는 일시적으로 분양가 상한제를 실시했을 때 그 지역의 일시적인 공급에 있어서 조금 부족 현상이 발생할 수는 있을지 몰라도 장기적으로 보면 분양가 상한제가 아파트 가격의 상승을 막을 뿐만 아니라 최근의 연구는 한 11% 정도, 앞으로 한 4년 정도 이거를 계속 지속적으로 할 경우에는 아파트 가격이 한 11% 정도 떨어질 거다 이런 연구 결과도 나와 있죠.

▷ 김경래 : 또 하나 우려라고 해야 할까요. 풍선 효과. 거기 막으면 뭐 하냐. 다른 데 간다. 이거 어떻게 봐야 해요?

▶ 김기식 : 그러니까 그것도 우리 김현미 장관도 우려를 해서 풍선 효과가 날까 봐 만약에 이번에 27개 하지만 또 만약에 집값이 꿈틀거리고 3가지 요건을 이야기하지 않았습니까? 추가 지정할 수 있다고 하는 걸 사실 이례적으로 굉장히 강하게, 사실상 거의 예고하다시피 했다고 하는 점에서 아마 그 풍선 효과가 일부라도 나타나면 즉각적으로 2차 지정에 들어가지 않을까 싶습니다.

▷ 김경래 : 그러니까 풍선 효과 이런 우려들을 정책 당국자들도 다 알고 있다. 그래서 그 부분에 대한 대책이 있다 이런 사인을 준 건데 그런데 한 가지 참 의아한 건 문재인 정부 들어와서 집값 잡겠다고 계속 정책을 발표하지 않았습니까? 열몇 번째라고 해요, 이번이. 그런데 집값은 서울 집값을 기준으로만 보면요. 지방 집값은 떨어진 데가 꽤 있습니다.

▶ 김기식 : 맞습니다.

▷ 김경래 : 서울 집값은 18개월째 상승한다고 지금 나오고 있습니다, 통계적으로 보면. 정책이 실패하고 있는 거 아니냐.

▶ 김기식 : 꼭 그렇게 보기는 어려운 게 집값이라고 하는 게 예를 들어서 문재인 정부 초기까지, 그러니까 박근혜 정부 말기부터 문재인 정부 초기까지의 집값 상승폭에 비하면 지금은 떨어진 거죠. 2014년도 박근혜 대통령 시절에 최경환 부총리가 부동산 대책 내놓으면서, 소위 부동산 대책이라기보다는 건설 경기 활성화 대책을 내놓으면서.

▷ 김경래 : 부양 대책.

▶ 김기식 : 소위 집값이 뛰기 시작한. 그때는 빚 내서 집 사라 정책이 최경환 부총리, 박근혜 정부 시절의 정책이었는데요. 그때 이후로 벌어졌던 집값 폭등 상황에 비하면 그래도 문재인 정부 들어서서 집값이 안정화되고 있는. 그러니까 안정화됐다가 다시 올랐다 안정화됐다가 하지만 그것이 그 이전 시기에 비해서.

▷ 김경래 : 상대적으로.

▶ 김기식 : 상대적으로는 안정되어 있다고 봐야 할 것 같고요. 결국 저는 일종의 약간 시장과 정부 정책 간 긴장의 기간들이 계속 갈 거다. 그러니까 결국은 시장에서는 그래, 너희 정부 이 정책이 얼마나 오래 가나 보자라고 하는 심리가 아직은 있는 거죠.

▷ 김경래 : 있을 거예요.

▶ 김기식 : 그러니까 이게 지금 뭐 집값 안정화되고 하락한다고 해서 집 안 샀다가 나중에 손해보는 거 아니야라고 하는 이런 심리가 있습니다. 그래서 부동산 정책의 가장 중요한 건 지속성입니다.

▷ 김경래 : 일관성, 지속성.

▶ 김기식 : 그렇습니다. 예를 들어서 분양가 상한제도 이거 2, 3년 뒤에 만약에 정권 바뀌고 나서 다시 해제한다. 그러면 오히려 부작용만 더 커지겠죠. 이게 결국은 분양가 상한제가 됐든 모든 부동산 정책이 5년, 10년 이상 지속된다고 하면 당연히 효과가 나타나게 되겠죠.

▷ 김경래 : 정책은 시장을 이길 수가 없잖아요, 사실 장기적으로 보면. 정책이라는 게 그나마 그래서 일관성, 지속성이 있어야 어느 정도 시장과 한번 싸워볼 만한데.

▶ 김기식 : 사실은 롱텀으로 보면 부동산 시장은 좋을 수가 없습니다. 왜냐하면 인구가 급감하고 있기 때문에.

▷ 김경래 : 그 이야기하고 있는데 이제.

▶ 김기식 : 이제 그게 인구가 급감한다는 건 주택에 대한 수요가 준다는 거 아니겠습니까? 그런 상황에서 더군다나 대형 평수에 대한 수요는 점점 떨어지게 되어 있죠. 왜냐하면 단독 가구도 늘고 2인 가구도 늘고 많아 봐야 3인 가구니까 대형 평수에 대한 수요는 떨어지게 되어 있으니까 길게 보면 집값이 떨어지게 되어 있다고 하는 점에서 시장을 이기는 정부 정책은 없지만 하여간 정부 정책이 일관되게 지속만 된다면 저는 집값은 장기적으로도 안정화시킬 수 있다 이렇게 봅니다.

▷ 김경래 : 이번에 분양가 상한제가 어떤 파장을 미칠지는 조금 지켜보면서 나중에 한 번 더 다루면 좋을 것 같고요. 방금 말씀하신 인구 감소 이 이야기도 해야 할 것 같습니다. 왜냐하면 정부 발표가 있었어요.

▶ 김기식 : 어제 했죠.

▷ 김경래 : 홍남기 부총리가 주재한 거고. 이게 사실 절대인구가 감소할 날이 머지 않았다고 계속 통계가 나오고 있고요.

▶ 김기식 : 이미 감소가 시작됐습니다.

▷ 김경래 : 감소가 시작됐나요?

▶ 김기식 : 지금 이미 정점을 찍었다는 통계가 나오고 있습니다.

▷ 김경래 : 이게 사실 우리 사회에서 가장 근본적인 문제 중에 하나일 거라고 보는데 어제 내놓은 정부 정책들을 쭉 보면서는 좀 어떨까요. 만족스러우셨나요? 제대로 짚고 있는 것 같아요? 이게 좀 이 부분에 대해서는 사실 미진하다는 이야기가 그간 많았잖아요.

▶ 김기식 : 이런 절대인구가 감소해서 2050-2060년대에 가면 우리나라 인구가 3천만 명대로 떨어진다는 통계 앞에서 어제 내놓은 정부의 대책은 대책이라고 하기도 어려운. 그러니까 그냥 이런 현상이 벌어질 거니 벌어졌을 때 어떻게 하겠다고 하는. 그래서 이제 교원 숫자 줄이고 군대 감축하겠다고 하는 정도의 대책이니까.

▷ 김경래 : 좀 말들이 많더라고요. 너무 눈에 보이는 것만 이렇게 이야기한 거 아니냐.

▶ 김기식 : 그런데 이제 우리 국민들께서도 저는 사실 우리 대한민국을 위협하는 가장 중대한 위협이 이 절대인구 감소라고 생각합니다. 이게 인구 감소가 주는 효과라는 게 가장 먼저 미치는 게 경제에 미치는 영향입니다. 예를 들어서 일본이 20년 장기 불황을 했다고 하는데요. 그럼에도 불구하고 일본은 경제가 버팁니다. 왜냐하면 일본의 인구가 한 1억 3천만 명 되거든요. 보통 인구가 1억 정도 되면 자립경제가 가능하다고 이야기합니다. 그 안에서 소위 소비와 생산 소비를 통해서 경제가 지탱 가능하다고 이야기하거든요. 그만큼 인구 규모라는 게 중요한 거고요. 쉽게 이야기해서 인구가 반으로 준다고 하면 현재의 경제 규모를 2배로 성장시켜도 현재와 똑같은 수준이 되는 거거든요. 그러니까 인구 감소라고 하는 건 기본적으로 내수 시장의 규모를 줄이기 때문에 대다수의 자영업이나 내수 기반 중소기업들을 몰락시키는 효과도 있고요. 장기적으로 보면 전체적으로 GDP의 감소를 만들어내기 때문에 한국 경제의 가장 큰 위협 요소가 어떻게 보면 인구의 감소다 이렇게 말씀드릴 수 있고요. 또 한편에서 보면 지금 고령화되어서 노인 인구가 청년 인구보다 많아진다는 이야기는 청년들이 노인들을 부양하기 위해서 자기 수입의 3분의 1 이상을 내야 한다는 이야기가 되거든요. 그러면 청년들이 못 견디죠. 그런데 숫자는 노인들이 많으니까 정치적으로는 표가 많은 노인들의 표심에 의해서 정책이 결정되거든요. 그렇게 되면 서구에서 지금 그런 일이 벌어진다면 세대 간 전쟁이 발생하는 문제다. 그런 점에서 보면 경제 문제나 복지 문제나 세대 간 갈등의 측면에서 볼 때 대한민국의 가장 중대한 문제가 이런 인구 감소 문제에 적극적으로 대처해서 이 저출산 문제를 빨리 시급하게 대책을 내놓고 문제를 해결해 가야 한다고 생각하는데 이 점에 있어서는 여야, 보수, 진보를 떠나서 좀 합심해서 획기적이고 근본적인 대책을 내놨으면 좋겠다. 그런 점에서 보면 어제 정부 발표가 너무 표피적이고 지엽말단적인 것에 제한됐다 이렇게 볼 수 있는 거죠.

▷ 김경래 : 지금 물론 다들 고민이 있으실 거 아니에요. 홍남기 부총리가 똑똑하신 분이잖아요. 그러면 당연히 이 부분이 얼마나 중요한지 알고 계실 텐데 이 정도밖에 대책을 못 내놓으시나. 선생님 감소시키고 그리고 군인들 숫자 줄이고 이게 무슨 대책인가 이런 약간 뭐랄까. 실망감? 이런 게 좀 있어요.

▶ 김기식 : 저는 요즘 확장적 재정 정책을 놓고 보수, 진보 여야 간에 논쟁이 많습니다만 전체적인 건 몰라도 이 저출산 대책 문제와 관련해서만큼은 이게 여야가 정말 국가적인 차원에서 확장적 수준이 아니라 정말 획기적 수준에 있어서 어쨌든 재정 대책을 내놓아야 한다. 왜냐하면 지금 시장 자체에 있어서 4차 산업혁명을 통해서 일자리도 줄어들죠, 인구는 감소하고. 이런 상황에서 사실 재정적 수준 이외에 외국의 경우도 마찬가지입니다만 이런 인구 감소에 대처할 수 있는 방법이 별로 없습니다. 그러니까 우리처럼 낮은 출산율로 인해서 인구 감소의 위기감을 가졌던 프랑스가 지금 인구 출산율이 1.9에 가까울 정도로 회복했는데요. 그 이유가 뭐냐 하면 막대한 재정 투입을 통해서 그 문제를 해결해낸 거거든요. 그러니까 적어도 출산과 관련된 부분이나 육아에 관련된 부분이나 교육 관련된 부분에 있어서 부모들이 애를 낳고 기를 수 있는 환경을 국가가 책임지겠다고 하는 차원에서의 대규모 재정 투입을 저는 하지 않을 수 없다. 그러지 않으면 20-30년 뒤에 우리 청년들에게, 지금의 청년들에게 정말 재앙적 국가를 남겨주게 된다고 하는 부분에서 지금의 정책 결정권자들이나 여야 지도부가 결단해야 한다고 저는 그렇게 생각합니다.

▷ 김경래 : 저도 아이를 하나 낳았거든요. 약간 뭐랄까요. 사회에 좀 죄책감이 들어요. 둘은 낳았어야 하지 않나. 좀 늦기는 했는데 아이 낳고 뭐랄까요. 아이 키우는 게 좀 재미있고 신나야 하잖아요. 그렇게 만들어야 하는데 구체적인 안까지 오늘 논의하기는 조금 시간이 적은 것 같고 이거는 다음에 한번, 어떻게 하면 진짜 아이를 낳고 잘 키울 수 있게 환경을 조성할 수 있을까 이 이야기는 진짜 한번 해보고 싶은 이야기입니다. 오늘은 여기까지만 이야기하겠습니다. 고맙습니다.

▶ 김기식 : 고맙습니다.

▷ 김경래 : 김기식 더미래연구소 정책위원장이었고요.

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