분양가 상한제 29일 첫 시행···'강남 3구' 첫 지정 가능성

민간택지 분양가 상한제 시행이 초읽기에 들어갔다. 정부가 대상지를 선정하면 바로 발동하게 된다. 집값이 지속적으로 오르는 ‘강남 3구’가 첫 표적이 될 가능성이 크다는 분석이 나온다.

국토교통부는 29일 분양가 상한제 지정 요건 완화를 포함한 ‘주택법 시행령 개정안’을 게재했다. 개정안은 이날부터 바로 공포·시행된다. 지난 8월 상한제를 부활시키겠다고 밝힌 지 2개월 만이다. 동별로 지정하겠다던 구체적 대상 지역은 주거정책심의위원회(주정심) 의결을 거쳐 다음 달 처음 지정할 것으로 보인다.

지난 9월 27일 서울 강남구 ‘역삼 센트럴 아이파크’ 모델하우스를 찾은 방문객들이 입장을 기다리고 있다. 이 아파트는 분양가 상한제 시행 전 ‘막차 청약’ 수요가 몰리며 1순위 청약에서 평균 65대1 경쟁률을 기록했다. /HDC현대산업개발 제공

◇모든 투기과열지구, 상한제 적용 기준 충족

개정 법안은 상한제 대상인 민간택지의 범위를 투기과열지구로 바꾼 게 핵심이다. 기존에는 ‘직전 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역’만 지정할 수 있었다. 하지만 요건이 까다로운 탓에 실효성이 없다는 지적을 받았고, 이 기준을 크게 완화했다. 투기과열지구로 지정된 서울 전 지역과 세종, 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 상한제 사정권에 들어갔다.

‘‘최근 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과’해야 한다는 조건은 분양가 상승률 통계가 없는 경우 주택건설지역이 포함된 특별시나 광역시, 시·군의 통계를 적용하도록 완화했다. 청약경쟁률과 주택거래량 등 나머지 요건은 변동 없이 유지했다. 이 세 가지 선택 요건 가운데 하나라도 충족할 경우 언제든 상한제 대상 지역으로 지정할 수 있다. 국토부는 현재 모든 투기과열지구가 상한제 적용 기준을 충족하고 있다고 설명했다.

상한제 대상 지역에서 이날 이후 입주자모집공고를 내는 단지는 분양가 상한제를 적용받는다. 다만 재개발·재건축 등 정비사업의 경우 종전에 관리처분계획인가를 신청했다면 상한제 적용을 6개월 유예한다. 내년 4월 말까지 분양한다면 상한제 적용을 피할 수 있다. 이미 철거 중이거나 철거를 마친 단지들만 사실상 상한제를 피할 수 있을 것으로 보인다.

개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건. /국토교통부

◇전매제한 최대 10년…11월 초 첫 대상 지정

상한제 적용 단지의 경우 주변 시세와 분양가 차이에 따라 전매제한 기간도 달리 적용된다. 현재 투기과열지역의 경우 소유권 이전 등기까지 전매가 제한된다. 보통 준공 이후에 소유권 이전 등기가 이뤄지므로 이 기간은 3년 정도인데, 앞으로 상한제를 적용받는 수도권 민간택지 아파트는 분양가가 주변 시세의 100% 이상일 때 전매제한 기간이 5년까지 늘어난다. 분양가가 시세의 80% 이상~100% 미만일 때는 전매제한 기간이 8년, 80% 미만이라면 10년까지 늘어난다.

세종과 대구 등 수도권이 아닌 투기과열지구 민간택지는 일괄적으로 3년간 전매가 제한된다. 이 기간에 이사나 해외체류, 이혼 등으로 불가피하게 집을 매각해야 할 때는 한국토지주택공사(LH)에 우선 팔아야 한다. LH는 사들인 주택을 임대주택으로 우선 공급하고서 필요에 따라 수급조절용으로 활용한다는 방침이다.

거주의무기간을 두는 방안도 추진할 예정이다. 지난달 말 국회에서 신도시 등의 공공택지처럼 민간택지 분양가 상한제 아파트에도 분양가 수준에 따라 최장 5년의 거주의무를 강제하는 주택법 개정안이 발의됐다. 다만 국토부는 공공택지보다 짧은 2~3년 안팎의 의무기간을 두는 방향으로 관련 제도를 손보겠다는 계획이다.

분양가 산정의 근간이 되는 택지비 산정 또한 한국감정원의 검토를 거치도록 관련 법이 개정됐다. 이날 함께 공포·시행에 들어간 ‘공동주택 분양가 상전 등에 관한 규칙’은 앞으로 시·군·구청장이 분양가 상한제 대상 주택의 택지비 산정이 표준지공시지가를 바탕으로 제대로 이뤄졌는지 감정원에 검토를 의뢰해야 한다고 규정한다.

상한제가 당장 적용되지는 않는다. 11월 초 열리는 주정심에서 첫 대상 지역이 동 단위로 지정될 가능성이 크다. 정부는 앞서 고분양가 관리 회피를 위한 후분양을 하는 단지가 많은 지역부터 우선 검토하겠다고 밝혔다. 재건축 분양이 이어지는 강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남 3구’가 먼저 지정될 가능성이 크다.

백윤미 기자(yum@chosunbiz.com)

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