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오피스텔 덮친 공시가 폭탄…강남 보유세 750만→1080만원

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오피스텔 시세 잠잠한데

올해 강남 보유세 급등

공시지가 크게 오른 탓

주거·비주거 과세 형평성 논란

[안장원의 부동산 노트]

중앙일보

국내 최고급 오피스텔의 하나인 서울 강남구 청담동 피엔폴루스. 지난 3월 65억원에 거래된 전용 316㎡의 보유세 과세 기준 금액이 20억원(시가표준액)이다. 같은 실거래가의 아파트가 내는 보유세 기준은 44억원(공시가격)이다.

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서울 강남권(강남·서초·송파구) 주거용 오피스텔 보유세에 공시가격 현실화 불똥이 튀었다. 몸값보다 세금이 훨씬 많이 올라갔다. 오피스텔 세금은 공시가격과 상관없지만 보유세 산정에 공시지가가 좌우하기 때문이다.

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류돼도 주거용으로 사용하면 주택분 재산세와 종합부동산세 대상이 된다. 인구총조사에 따르면 2018년 기준 전국에서 46만여가구가 오피스텔에 산다. 전체 오피스텔 65만실의 70%가 주거용으로 쓰이고 있다.

서울에서 오피스텔에 사는 가구가 16만여가구다. 아파트 거주 가구(162만가구)의 10분의 1이 넘는 수치다.

강남권 오피스텔 보유세(재산세+종부세)가 급등했다. 1주택 기준으로 서초구 서초동 부띠크모나코 전용 149㎡ 보유세가 지난해 430만원에서 올해 572만원으로 34% 뛴다. 보유세 중 재산세가 21% 늘어난 반면 올해 세율 등이 올라간 종부세가 56만원에서 119만원으로 두배 가까이 늘었다.

최고급 오피스텔의 하나로 꼽히는 강남구 청담동 피엔폴루스 전용 316㎡ 보유세가 올해 1085만원으로 지난해(754만원)보다 절반 가까이 급증했다. 종부세가 169만원에서 353만원으로 2배가 넘었다. 피엔폴루스 시세는 지난 1년 새 5~10% 오른 것으로 평가된다. 지난해 2월 22억6000만원에 거래된 전용 133㎡가 올 2월 24억1000만원에 팔렸다.

한국감정원이 집계한 지난해 서울 오피스텔 가격 평균 상승률은 2.2%다. 강남권이 포함된 동남권은 평균보다 낮은 1.4%였다.

오피스텔 보유세가 시세 변동보다 더 뛴 것은 시가표준액 계산 방식 때문이다. 단독주택·아파트 등 주택은 건물과 땅을 합쳐 통째로 평가하는 공시가격을 기준으로 보유세를 매긴다. 공시가격에서 가장 중요한 잣대가 시세다.

오피스텔과 같은 비주거용 건물의 과세 기준 금액인 시가표준액은 건물과 땅으로 나눠 계산한 금액을 합친다. 건물 가격은 정부가 매년 정하는 금액(신축건물기준가액)에 구조 등 각종 지수를 적용해 계산하고 땅값은 공시지가다. 건물 가격은 비슷하기 때문에 시가표준액은 공시지가에 달렸다.

정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 올해 서울 공시지가(표준지)가 13.9% 상승했다. 강남구 23.1%, 서초구 14.3% 등으로 강남권이 눈에 띄게 올랐다.

땅값이 비싼 강남권의 경우 시가표준액에서 공시지가 변동 영향이 크다. 피엔폴루스의 경우 시가표준액에서 차지하는 공시지가 비중이 71%다. 올해 공시지가가 26.4% 올랐고 건물 가격은 0.5% 상승했다.

실제 시세 동향에 상관없이 공시지가가 많이 오른 지역의 오피스텔 보유세가 많이 오를 수밖에 없다.

하지만 주택과 비교한 오피스텔 보유세 형평성 논란은 줄어들지 않았다. 같은 몸값의 주택보다 오피스텔 보유세가 여전히 훨씬 적기 때문이다.

중앙일보

자료: 행정안전부

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오피스텔 시가표준액이 주택 보유세 산정 기준인 공시가격보다 시세반영률이 훨씬 낮다. 오피스텔에도 공시가격과 비슷한 기준시가가 있다. 국세청이 한국감정원에 의뢰해 매년 1월 1일 기준으로 시세를 기준으로 건물과 땅을 합쳐 산정하는 가격이다. 공시가격과 비슷하게 시세의 60~70%다. 이는 국세청에서 상속세 등을 부과할 때 활용하는 자료로 보유세와는 상관없다.



기준시가보다 낮은 시가표준액



이런 기준시가보다 시가표준액이 떨어진다. 절반이 되지 않기도 한다. 피엔폴루스 전용 316㎡ 올해 기준시가가 50억원이다. 시가표준액(19억8000만원)이 40%에 불과하다. 타워팰리스 전용 75㎡ 시가표준액이 5억2000만원으로 기준시가(6억2000만원)보다 1억원 저렴하다.

시가표준액의 상당 부분을 차지하는 공시지가가 시세보다 훨씬 낮고(시세반영률 65%) 건물 가격도 실제보다 턱없이 싸게 책정돼서다. 올해 신축건물기준가액이 ㎡당 71만원이다. 오피스텔과 별 차이 없는 아파트를 짓는 데 들어가는 비용은 두 배가 넘는 ㎡당 180만원 정도다.

이러다 보니 오피스텔 시가표준액의 시세 반영률이 50% 이하다. 타워팰리스 전용 75㎡ 시세가 10억원 정도다. 피엔폴루스 전용 316㎡가 지난 3월 65억원에 거래됐다. 같은 달 아파트인 서울 용산구 한남동 한남더힐 전용 240㎡도 같은 금액에 실거래가 신고됐다. 한남더힐 전용 240㎡의 올해 보유세가 4800만원이다. 피엔폴루스(1085만원)의 4배가 넘는다.

주거용과 비주거용 간 과세 형평성 등을 개선하기 위해 2015년 비주거용 부동산 공시제도를 도입할 수 있는 법적 장치가 마련됐지만 진척이 없다. 세금이 급격하게 늘어나는 데 따른 조세 저항을 우려해서다.

국토부는 “가격산정 모형에 대한 추가연구가 필요하고 폭넓은 의견수렴 및 관계 기관 간 충분한 협의 등을 거쳐 신중하게 추진해 나갈 계획”이라고 설명했다.

한마디로 요원한 셈이다. 상가·사무실 등 비주거용 부동산 전체의 공시제도 도입이 쉽지 않다면 아파트와 유사하고 사실상 주거용으로 쓰이는 오피스텔부터 순차적으로 도입할 필요가 있다는 주장도 나온다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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