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"분양가 상한제 따른 공급 위축 우려 없다"

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국토부 분상제 지역 지정 일문일답, "조정지역 해제는 시장상황 따른 맞춤형"

이코노믹리뷰

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[이코노믹리뷰=신진영 기자] 국토교통부는 분양가 상한제 시행에 따라 공급이 위축될 가능성은 매우 낮다고 밝히고 과거 전국적으로 분양가 상한제가 시행됐을때도 2008년 금융위기 시기를 제외하고 공급감소가 일어난 적이 없었다고 강조했다.

국토부는 또 이번 조정대상지역에서 해제된 부산과 고양 남양주 일부지역은 주택가격이 전반적으로 하향세를 보이거나 안정세를 유지됐기 때문이라고 밝히고 언제든지 추가로 지정될수도 있고 해제도 될수 있다며 상시적인 모니터링를 실시할 것이라고 덧붙였다.

주거정책심의위원회는 6일 심의와 의결을 거쳐 분양가상한제 적용 지역과 일부 해제하는 조정대상지역을 발표했다.

국토교통부는 "분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별하여 동 단위로 서울 27개동을 핀셋 지정해 시장에 미치는 영향을 최소화했다"고 밝혔다. 강남4구 45개동 중 22개동과 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동이다.

또한 조정대상지역을 전반적으로 검토해 경기도 고양시와 남양주시는 일부 지역을 제외한 지역, 부산광역시 동래구ㆍ수영구ㆍ해운대구 전 지역은 조정대상지역에서 해제한다고 밝혔다. 이날 지정되거나 해제는 8일부터 효력이 발생한다.

다음은 이문기 국토교통부 주택토지실장의 민간택지 분양가 상한제 지역 지정 발표이후 주요 일문일답 내용이다.

Q 분양가상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 해제 배경은?

최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다. 이와 함께 지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 4배 이상 올라 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다.

실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 집값상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제 제도개선을 추진했다. 지난 10월 29일 주택법 시행령이 개정ㆍ시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정했다.

다만 국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권 외곽이나 지방 일부는 하락세가 이어지고 있는 상황이다. 부산과 남양주, 고양시에 대해서는 "조정이 필요하다"는 지역의 요청이 제기됐고, 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하게 됐다.

Q 기재부 등 관계부처와의 협의는 진행된 것인가?

민간택지 분양가상한제는 지난 8월 제도개선 발표 후 10ㆍ1일 보완방안 발표 등 초기부터 기재부 등 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의하여 마련한 정책이다. 이번 지정안도 관계부처와 충분히 협의해 마련했다. 다만 이번은 1차 지정으로, 추후 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링해 필요시 신속히 추가 지정하겠다는 데 의견을 모았다.

정부는 부동산시장점검회의(기재부 1차관 주재)를 정례화해 시장 모니터링을 강화하고, 자금조달계획서를 집중 점검하게 된다. 시장 과열 지속 시 추가대책을 강구하는 등 시장 안정기조를 확고하게 유지해나갈 계획이다.

Q 이번 분양가상한제 지정 기준은?

지난 10월 1일 발표한 최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안 지정 방향과 같이 법정 요건을 충족한 지역 중에서 △최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, △8ㆍ2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로 일반분양 예정 물량이 많거나, △후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구 단위로 선별했다. 이어 해당 구 내의 정비사업ㆍ일반사업 추진 현황과 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동으로 지정했다.

Q 분양가상한제로 공급이 위축되는 것은 아닌가?

과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이기에 위축 우려는 크지 않다. 서울 전체 25개구 467개동 중 8개구의 27개동만 지정됐다.

일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함돼 있고, 품질향상비용, 물가상승도 반영돼 건설사 손실은 없으며, 공급위축 우려가 낮다. 서울의 정비사업은 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급위축이 될 우려는 낮다. 특히 관리처분이 된 단지(서울 54개ㆍ약 6만5000세대)는 6개월 안에 분양하면 상한제 대상에서 제외돼 오히려 공급이 조기화된다.

초기 재건축ㆍ재개발 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요돼 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다. 실제 과거 전국적인 분양가상한제 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다.

Q 부산ㆍ남양주ㆍ고양을 조정대상지역에서 해제한 이유는

지자체의 해제 요청에 따라 검토했다. 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하기로 한 것이다. 부산 동래ㆍ수영ㆍ해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각각 -2.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보이고, 남양주는 서울과 인근 하남ㆍ구리의 상승세도 불구하고 전반적으로 안정적인 수준을 유지하고 있는 상황으로 해제했다.

다만 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동ㆍ별내동은 서울에 인접한 신도시가 위치한 지역으로, 시장 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 조정대상지역을 유지했다.

고양시의 경우 최근 1년 간 주택가격 누적 변동률이 -0.96%으로 하향 안정세가 지속되고 있어 조정대상지역에서 해제한다. 다만 서울 접근성과 교통 편의성, 신축 소재 등 거주 여건이 양호해 높은 가격 수준을 보이는 주요 7개구(삼송택지개발지구, 원흥ㆍ지축ㆍ향동 공공주택지구, 덕은ㆍ킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지)는 조정대상지역을 유지한다.

Q 관계기관 합동조사 조사대상은

최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께, 차입금 비중이 높거나 LTV 규제비율을 초과한 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다.

Q 상시조사체계 운영으로 달라지는 점은

그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 내년 부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대하여 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이다. 특히 부동산거래신고법 개정(8.2)으로 2020년 2월부터는 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부ㆍ감정원 합동 실거래상설조사팀 을 구성하여 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이다.

신진영 기자

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