"나올수록 집값만 더 뛴다" 김현미 부동산 대책의 역설

9월 서울 매매수급지수 99.3…매수자 우위시장 전환 임박

"막차 분양, 매수심리 자극" 상한제 후 집값 더 오를 수도

[아시아경제 지연진 기자, 최동현 기자] 강남권 재건축 단지가 주도한 집 값 상승세가 서울 전역으로 확산됐다. 지난해 9ㆍ13대책의 핵심 대출 규제로 올 초만 해도 '거래 절벽'이 나타났지만, 가격 하락에 따른 급매물이 팔려나가기 시작하면서 호가를 끌어올렸고, 일부 재건축 단지들은 신고점을 찍으면서 집값을 끌어올렸다. 3.3㎡당 5000만원에 육박한 강남지역의 높은 분양가격이 주변 집값을 끌어올렸고, 저금리에 따른 풍부한 유동성이 안전자산으로 여겨진 서울 주택시장으로 흘러들어간 탓이라는 것이 국토교통부의 설명이다.

주간 아파트 매매가격 변동률(자료:한국감정원)

하지만 이 같은 정부의 진단에 따른 민간택지 분양가상한제 확대 방침이 되레 가격 상승세에 기름을 끼얹은 격이 됐다. 김현미 국토교통부 장관이 민간 분양가상한제 필요성을 언급한 이후 신축 아파트를 중심으로 가격 오름폭이 커졌다. 분양가상한제 이후 공급 부족에 대한 우려로 인해 새 아파트로 수요가 몰렸기 때문이다. 실제 감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 월간 매매수급지수는 99.3으로 전월(96.4) 대비 3% 증가했는데,'강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)'가 속한 동남권의 경우 매매수급지수가 102.6으로 전체 권역 중 가장 높았다. 매매수급지수는 '0'에 가까울수록 공급이 많음(매수자 우위)을 뜻하고 '200'에 가까울수록 수요가 많음(매도자 우위)을 의미한다. 전세수급지수도 지난달 강남지역만 101.5를 기록하며 지난해 10월 이후 처음으로 100선을 회복했다.

전문가들은 서울 지역은 당분간 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망을 내놓는다. 저금리 기조로 마땅한 다른 투자처를 찾기 힘든 상황 역시 가격 상승에 힘을 실을 것이라는 분석이다. 특히 관리처분인가 이후 단지들은 강남북 할 것 없이 시세를 분출할 것으로 내다봤다. 분양가 상한제 6개월 유예에 따른 '밀어내기 물량'이 청약 과열 현상을 불러오면서 이 역시 시장에 열기를 불어넣을 것이라는 예상이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "경제가 불안하지만 유동성의 힘이 워낙 강해 이로 인해 상승 흐름이 이어질 것으로 본다"며 "호재 지역을 중심으로 오름세가 나타나며 같은 서울 내에서도 다른 움직임을 보일 수 있다"고 말했다. 특히 "서울 관리처분인가 이후 단지는 오름세가 확연할 것으로 본다"고 강조했다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "저금리로 갈 곳 없는 유동 자금이 안전 자산으로 인식된 서울 아파트 시장으로 몰릴 여지가 있어 집값이 쉽게 빠지기는 어려울 것"이라며 "분양가상한제 시행 전 '막차 분양'에 쏠리는 청약 열기가 주택 수요의 매수 심리를 자극할 가능성도 배제할 수 없다"고 짚었다.

'밀어내기 분양'이 대거 이뤄진 후 '공급절벽'이 시장 왜곡을 발생시킬 것이란 우려도 여전하다. 심 교수는 "분양가상한제를 피하려고 몇 달 새 분양 쏠림현상이 나타나고, 이후 또 공급이 끊어지면 시장에 큰 왜곡현상이 발생해 불안감은 더 커질 것"이라고 말했다.

문제는 아파트 가격이 더 뛸 경우 정부가 더욱 강력한 규제 카드를 꺼내들고, 시장에선 집값 상승에 대한 기대로 수요가 더 늘며 가격을 추가로 끌어올릴 수 있다는 점이다. 이미 김현미 장관이 분양가 상한제 보다 더 강력한 대책을 내놓을 수 있다는 경고를 한 상태다. 전문가들은 규제만으로 이뤄진 정부 부동산 정책에 시장의 내성이 생길만큼 생겼다며 '규제용 대책'으론 한계가 있다고 지적한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "내년 4월 이후부터는 공급이 본격적으로 줄어 거래절벽이 될 가능성이 있다"며 "주택시장을 정상화 시키기 위해선 공급 위주 정책을 펴야 할 것"이라고 강조했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr
최동현 기자 nell@asiae.co.kr
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